היוון התמורה ככלי להפחתת מס

קיימות מספר אפשרויות לניתוח המיסוי. אחת היא לקבוע את שווי המכירה לפי התמורה החוזית ובהתעלם מתקופת הדחייה ומרכיב ההיוון. גישה זו התקבלה על-ידי ועדת הערר בעניין חכים אברהם (ו"ע 1305/04). ברם, על גישה זו נמתחה ביקורת בספרות המקצועית, שהרי לא ניתן להשוות את שווייה של זכות המתקבלת באופן מיידי לשווייה של זו המתקבלת לאחר זמן רב. לפיכך נעשה בה שימוש רק במקרים של דחייה קצרה (לפי הוראת הביצוע - עד שלוש שנים). כמו כן פסיקה זו עסקה בעסקת קומבינציה.

האפשרות השנייה היא להוון את התמורה העתידית ליום המכירה. גישה זו התקבלה על-ידי ועדת הערר בעניין המכון הגיאופיסי (ו"ע 1289/01), והיא מבוססת על הנימוק שחילוץ מרכיב ההיוון מאפשר את מיסוי התמורה הכלכלית האמיתית.

ברם, על אף שהגישה השנייה צודקת יותר מבחינה כלכלית, היא מורכבת וקשה ליישום. לצורך חילוץ רכיב ההיוון יש להעריך את תקופת הדחייה ולקבוע את שיעור ההיוון על פיו יחושב השווי ליום המכירה. והנה, ביחס לשני נתונים אלה קיימת אי ודאות מובנת. כך, ביחס לתקופת ההיוון, היא תקופת הדחייה, הערכתה תלויה במשתנים רבים אותם לא ניתן לנבא ביום המכירה (משתנים כגון: משך אישור התוכניות, התנגדויות לא צפויות, המצב הביטחוני וכיו"ב). ביחס לשיעור ההיוון הרי ששיעור זה תלוי בסוג העיסקה, ברמת הסיכון שלה ובמחיר ההון של הפירמה. גובהו של שיעור ההיוון משפיע באופן ישיר על גובה ההפחתה, ולפיכך משתנה זה מצוי באופן תמידי במחלוקת בין הנישומים לבין רשויות המס.

ביטוי חמור לקשיים אלה ניתן לאחרונה בעניין שרגא בירן ושות' (ו"ע 1040/00). באותו מקרה התעוררה מחלוקת בשאלת תקופת ההיוון ושיעור ההיוון לצורך כימות שווי המכירה. לגבי שיעור ההיוון העדיפה ועדת הערר את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין. לגישת הוועדה, שיעור היוון של 5%-7% הינו שיעור היוון מקובל בעסקאות נדל"ן. בנוסף, נקבע כי אין להאריך את תקופת הדחייה, שכן שווי המכירה אמור להיקבע לפי נתונים הידועים ביום המכירה, גם אם הסתבר בדיעבד שהערכה היתה אופטימית מידי.

ההחלטה אליה הגיעה הוועדה מחדדת את הקושי שבמצב המשפטי הקיים. שכן, על אף שהסתבר בדיעבד שתקופת הדחייה ארוכה באופן משמעותי מכפי שהיה צפוי בתחילה, נקבע כי יש להיצמד להערכות הראשוניות. בכך נגרם עוול לנישום המקבל מקרקעין ששוויים נמוך מזה שנקבע בשומה לצורך הטלת המס.

נציין כי תוצאה קשה זו הינה תולדה ישירה של הלכת אלדר שרון (ע"א 489/89), בה נקבע שיום המכירה בעיסקה עם תנאי מתלה הוא יום החתימה על ההסכם. בהתאם להלכה זו, יש לקבוע כבר ביום החתימה על ההסכם את שווי המכירה, ולשם כך יש להעריך את תקופת הדחייה ולקבוע את שיעור ההיוון באותו יום. אילו יום המכירה היה נדחה ליום התקיימות התנאי המתלה, היה ניתן להימנע מתוצאה כלכלית מעוותת ולקבוע את שווי המכירה באופן צודק. *

* תודה לעו"ד אפרת רוסינסקי על הסיוע בהכנת המאמר.