במליסרון לא שמעו על מחנק האשראי: החברה שבשליטת יולי עופר מתכננת לגייס 300 מיליון שקל באג"ח

בעוד חברות נדל"ן עומדות משותקות לנוכח המשבר העולמי, נראה כי חברת מליסרון , שבשליטת יולי עופר, דווקא מבקשת לנצל את התקופה כדי להתרחב. לאחרונה דווח כי החברה מקיימת מו"מ לרכישת מספר נכסים בישראל, ואילו כעת נודע ל"גלובס" כי מליסרון, בניהולו של יוסי פרי, מתכננת לגייס אג"ח בהיקף של כ-300 מיליון שקל. לצורך כך נמצאת החברה בימים אלה בתהליך דירוג מול חברת הדירוג S&P מעלות.

ממליסרון נמסר בתגובה: "כפי שהחברה פרסמה, מליסרון בוחנת רכישות של נכסים שונים. לצורך כך היא תצטרך לגייס כספים, בין אם במערכת הבנקאית או בשוק ההון. לכשתצטרך, תודיע על כך החברה באמצעים המקובלים".

מליסרון, העוסקת בתחום הנדל"ן מניב בישראל, מקיימת בימים אלה מו"מ לרכישת 3 נכסים בישראל. עם אפריקה ישראל היא מנהלת מגעים לרכישת קניון רמת אביב וקניון סביונים. אם עסקת קניון רמת אביב תצא אל הפועל, מליסרון צפויה לשלם ככל הנראה כ-1.1 מיליארד שקל עבור אחזקה ב-73% מהקניון, ואם תרכוש את קניון סביונים היא צפויה לשלם בסביבות 200 מיליון שקל.

כמו כן, מליסרון מקיימת מו"מ, ביחד עם חברת אשטרום, על רכישת מתחם חוצות המפרץ מידי כור שמקבוצת אי.די.בי. אם עסקה זו תצא אל הפועל, הרי שמליסרון צפויה לשלם בעבורה כ-200 מיליון שקל. בשורה התחתונה, בהנחה ששלוש העסקאות ייצאו אל הפועל, אמורה מליסרון לשלם עבורן כ-1.5 מיליארד שקל.

עוד נציין, כי אם העסקאות יבוצעו, הרי שמליסרון עלולה להפר בכך את אמות המידה הפיננסיות שנקבעו בדירוג של S&P מעלות. מליסרון זכתה לדירוג הנחשב גבוה למדי עבור חברת נדל"ן - AA - שלא נפגע עד כה למרות משבר האשראי. אחד התנאים להמשך הדירוג הוא יחס חוב נטו ל-CAP של 45%. כדי לבצע את העסקאות אמורה מליסרון להגדיל את היקף החוב שלה, ולכן היחס צפוי לעלות באופן משמעותי, וככל הנראה לחרוג מהרף שנקבע מול מעלות. על כן, על-פי הערכות בשוק ההון, מעלות עשויה להוריד את הדירוג, אם כי לא באופן משמעותי - ברמה אחת או שתיים.

רמת המינוף הנוכחית נמוכה

כאמור, בעוד חברות נדל"ן אחרות נמצאות במלחמת הישרדות יומיומית, הרי שמצבה של מליסרון כמעט ולא נפגע במשבר האחרון. הנכסים המרכזיים של החברה הם פרויקט הקריון בקריית ביאליק וקניון רננים ברעננה. בנוסף, החברה פעילה בהונגריה, מדינה בה שוק הנדל"ן מצוי במשבר, אך גם שם מצבה טוב יחסית.

רמת המינוף של מליסרון נמוכה למדי. נכון לסוף הרבעון השלישי, ההון העצמי של החברה עומד על 1.4 מיליארד שקל והוא מהווה 52% מסך המאזן.

מצבה של מליסרון מתבטא גם במניות ובאג"ח שלה. מניית החברה רחוקה היום רק בכ-18% ממחירה בשיא, והיא נסחרת לפי שווי שוק של 1.2 מיליארד שקל. גם מצבן של אג"ח החברה לא נפגע מהמשבר החולף, והן נסחרות בתשואה של עד 5.5% בלבד.

במצבה הנוכחי, אם כך, יכולה מליסרון להרשות לעצמה לנצל הזדמנויות בשוק הנדל"ן לצורך התרחבות. באשר לסיכויי הצלחת הגיוס, הרי שקשה להעריכם בשלב זה. באופן עקרוני, שוק גיוסי האג"ח קפוא למדי בימים אלה. יחד עם זאת, חברות בדירוג גבוה, כמו מקורות וחברת החשמל, הצליחו לגייס מאות מיליוני שקלים בחודשים האחרונים.

לאור רמות התשואה בהן נסחרות כיום האג"ח של מליסרון והדירוג הגבוה ממנו נהנית החברה, נראה כי סיכויי הצלחתה טובים למדי. אולם אם בתקופה הקרובה שוב יתקוף את השווקים גל של פאניקה ונפילות, ספק אם תצליח החברה בגיוס.