ערבויות חוק מכר: הוראת המפקח על הבנקים מנוגדת להוראות החוק

לאחרונה הוציא המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, הוראה לכל הבנקים ובה נקבע נוסח הערבויות שיוציאו הבנקים לרוכשים, לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ד-1974. מעיון בנוסח הערבות המצורף להוראת הניהול עולה, כי הוא אינו תואם את הוראות חוק המכר כפי שתוקן לאחרונה ונכנס לתוקף בחודש אוקטובר 2008.

כידוע, חוק המכר נועד להגן על זכויותיהם של רוכשי דירות ולהבטיח את השקעתם הכספית, בין היתר ע"י חיוב המוכר למסור לרוכש ערבות בנקאית. כדי למצוא את האיזון בין מטרה זו לבין האינטרס של הקבלנים והיזמים, נקבעו בחוק תנאים למימושה של הערבות הבנקאית ע"י הקונה.

בתיקון האחרון לחוק המכר, שכאמור נכנס לתוקף לפני כחודשיים, הוספה עילה למימוש הערבות מתוך מגמה להקל על רוכשי הדירות: "נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה ואולם ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת..." (סעיף 2(1) לחוק).

הנוסח הסופי של החוק שונה אמנם מהצעת החוק שפורסמה ב-13.2.2008, בה הוצע לאפשר לקונה לממש את הערבות במקרה בו לא נמסרה הדירה תוך 8 חודשים לאחר המועד הנקוב בחוזה. ואולם, גם הנוסח שאושר מאפשר לרוכש לממש את הערבות בנסיבות של מניעה מוחלטת.

מפתיע אם כן לגלות, כי בהוראת הניהול שהופצה ע"י המפקח לבנקים מצוי נוסח שונה מהקבוע בחוק, ואשר מצמצם בצורה ניכרת את אפשרות מימוש הערבות, ופותח פתח רחב להליכים משפטיים מיותרים.

בניגוד לנוסח הקבוע בחוק, הנוסח שהופץ ע"י המפקח קובע: "אם אין ולא תהיה אפשרות בשום מועד שהוא למסור לכם את הדירה, ולא רק בשל ביטול חוזה המכר (להלן:"המניעה המוחלטת"), ולא הושבו לכם הכספים המגיעים לכם עקב המניעה המוחלטת".

נוסח זה מוסיף תנאים למימוש שאינם קיימים בחוק, ולמעשה מאפשר לבנק לדחות את תשלום כספי הערבות ללא מגבלת זמן, בסתירה לחוק ותוך פגיעה ברוכשים. החוק נקב במונח "מניעה מוחלטת", ואילו המפקח הוסיף שני תנאים שאינם קיימים בחוק ולפיהם לא תהיה בשום מועד אפשרות למסור את הדירה והכספים לא הושבו.

מעמדם וכוחם של הבנקים אינו נותן בידם את הזכות לפעול בניגוד לחוק, ואין זה ראוי שדווקא המפקח, האמור לשמור על הציבור מפני הבנקים, יורה להם לפעול בניגוד לחוק.

* הכותבת היא שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', המתמחה בדיני מקרקעין.