לנתק את המעלית מהבניין

בפסק דין שניתן לאחרונה (ו.ע 8086/07 באוהאוס בע"מ) עסקה ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה בשתי סוגיות מרכזיות: 1. האם שוויים של מתקנים המחוברים למקרקעין הנמכרים, אך ניתנים להפרדה ממנו, מהווה חלק מ"שווי המכירה" של המקרקעין לצורך חיוב במס מכירה? 2. האם שוויים של הסכמי שכירות במקרקעין נחשב חלק מ"שווי המכירה" של המקרקעין לצורך חיוב במס מכירה?

במקרה שנדון בפסק הדין, מכרה העוררת מרכז מסחרי בעכו תמורת 54.5 מיליון שקל. העוררת קיבלה פטור ממס שבח, לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין, מהטעם שהרווח מהמכירה נתון למיסוי לפי פקודת מס הכנסה. עם זאת, נותר לדיון חיובה של העוררת במס מכירה.

העוררת טענה, כי שני מרכיבים מן הנכס שנמכר אינם בגדר "זכויות במקרקעין" אשר מכירתן מחויבת במס מכירה על פי החוק: 1. מחוברים הניתנים לניתוק כגון מזגני אויר, מעליות ועבודות נגרות של ארונות היקפיים. 2. שווי הסכמי השכירות בממכר.

ביחס לסוגיה הראשונה - מיסוי מחוברים הניתנים לניתוק, לפי החוק - התבססה העוררת על פסק הדין של בית המשפט העליון בע"א 8817/04 (עיריית רמת גן). בפסק הדין קיבל בית המשפט העליון את העמדה, לפיה אין לכלול ב"שווי המכירה" המחויב במס לפי חוק מיסוי מקרקעין, שווי מיטלטלין שהותקנו בתיאטרון כגון ציוד תאורה, מערכת מיזוג אוויר וכו'. בית המשפט קבע, כי חפצים המחוברים למקרקעין, אשר על-ידי הסרת ברגים שבים להיות ניידים ואינם מאבדים את אופיים או זהותם העצמאיים, מהווים למעשה מיטלטלין. כאשר חפצים אלו נמכרים יחד עם המקרקעין להם הם מחוברים, שוויים אינו חלק מ"שווי המכירה" עליו מוטל מס.

אולם, ועדת הערר דחתה את עמדת העוררת לפיה יש להחיל את פסק הדין בעניינה, בהתבסס על שני נימוקים. הנימוק הראשון הוא, כי כוונת הצדדים היתה למכור את הבניין יחד עם המחוברים הניתנים להפרדה. הנימוק השני הוא כי העוררת לא הוכיחה שהמזגנים, המעליות וכו' ניתנים להפרדה כך שהם ניתנים לשימוש חוזר בלא שיהפכו לגרוטאות.

נציין, כי ביחס לנימוקה הראשון של הוועדה, ספק אם הוא עולה בקנה אחד עם פסיקת העליון בעניין עיריית ר"ג. נראה, כי מפסק הדין עולה שהמבחן הקובע בעניין מחוברים הניתנים לניתוק איננו מבחן סובייקטיבי (האם התכוונו הצדדים למכור אותם כחלק מן הממכר), אלא מבחן אובייקטיבי (האם מבחינת אופיים הפיזי של המתקנים הם ניתנים לניתוק בלא שיאבדו את אופיים ויהפכו לגרוטאות). לגבי הנימוק השני, יתכן וניתן היה להחזיר את הדיון למנהל מיסוי מקרקעין, לצורך קבלת ראיות על אפשרות הניתוק של המחוברים.

ביחס לסוגיה השנייה קבעה הוועדה, ולדעתנו בצדק - כי אין להפריד את שווי הסכמי השכירות משווי הזכות במקרקעין: הממכר נמכר לקונה במצבו הקיים, ובחוזה לא נקבע כי שווי הממכר אינו כולל את שווי השכירות. הקניית זכויות הבעלות לקונה מקנה לו את הזכות לקבלת דמי השכירות, והמקור היחידי לקבלת דמי השכירות הוא העברת זכות הבעלות. לפיכך, אין מקום להפריד בין שווי הסכמי השכירות לשווי הזכות במקרקעין.

נציין כי קביעת הוועדה בהקשר לסוגיית הסכמי השכירות אף עולה בקנה אחד עם פסיקתה בעניין אחר (וילאר נכסים וע 8044/07). *