היזם יעקב אנגל: "המשבר רק החל לתת בארץ את אותותיו"

הכול בחיים קשור לטיימינג. בנובמבר 2006 מכר יעקב אנגל את אחזקותיו (61.8%) בלגנא הולדינגס ובקבוצת אנגל אירופה תמורת 430 מיליון שקל לחברת אזורים של שעיה בוימלגרין. זה האחרון נשאר עם חברות שקרסו בעשרות אחוזים, בעוד אנגל לקח את המזומנים והחל לתור בסבלנות בעולם אחר מציאות. לאחר המכירה, הוא הקים חברה פרטית בשם אנגלאינווסט (ENGELINVEST) הפועלת בעיקר ברוסיה, הודו ווייטנאם וחולשת לדבריו על פרויקטים בהיקפים של מיליארדי דולרים. לצד הנדל"ן, נכנס אנגל לפני כשנה וחצי לתחום המתכות. בדצמבר 2008 השלימה הקבוצה רכישת כ-75% ממכרות נחושת בטנזניה, בהשקעה של עשרות מיליוני דולרים. המכרה מצטרף לאימפריית כרייה שהקים אנגל, הכוללת מכרות נחושת, ברזל, זהב וכרום באלבניה, ליבריה, גאנה וטנזניה. החברה עומדת להשקיע במכרות זהב, בדיל וקובלט בקונגו. כמו כן, היא מפעילה מחצבות חול וחצץ במרכז ובדרום הארץ ובמזרח אירופה.

גלובס: באיזה מצב תפס אותך המשבר? המימוש בזמנו צפה את המשבר?

אנגל: "זיהיתי ששוק הנדל"ן נמצא בשיאו, אבל לא שיערתי משבר עמוק כזה ואני חושב שאף אחד לא צפה. כמדיניות, בכל הפרויקטים ברוסיה, וייטנאם והודו, הלכנו בעיקר על עסקאות קומבינציה וגם בשיטה של השתתפות ברווחים, כך שלמרות המשבר כמעט שלא נפגענו. עצרנו התקדמות ומחכים לראות מה יהיה. למרות היקפי הפרויקטים, ההשקעות שלנו יחסית קטנות. בעלי הקרקע חיים במציאות ומסכימים לדחייה של כמה חודשים ואנחנו צופים שתוך מספר חודשים דברים יחלו לזוז".

אתה ידוע כחסיד עסקאות קומבינציה. קרנן וודאי עולה כעת כשאין מימון זמין.

"בפרויקטים גדולים זו הייתה השיטה שלי, בפרויקטים קטנים יותר שילמתי גם במזומן. ביזמות נדל"ן יש ארבעה סוגי עסקאות: רכישת קרקע במזומן - כאשר הכל דופק זו העסקה עם הרווחיות הגבוהה ביותר; העסקה השנייה היא עסקה בתשלומים מותנים - נקבע מחיר אבל התשלומים מותנים בהיתרים והתקדמות מכירות או ביצוע; עסקה שלישית היא קומבינציה - בעל הקרקע מקבל חלקים מהבנייה. עסקת קומבינציה נוספת ומקובלת היא קומבינציה בתמורות. כלומר, אחוז מסוים מהכנסות הפרויקט, נניח 20% מכל צ'ק נכנס. קיימת גם אפשרות חמישית בה בעל הקרקע נכנס שותף ומקבל אחוזים. בשיטות הקומבינציה היתרון הוא שהחשיפה של היזם נמוכה ביותר. אם משהו משתבש, כמו במשבר הנוכחי, והקבלן לא התחיל בבנייה, אז בעצם לא קרה כלום. הפרויקט קצת נדחה ויש רק הוצאות נמוכות לעו"ד ואדריכל".

יש היום כבר מציאות?

"כרגע המשבר נמצא בכל מקום, אבל מי שיתאוששו ראשונות זו הודו ומדינות נוספות בדרום מזרח אסיה. אנחנו בוחנים הזדמנויות גם במדינות מערב אירופה, אבל המחירים עדיין לא מספיק נמוכים. קשה לקבל מימון בתנאים אטרקטיביים מספיק, אבל בחודשים הקרובים המחירים ירדו עוד והבנקים תוך שנה יתנו מימון. בישראל אנחנו במו"מ עם חברות נדל"ן שונות, בעיקר ציבוריות שעול האג"חים עליהם גדול מאוד. יכול להיות שנלך גם על עסקאות מזומן, אם מדובר על נכסים מניבים או קרקעות זמינות עם היתרים".

לאנגל ניסיון של 30 שנה בעסקי הנדל"ן. הוא החל דרכו כקבלן ביצוע קטן באזור חיפה, עבר ליזום ובניית דירות ברחבי הארץ ולקראת סוף שנות ה-90 היה מהחלוצים במזרח אירופה. אנגל גם ידע להשתמש בשוק ההון והנפיק בבורסות בתל אביב ובניו יורק. ב-2005 הייתה אנגל הנפקת הנדל"ן הישראלית הראשונה בלונדון.

כבעל ניסיון, מה צפוי בענף המגורים בישראל?

"להערכתי המשבר רק החל לתת אותותיו. בדירות יוקרה המחירים ירדו משמעותית ובפרברי ת"א, כמו ראשל"צ ופ"ת, לאחר שנה של ירידות המחירים יחזרו לעלות. מנגד, לדירות הזולות בפריפריה, כמו כרמיאל, ערד וירוחם, אין כמעט לאן לרדת. גם הירידות של נכסים מניבים בפריים לוקיישן יהיו יותר נמוכות. מחירי קרקעות פרטיות משום מה לא יורדים משמעותית. לאנשים יש סבלנות והם זוכרים את המחיר לפני שנתיים, מתאהבים בו ולא מוכנים להוריד".