פטור ממס לדירה מחייב ייחוד

סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס, אחת לארבע שנים, במכירת דירת מגורים מזכה. "דירת מגורים" מוגדרת בסעיף 1 לחוק כ"דירה או חלק מדירה". במקרים בהם נמכרות דירות בבניין על-ידי בעלים משותפים, שכל אחד מהם בעלים של חלק בלתי מסוים בכל אחת מן הדירות, עולה השאלה האם כל אחד מהם יוכל לקבל פטור בגין דירת מגורים שלמה, או שמא רק בגין חלקו באחת מן הדירות.

נניח, למשל, בניין בן שתי דירות מגורים, ובו שני בעלים משותפים; לכל אחד מן הבעלים המשותפים 50% בלתי מסוימים בכל דירה. נניח שאחד הבעלים המשותפים מוכר את חלקו בבניין. האם במקרה זה הוא זכאי לקבל פטור ממס רק בגין חלקו (50%) באחת מדירות המגורים, או שמא הוא זכאי לפטור ממס על דירת מגורים שלמה?

מנהל מיסוי מקרקעין יטען, כי המוכר זכאי לפטור רק בגין "דירת מגורים" אחת. כיוון שדירת מגורים מוגדרת כ"חלק מדירה", הרי שהמוכר זכאי לפטור רק בגין חלקו (50%) באחת מן הדירות. קבלת פטור בגין חלקו של המוכר בשתי הדירות (50% בכל אחת), היא קבלת פטור בגין שתי "דירות מגורים", ולא ניתן לקבלו אלא בהמתנה של 4 שנים.

טענה זו של המנהל נדחתה ע"י בית המשפט העליון בעניין ברקסון (ע"א 176/84) שם נקבע שכל אחד מן הבעלים המשותפים, שהיו אחים, זכאי לפטור בגין דירה שלמה, למרות שבפועל לא נערך ביניהם הסכם לחלוקת הדירות קודם למכירתן. בית המשפט הסתמך על תכלית החוק, לפיה אין היגיון להגביל את הפטור למכירה של דירה אחת על-ידי האחים, שכן אין להניח ששניהם יגורו עם משפחותיהם בדירה אחת, בזמן שלרשותם 13 דירות בבניין.

נעיר, כי בעניין ברקסון יכלו האחים להוציא צו לייחוד הדירות בבית המשותף או לערוך הסכם לייחוד הדירות ביניהם טרם מכירתן. בעקבות ייחוד הדירות היו האחים נעשים בעלים של דירות שלמות בלבד, מה שהיה מונע את טענת המנהל. הלכה דומה נפסקה בעניין בירמן (עמ"ש 42/88).

הלכות ברקסון ובירמן סויגו ע"י ועדת הערר בת"א בפסק הדין בעניין מנחם רחל (ו.ע 1088/05). באותו מקרה נקבע, כי הלכות ברקסון ובירמן חלות רק בנסיבות בהן מבקשי הפטור שולטים בכל הזכויות בבניין, ומבקשים פטור לדירה אחת לכל אחד מהם. בנסיבות אלו ניתן לומר, כי כל אחד מהם מסכים מכללא לייחוד הדירות ביניהם, ולכן כל אחד מהם זכאי לקבל פטור לדירה שלמה, גם אם הייחוד לא נעשה בפועל. לעומת זאת, בעניין מנחם רחל התנגדו מרבית בעלי הזכויות לביצוע ייחוד הדירות, ולכן בנסיבות אלו לא יכול כל אחד מן הבעלים המשותפים לקבל פטור על דירה שלמה, אלא רק בגין חלקו באחת מן הדירות.

הסייג שנקבע בעניין בירמן נפסק שוב לאחרונה, על-ידי ועדת הערר בירושלים, בעניין ראם-כץ (ו.ע 117/07). נקבע, כי כאשר אין הסכם חלוקה (ייחוד הדירות), ולא ניתן ללמוד מן הנסיבות על הסכמה מכללא לחלוקה כזו, לא ניתן יהיה ליהנות מפטור לדירה שלמה בבניין אלא רק בגין חלקו של המוכר באחת הדירות. *