תשכחו מרפורמת קרקעות בישראל

בתחילת השבוע מסר ראש הממשלה המיועד, בנימין נתניהו, את חלומו הגדול - הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל - לידי תנועת ש"ס ושר השיכון המיועד אריאל אטיאס. באמצע השבוע הכניס לממשלה את מפלגת העבודה, כולל שניים מבכירי מייצגי האינטרסים הגדולים של הקרקע החקלאית, שלום שמחון מהמושבים ואורית נוקד מהקיבוצים.

כמובן שנתניהו טוען שתהיה רפורמה ושהוא יוביל אותה באמצעות ועדת שרים מיוחדת שהוא עצמו יעמוד בראשה, ומינוי "פרויקטור" מטעמו, לביצועה.

נוגדני בועה

לנתניהו, הצוותים והיועצים, תוכניות מסודרות ומטרות נאות הכוללות ביטול מונופול המינהל על קרקעות המדינה, פיתוח שוק הנדל"ן, ירידת מחירי דירות, החלשת הביורוקרטיה. האם כל זה אפשרי?

הערה מקדמית: אין ספק שהסיבה שישראל היא המדינה היחידה במערב לרבות מזרח אירופה שלא נכנסה לבועת נדל"ן, היא מדיניות ניהול הקרקעות של מינהל מקרקעי ישראל. מדיניות וויסות היצע. המינהל מוציא כל שנה בסביבות 20 אלף יחידות דיור לשוק, לא חשוב כמה כסף יש בשוק ואילו תנאי אשראי או סוגי נגזרות מתקיימים בו. לכן יכלה להיווצר בועה.

הערה נוספת: מי באמת רוצה להוריד מחירי דירות? בעלי דירות לא רוצים שמחירן יירד. אלה שלקחו משכנתאות ייבהלו, שכן בהורדת מחיר הנכס המשכנתא תהיה גדולה ממחירו. הבנקים שנתנו כסף כנגד משכנתאות ההולמות מחירים גבוהים, יזדעזעו וגם המדינה. קודם כול היא תיהנה מפחות הכנסות, שנית מאחר שחלק נכבד מהון הבנקים הם נכסי נדל"ן, הרי אם מחירי הנדל"ן יפחתו משמעותית הון הבנקים יקטן, יכולת בעלי הנדל"ן להחזיר חובות לבנקים כמעט תתמוטט והמדינה תיאלץ להיכנס למבצעי הצלה.

שיכרון הכוח

אריאל שרון, מהמומחים הגדולים בנפש הפוליטיקאי ובעוצמת הקרקע, אמר פעם בקריצה שכל שר שמגיע להיות אחראי על המינהל מבין מהר מאוד שוויתור על סמכות, ולו הזעירה ביותר, יסיר ממנו כוח עצום. לכן, הוסיף, לא נולד ואין סיכוי שייוולד פוליטיקאי שיסכים לזה. שרון יישם את זה, כמוהו כל מי שהתקרב אי פעם למינהל. עשר ועדות הוקמו במשך השנים, הררי העמודים התמלאו עש. ולא התבצע כלום.

ב-1999, בבוקר שלמחרת הודעת אהוד ברק על ניצחונו בבחירות, יצאה הודעה שהוא מתכוון לאחד את מינהל התכנון במשרד הפנים עם מינהל מקרקעי ישראל. המטרה: להוריד את מחירי הדירות. מהר מאוד התברר שמדובר בתסבוכת אינטרסים שראוי להשאירה לדורות הבאים.

ב-1985 מינה שר האוצר דאז, שמחה ארליך, את ועדת גולדנברג, בראשות בכיר עורכי הדין דאז אמנון גולדנברג ז"ל. מדובר בדו"ח הכולל הצעת חוק מוכנה לפירוק המינהל והקמת רשות מקרקעין. בו ביום מונתה ועדת שרים מיוחדת בראשות השר דאז משה ניסים. כלום לא קרה. עכשיו הכול חוזר. מילה במילה.

כולם כבר היו שם

השר המיועד אטיאס כבר היה בסרט הזה. כשנכנס לתפקיד שר התקשורת בממשלה הנוכחית, כבר היתה החלטת ממשלה להקים רשות תקשורת עצמאית. זה לא קרה. גם אטיאס, איש עם מטרות פוליטיות גבוהות, ילמד מהר מאוד את מה שאריק שרון ינק מבטן אמו.

גם אהוד אולמרט, כשר התמ"ת, קיבל מאריאל שרון את המינהל ושניהם דיברו על רפורמות גדולות. שרון החזיק ביד את דו"ח ועדת רונן לרפורמה במינהל ובמקרקעין, אותה מינה כשהיה שר התשתיות ואחראי על המינהל. לאולמרט היה ביד את דו"ח ועדת גדיש, באותו נושא. שוב לא השתנה כלום, למעט המלצה אחת לרישום זכויות הרוכשים בבנייה רוויה והקלת בדירות עירוניות וצמודי קרקע ותיקים.

דבר אחד ברור: כל ממשלה שמתכוונת ברצינות לבצע רפורמת מקרקעין צריכה לעשות רק דבר אחד: להחליט שאחרי 60 שנות מדינה, אפשר לבטל את המצב בו 93% ממחזיקי הזכויות בקרקעות ישראל הם לא בעלי הקרקע. הכנסת צריכה לקבל החלטה לשינוי חוק יסוד מקרקעי ישראל כך שקרקעות מדינה ניתן יהיה לקנות.

אלא שהחלטה זו היא עניין מדיני-פוליטי תודעתי כבד ביותר, שנתפס, בין היתר, גם כחלק ממערכת היחסים עם ערביי ישראל והפלסטינים. עד שזה ייפתר, לא תהיה דרך לשחרר את הקרקעות משליטת המדינה, בין באמצעות המינהל ובין באמצעות גוף אחר.

ניתוק מקק"ל

דבר נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא, האם המדינה מוכנה לנתק את הקשר עם קק"ל? הקרן הקיימת לישראל מעצם קיומה היא העומדת על חכירה ולא בעלות. שנית, קק"ל, שאנשיה הם מחצית ממועצת מקרקעי ישראל, נהנית מדיווידנד קבוע המועבר אליה מהמינהל. אין סיכוי שאנשיה יהיו מוכנים לוותר על הכנסה של מאות מיליוני שקלים לשנה שמאפשרים להם נוחות כספית גבוהה.

ואחרי כל זה: אין כל ספק שהמינהל זקוק לרפורמה אדירה. המנגנון הקיים חי ופועל על פי מתכונת של שנות ה-60 בחשיבה, בביורוקרטיה, בנהלים העתיקים שלו, בתפיסת העולם שלו ובמערכת היחסים המעוותת בינו לבין הציבור הנזקק לשירותיו. חלק גדול מכל פעולות המינהל הם תורה שהומצאה על ידי פקידים, למען פקידים, ומעולם לא עברה הליכי זיכוך ציבוריים.

שנים מדברים על חקיקת "חוק זכויות החוכר". אבל כלום לא קורה. אין חוק, אין תקנות, כל ההתנהלות מבוססת על החלטות מועצת מקרקעי ישראל שמשתנות כל הזמן בהתאם להעדפות השר המכהן ולגחמות הגופים האינטרסנטיים היושבים במועצה.

מלחמה בקרקע החקלאית

בעבור ניקוי צנרת במינהל ופתרון הנטל הביורוקרטי שהמינהל חולה בו, מספיק לשפוך את המים העכורים ולהשאיר את התינוק בחיים. ביורוקרטיה נוצרת בטפסים, בקשות, הסכמות, תשלומים ואישורים של פקידים. של המוני פקידים. בלי טפסים, אישורים ותשלומים תיעלם התלות בפקידות ותתחסל הביורוקרטיה. זו תהיה הרפורמה הכי טובה. וכדי להעביר אותה מספיקה רק החלטה אחת. על מה הממשלה והשר מוכנים לוותר, על איזה כוח ואיזה כסף.

די שהמדינה תהיה מוכנה לוותר על הכנסות ותשלומים שהיא וצצת מאזרחיה על כל שינוי בבנייה, בתעשייה, מסחר, ומגורים. היום המדינה גובה דמי היתר של 31% מתוספת הזכויות, זה לא רק הרבה כסף, זו ביורוקרטיה והתמשכות הליכים. אם המדינה תוותר על הכסף הזה, המינהל ייאלץ לוותר על חלק גדול מהמכה הביורוקרטית. כל זה כמובן תוך שמירה על כל חוקי התכנון והבנייה ותוכנית בניין עיר.

לזכות המינהל ייאמר, שבשנים האחרונות הוא משתדל לנתק מגע עם העירוניים, הבעיה הקשה והמלחמה הגדולה היתה ונשארה בקרקע החקלאית. כניסת מפלגת העבודה לקואליציה והנכונות להתמסר לאינטרסים של נציגי העבודה, בעיקר לאלה שאיפשרו לאהוד ברק את הכניסה לממשלה, בכללם שמחון ונוקד אנשי תנועות ההתיישבות, מביאים את הרפורמה בקרקע החקלאית שוב לאי ודאות.

יש אנשים שכבר החלו בספירה לאחור. בעוד יום-יומיים, חודש-חודשיים תתפרסם איזושהי ידיעה המדברת על החלטות חדשות המתבשלות במועצת המינהל בענייני הקרקע החקלאית. למשל: שבשינוי ייעוד יקבלו החוכרים החקלאיים 20% מהזכויות החדשות שיאושרו על הקרקע. וזה הרי בניגוד מוחלט למקובל היום, המתבסס על פסיקת בג"ץ בעניין הצדק החלוקתי. היום קרקע חקלאית שייעודה שונה, חוזרת למינהל והפיצוי לחקלאי הוא בגובה שווי הקרקע החקלאית.

כבר שנים שהחקלאים רוצים לשנות את זה. הממשלה הזו מתאימה להם להעברת השינוי. איך אז תיראה הרפורמה של ביבי? *