שיפורים מהותיים בחוק המכר

קריסת חפציבה ומשברים נוספים שאירעו במהלך השנה בשוק רכישת הדירות מקבלנים הביאו את המחוקק לתקן את חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), שנכנס לתוקף זה לא מכבר (6.10.08), אשר נועד להגן בצורה טובה יותר על השקעותיהם של רוכשי דירות מקבלנים.

התיקון מוסיף ומרחיב את ההגנה שניתנת לרוכש על-פי החוק, כך שהאחריות תכסה מצבים נוספים שעל-פי החוק הקיים לא ניתן להם פיתרון, וכן סוגר פרצות בהן נפלו קונים רבים.

לקח מרכזי שנלמד מפרשת חפציבה היה, כי הרוכש לא תמיד היה מודע לזכותו לקבל בטוחה, וגם כאשר היה מודע לזכותו לא היה מודע למשמעות אי עמידה על זכות זו, וכן לא היה בידו הידע והמיומנות לפקח על קבלה מסודרת של הבטוחה מהקבלן בקשר למכלול התשלומים שהוא שילם. כדי לצמצם בעיה זו נקבע בתיקון לחוק, כי על הקבלן מוטלת החובה ליידע את הקונה בכתב בדבר זכויותיו עפ"י החוק לקבלת בטוחה, וזאת כבר ממועד חתימת חוזה המכר.

כמו כן, התיקון לחוק מרחיק לכת ובזה חידושו הגדול: הוא מטיל אחריות הן על התאגיד הבנקאי המלווה את הפרויקט והן על התאגיד הבנקאי הנותן את ההלוואה לרוכש לוודא שהקונה יקבל בטוחות כנגד הסכומים ששילם. יתרה מזאת, החוק מחייב כי סכומי הכסף יימצאו בחשבון ליווי סגור, והתשלום יהא באמצעות שוברים כדי למנוע מקרים בהם הרוכש שילם לקבלן, אך מסיבה כלשהי הכסף לא מצא דרכו לחשבון הפרויקט.

בנוסף, בהתאם לתיקון הופחת שיעור התשלומים ממנו מחויב הקבלן ליתן בטוחה מ-15% ל-7%. תיקון זה משמעותי ביותר, היות ובהרבה מקרים התשלום הראשון לקבלן הינו בשיעור של 10%-15%, וכידוע תשלום זה הינו "המסוכן" ביותר בהתחשב בכך כי בדרך כלל מדובר בתחילת הפרויקט ,כאשר לעיתים קרובות הכול עדיין "על הנייר".

כמו כן, הרחיב התיקון את קשת המצבים בהם קמה לקונה הזכות לממש את הערבות הבנקאית שקיבל, כך שגם בשלב הראשוני של "הקריסה", שלב "הקפאת ההליכים" טרם הוחל בפירוק ו/או כינוס נכסי החברה, זכאי כבר הרוכש לממש את ערבותו. יתירה מזו: הוכנס מקרה כללי בו זכאי הרוכש לממש את הבטוחה, והוא "מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה", ללא קשר ישיר למצב המשפטי הפורמאלי של הקבלן.

כן נקבע, כי הבטחת והחזרת הכספים לרוכש תקבל עדיפות מפני חובות הקבלן לרשויות המס. בנוסף נקבע, כי יוקם גוף ממונה מטעם משרד הבינוי והשיכון, אשר יפקח על ביצוע הוראות החוק, ירכז נתונים לגבי כל דירה בפרויקטים השונים, יפקח על הגופים הפועלים וממלאים את חובתם להבטחת כספי הרוכשים וכן ישמש כנציב פניות הציבור בקשר להפרות אפשריות של החוק. כן נקבעו סנקציות למפרי החוק.

כעולה מהאמור, יש בתיקון מענה טוב לבעיות, הליקויים והכשלים שהתגלו בעקבות פרשת חפציבה, אך יש עוד להמתין ולראות כיצד מוקם ומתנהל הגוף הממונה והמפקח, שהינו נדבך מרכזי בטיפול בבעיה.

הכותב הוא מומחה לתכנון ובנייה.