הכרה בהוצאות ללא חשבונית: יש דבר כזה

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין קובע רשימה של הוצאות שיותרו בניכוי לשם קביעת סכום השבח במכירת זכות במקרקעין. אולם, כיצד יוכיח המוכר שאכן הוציא את ההוצאות, ואת מידת ההוצאות? במקרה הברור, שבו שמר בידו המוכר את החשבוניות, התשובה לשאלה אינה קשה. אולם מה הדין כאשר מסיבה כזו או אחרת התיעוד לגבי ההוצאה או סכומה אינו בנמצא - האם ניתן להיעזר בדרכי הוכחה חלופיות?

ככלל, נקבע בפסיקה כי לא ניתן לנכות הוצאה בלא תיעוד חשבונאי מתאים. אולם במקרים מסוימים הכירה הפסיקה בכך שלעתים, בעיקר במקרים בהם המוכר הוא אדם פרטי, הוא אינו תמיד שומר את כל החשבוניות והקבלות שקיבל בקשר עם הוצאות שהוציא, ואין מקום לשלול ממנו את האפשרות להכיר בהוצאות אלו לצרכי מס, בכל מקרה.

כך, לדוגמא, במקרה שנדון בעניין לודמילה מאיר (ו.ע 2046/01) נדונה שאלת ניכוייה של הוצאה לשיפוץ דירת מגורים, שהוציא המוכר. לא היתה מחלוקת על כך כי במועד רכישת הנכס, בשנת 1988, נרכשה דירת חדר וחצי, מטבח ושירותים, בשטח 105 מ"ר. עם זאת, הנכס עבר שיפוץ מקיף כך שבשנת 2000, במועד מכירתו, היה הנכס וילה בשטח 300 מ"ר הכוללת חניה תת-קרקעית.

מנהל מיסוי מקרקעין טען, כי בהיעדר תיעוד אין להכיר בהוצאות. מה גם שהעוררים לא הוכיחו כיצד מימנו את השיפוץ, ובנוסף עלות השיפוץ לא נכללה בהצהרת הון שהוגשה לתום שנת 1992.

ועדת הערר קיבלה את טענת העוררים, כי השיפוץ מומן מהלוואות, וכי חלק מן השיפוץ בוצע לאחר מועד הצהרת ההון. בהקשר זה קבעה הוועדה, כי אמנם ההוצאות לא תועדו במסמכים, אולם אף שהעורר בא לרשויות מס הכנסה בידיים לא נקיות, אין לאיין לחלוטין הוצאות אלו, שהרי ברור כי הבניין לא היה קם, במצבו ערב המכירה, ללא הוצאות בנייה. לפיכך יש לבחון את ההוצאות הסבירות, לפחות לתקופה שלאחר הצהרת ההון.

עוד קבעה הוועדה, כי אמנם היה על המערער להביא הוצאות וקבלות, או לפחות לספק הסבר סביר להיעדרן (והסבר כזה לא סופק), אולם למרות היעדרו של הסבר כאמור - אין מקום לאיין את כל הוצאות הבנייה והשיפוץ ולעשותן כלא היו, ובהיעדר תיעוד - תכריע הוועדה בדבר גובה ההוצאות בדרך של אומדן.

בקביעת גובה ההוצאות נדחתה חוות הדעת מטעם העורר, שהעמידה את גובה ההוצאות על 1.4 מיליון שקל. הוועדה העדיפה לקבוע עלות בנייה ל-300 מ"ר לפי עלות ממוצעת למ"ר שאינה גבוהה במיוחד, וממנה להפחית רווח קבלני. לפיכך נקבע, כי סכום עלות השיפוץ שיוכר לצרכי ניכוי בקביעת מס השבח הוא 290 אלף שקל בלבד.

לגבי הוצאות אחרות, כגון שכר טרחת מתווך ועו"ד, הוועדה סירבה להתיר את ניכוין, בהיעדר תיעוד לכך שהוצאו. ההבחנה בין הוצאות אלו לבין הוצאות השיפוץ היא שלגבי הוצאת השיפוץ ניתן היה לקבוע בוודאות שאכן הוצאה, לאור השינוי במצב הנכס ממועד רכישתו ועד למועד מכירתו.

מן האמור עולה, כי למרות שככלל יותר ניכוי הוצאות בהתאם לתיעוד מתאים שהמציא המוכר, הרי שבמקרים שבהם ניתן להוכיח את ההוצאות בדרך אמינה אחרת, ניתן יהיה להכיר לפחות בחלק מן ההוצאות לצרכי חוק מיסוי מקרקעין (אלא אם קבע המנהל כי היא "אינה סבירה").

האפשרות להכיר בהוצאות גם בהיעדר מסמכים עולה גם מפסק דינה של ועדת הערר בעניין בית התור (עמ"ש (ת"א) 128/91), בו נקבע כי "אין ספק כי הדרך הנאותה היא להמציא חשבוניות וקבלות על מנת להוכיח הוצאה; יחד עם זאת, לא תמיד הדבר אפשרי, ואז ניתן להוכיחה באמצעי עזר כגון תצהיר, מסמכים נלווים והסברי הנישום". *

תודות לעו"ד אלעד פנחס על סיועו בהכנת רשימה זו.