קומבינציה של יחסים

בעסקת קומבינציה מתקשר בעל קרקע עם קבלן בעיסקה, לפיה הוא מוכר לקבלן חלק מזכויותיו בקרקע ובתמורה מתחייב הקבלן לבנות על הקרקע בניין בו מתחלקות הדירות בינו לבין בעל הקרקע, בהתאם ליחס המשקף את ערך הקרקע. במהלך הבנייה ולאחר השלמתה נמכרות דירות הקבלן ע"י הקבלן ודירות הבעלים ע"י בעל הקרקע.

עסקת קומבינציה הינה, מטבעה, מורכבת וממושכת ובמהלכה נוצרים לעיתים עימותים וסכסוכים משפטיים בין בעל הקרקע לקבלן אליהם נגררים, בדרך כלל ובלית ברירה, רוכשי הדירות. כך נוצרת מערכת של "משולש יחסים" בין בעל הקרקע, הקבלן ורוכשי הדירות.

במקרים של רכישת דירה מהקבלן, בהם אין יריבות לכאורה בין בעל הקרקע ובין רוכש הדירה מהקבלן, נחלץ בעבר בית המשפט לעזרת רוכשי הדירות מהקבלן וקבע, למשל, כי הערת אזהרה שנרשמה לטובת רוכש הדירה בהסכמת בעל הקרקע, מקימה קשר משפטי גם בין בעל הקרקע והרוכש מהקבלן, חרף העדר יחסים חוזיים ישירים ביניהם זולת הערת האזהרה.

לאחרונה ניתן ע"י בית משפט מחוזי בת"א (תיק הפ' (ת"א) 105/03) פס"ד הדן ביריבות בין רוכש הדירה מהבעלים לבין הקבלן. המדובר בתביעה שהגיש רוכש דירה מבעל הקרקע נגד בעל הקרקע שמכר לו את הדירה, וצרף אליה את הקבלן עימו לא הייתה קיימת לו יריבות ישירה.

במקרה זה התחייב הקבלן כלפי בעל הקרקע לרשום את הבניין כבית משותף, התחייבות שהתעכבה 18 שנה. רוכש הדירה תבע בבימ"ש להורות על רישום הבית כבית משותף, כדי לאפשר לאחר מכן לרשום על שמו את הדירה שרכש מבעל הקרקע. אחת השאלות שנידונו היתה מהות היחסים המשפטיים בין רוכש הדירה לקבלן, אשר טען שלא קיימת בינו לבין רוכש הדירה כל יריבות משפטית.

בית המשפט קיבל את עמדת רוכש הדירה וקבע, כי למרות שהיחסים החוזיים בעסקת הקומבינציה הינם בין הקבלן לבעל הקרקע, על הקבלן לצפות שבעל הקרקע יתקשר בהתקשרויות עתידיות למכירת דירותיו, ולכן עליו לקחת גם בחשבון שכאשר בעל הקרקע ימכור את דירותיו הוא יסתמך על המצגים וההתחייבויות שהקבלן נטל על עצמו כלפי בעל הקרקע.

לכן, היה על הקבלן לצפות כי על סמך התחייבותו להסדיר את רישום הבית המשותף מתקשרים רוכשים של דירות הבעלים עם הבעלים. ציפייה זו יוצרת חובת זהירות קונקרטית על הקבלן כלפי רוכשי הדירות.

עם זאת, סייג בית המשפט את חובת הזהירות הנ"ל של הקבלן לגבי התחייבויות של הקבלן כלפי בעל הקרקע שלהן השלכות על כלל הבניין, כגון התחייבויות לרישום, בנוגע לתקופת הבדק של הרכוש המשותף, פיתוח סביבתי וכו'.

בית המשפט מתייחס גם להתנהגות בעל הקרקע אשר לא נקט בצעדים סבירים למימוש התחייבות הרישום של הקבלן כלפיו, וכפועל יוצא לאי העברת הדירה לבעלות רוכש הדירה, וקבע כי יתכן שבנסיבות כאלה נגועה התנהלותו של הבעלים בחוסר תום לב, או אף לכדי הפרת התחייבותו כלפי רוכש הדירה. *

* הכותב הוא מומחה לנדל"ן, שותף בכיר במשרד שפיגלמן, קורן, ברק, זמיר ושות'.