פעמים רבות, גם לאחר חתימת עסקאות במקרקעין ולעיתים תוך כדי ביצוען, חלים שינויים בתנאי העיסקה. הדבר מאפיין בייחוד עסקאות ארוכות טווח, כגון עסקאות קומבינציה, עסקאות תמורות ו/או עסקאות המותנות בתנאי מתלה (כגון שינוי ייעוד).
לאור העובדה שחבויות המס לעניין מיסוי מקרקעין נגזרות בד"כ מן המצב ביום חתימת ההסכם (ולא ממעבר התמורה בפועל), מתעוררות מספר שאלות: האם שינויים אלה רלבנטיים לעניין חבויות המס בעיסקה? אם וככל שהינם רלבנטיים - האם הם דורשים דיווח, ומה משמעותם - האם מדובר בתיקון של העיסקה הקיימת, או שמא יש לראות את הדברים כביטול של העיסקה הקודמת וכריתתה של עיסקה חדשה?
לשאלות שהוצגו עשויה להיות חשיבות במספר מישורים. מישור אחד הינו הקביעה מהי התמורה בעיסקה (בייחוד בעיסקה דולרית). כך לדוגמה, בפסק הדין בעניין כור נכסים (ע"ש 2072/01) נדונה סיטואציה שבה כור נכסים חתמה על הסכם ביום 8.8.99, במסגרתו מכרה קרקע לחברה אחרת כנגד 20% מהתקבולים ממכירת יחידות בפרויקט.
ביום 31.12.00 שונו תנאי ההסכם וסוכם על תמורה קבועה בסכום של 3,050,000 דולר. סכום זה עמד בשקלים על 12.3 מיליון שקל. מנהל מיסוי מקרקעין קיבל את התיקון, אך תרגם אותו לפי שער הדולר ביום חתימת ההסכם המקורי, 8.8.99, וכתוצאה מכך קבע כי סכום המכירה לצורך מס הינו 12.7 מיליון שקל.
ועדת הערר קיבלה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין וקבעה כי אין מדובר בחוזה חדש אלא בתיקון להסכם המקורי, ולכן קובע התאריך המקורי ולעניין זה רלוונטי אף שער הדולר במועד המקורי.
השלכה אחרת העשויה להיות לשאלה אם מדובר בעיסקה חדשה הינה שיעורי מס השבח שיחולו, כאשר בדר"כ ההשלכה כיום הינה שאירוע מס חדש (להבדיל מתיקון) יוביל לירידה בשיעורי המס (כאשר מדובר בנכס שמועד רכישתו לפני 7.11.01 שיעורי המס הולכים ויורדים, מאחר שגדל חלק השבח הזכאי למס בשיעור של 20%).
זאת ועוד, לקביעה האם מדובר בתיקון או בעיסקה חדשה, יש משמעות קרדינלית לעניין הדיווח כיוון שבשינוי עיסקה אין המדובר בתאריך עיסקה חדש, ואילו בעיסקה חדשה עשוי להיות צורך חדש בדיווח, אשר בהיעדרו עלול המנהל להטיל קנס אי הצהרה. *
הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
