שופטי העליון המליצו לצדדים לפנות לגישור - אך לא אישרו את ההסדר

שופטי ישראל, בערכאות השונות, עמוסים לעייפה. לא פעם נשמעות נגדם הטענות שהם מתחמקים מלהכריע בתיקים עקרוניים, ודוחקים בצדדים להגיע להסכמה, ובלבד שלא יצטרכו לתת פסק דין. גם ביחס לשופטי בית המשפט העליון נטען שהם נמנעים מלהכריע בסוגיות משפטיות ולשים סוף לפסיקות סותרות של הערכאות הנמוכות, תוך נימוק שאין הנושא מצדיק מתן רשות ערעור בגלגול שלישי.

באחרונה אירע מקרה חריג, בו דווקא שופטי העליון שדנו בערעור המליצו לצדדים לפנות לגישור. בעלי הדין אימצו את ההמלצה וביקשו להקפיא את התיק כדי לתת צ'אנס לגישור. אלא שאז הם הופתעו לשמוע שהשופטים אינם מאשרים את הסדר הגישור, משום שאופי השאלות העולות לדיון והשלכותיהן הרחבות, מחייבים להכריע בהן בפסק דין.

חברת דירות יוקרה (בעלת קניון הזהב) מקבוצת גינדי, וחברת תל דר נכסים שבבעלות אבשלום צומן, רכשו זכויות בקרקע ממושב בן-זכאי לצורך הקמת פרויקט בנייה רחב-היקף. כתנאי לחתימה על חוזה פיתוח בעסקה, ביקש מהן מינהל מקרקעי ישראל להמציא מסמכים שונים, ובין היתר אישור מעיריית יבנה ומהוועדה המקומית לתכנון ובנייה שלה, לפיו לא תהא להן כל תביעה או טענה כלפיו על חובות השבחה ופיתוח בנוגע לשטחי המושב. אישור העסקה בדרך זו מקנה ליזם אפשרות לשלם דמי חכירה מהוונים בשיעור 51% מערך הקרקע, במקום 91% (לפי החלטה 611 של המינהל).

הליך גישור

בהתאם לדרישת ראש העיר יבנה, צבי גוב-ארי, כתנאי להוצאת האישור, חתמו הצדדים על הסכם שלפיו הם ינהלו הליך לקביעת סכום היטל ההשבחה לפי תוכנית מיתאר שטרם אושרה, ושהיזמיות ישלמו מקדמה על חשבון היטל ההשבחה, גם אם טרם הגיע מועד תשלומו כחוק. חוזים כאלה ודומים להם, צריך לומר, נחתמים ברוב רובן של הרשויות המקומיות.

לאחר שהיזמיות קיבלו את אישור המינהל, החלו הצדדים בשמאות מכרעת. אולם לאחר מחלוקת שהתגלעה ביניהם ביחס לשאלה אם החברות היזמיות יכולות להעלות בהליך גם שאלות הנוגעות לעצם החבות בהיטל השבחה (להבדיל משאלת שיעורו), הודיע ראש העיר למינהל על ביטול ההסכם עם היזמיות.

נוכח הודעת המינהל שהעסקה לא תאושר אם לא יומצאו האישורים הנדרשים, מה שעלול להסב להן נזק עצום, הודיעו היזמיות שהן נאלצות להסכים לכך שהליך השמאות ידון בנושאים שמאיים בלבד ולא בנושאים משפטיים. עוד צוין בהסכם כי ההסכמה בעניין נעשית מתוך רצון חופשי והבנה הדדית וכי לא תיטען כל טענה של אילוץ מצד כלשהו כלפי זולתו לגבי הסכמה זו. המחלוקת יושבה, האישורים ניתנו, חוזה הפיתוח נחתם והיזמיות ביקשו מבית המשפט, באמצעות עוה"ד יוסי בנקל ואלי כהן ממשרד ראב"ד, מגריזו, בנקל ושות', להצהיר ששני הסכמים עם עיריית יבנה והוועדה המקומית בטלים מחמת אי-חוקיות ובשל חתימתם בכפייה ובאילוץ.

השופטת המחוזית שרה גדות דחתה את בקשתן. היא קבעה שאמנם החוק מאפשר לוועדה המקומית לגבות היטל השבחה אך ורק בגין תוכנית מאושרת, אולם גביית ההיטל במקרה זה בטרם אישור התוכנית נעשה בהסכמת היזמיות, ולפי פסיקת העליון אין פסול בהתחייבות חוזית-הסכמית לשלם תשלום לגוף שלטוני, ואפילו ייקרא התשלום "היטל". כן פסקה גדות שבמקרה זה לא הוכיחו היזמיות כל כפייה או אילוץ. "אם ההפסד העיקרי הוא אובדן עסקה פוטנציאלית בתנאים כלכליים מיטביים, גם אם עומד בצידו אובדן השקעה מסוים, אין בכך כדי להקים יסוד מספק לקביעה כי התקיימו נסיבות של אילוץ או כפייה. אובדן רווח אינו מהווה משום חוסר אונים המהווה תשתית לאילוץ/כפייה".

היזמיות ערערו לעליון. בדיון שהתקיים בינואר 2008 בפני השופטים סלים ג'ובראן, אילה פרוקצ'יה וספי אלון עלו, בין היתר, השאלות האם ההסכמים נשוא המחלוקת חוקיים מבחינת יכולתה של הוועדה המקומית להטיל בהסכם היטלי השבחה על היזמיות, גם אם בפועל הנתונים הנדרשים לצורך כך לפי החוק אינם מתקיימים הלכה למעשה. כן עלתה השאלה האם רשאית רשות ציבורית לוותר בהסכם על היטלי פיתוח המגיעים לפי החוק. השופטים ציינו כי "שאלות אלה עשויות להשליך על תקפותם של ההסכמים ותקפותה של העסקה הנדונים בהליך זה. יש להן השלכה רחבה על היקף כוחן של רשויות מקומיות וועדות תכנון להתקשר בהסכמים מסוג זה במובן הרחב".

לכן צירפו השופטים להליך את היועץ המשפטי לממשלה ואת מרכז השלטון המקומי. בינואר השנה הגישה הפרקליטות בשם המינהל והיועץ עמדה מפורטת, שלפיה בהתנהלות העירייה נפלו פגמים וכי ההסכמים שנחתמו נגועים באי-חוקיות. כעבור מספר ימים התקיים דיון נוסף, שבו אושרה בקשת מרכז השלטון המקומי, שיוצג ע"י עו"ד נתן מאיר, להגיש טיעונים בכתב בנוגע לשאלות העקרוניות. אלא שבתום הדיון הציעו השופטים לצדדים לנסות ולפתור את המחלוקות בהליך גישור.

היבטים עקרוניים

הצדדים פנו לעו"ד נתן מאיר עצמו שיגשר ביניהם, וביקשו מהעליון 60 יום כדי להגיע להסדר. אבל השופטים פרוקצ'יה, ג'ובראן ואסתר חיות לא מיהרו להיעתר. "מאחר שהנושא שבמחלוקת בערעור זה קיבל במהלך ההתנהלות השיפוטית מימד עקרוני החורג מעבר לצדדים הישירים המעורבים בערעור", הם ציינו, "ולאור התייחסותו של היועמ"ש להיבטים העקרוניים הנוגעים להתנהלות הרשויות המקומיות בנושא היטלי השבחה והיטלי פיתוח בהסכמים ביניהם לבין יזמים, יש מקום לקבל את התייחסות נציגת היועמ"ש, ובא-כוח מרכז השלטון המקומי, עו"ד מאיר, ביחס להסדר הגישור המוצע, ומידת התיישבותו עם השאלות הטעונות הכרעה בהליך".

בהתייחסותו כתב עו"ד מאיר בשם מרכז השלטון המקומי, שיש לאפשר לצדדים למצות את הליך הגישור, ולפיכך אין מקום שיגיש את עמדתו העקרונית בסוגיות שבמחלוקת, במיוחד כשהוא המגשר בסכסוך. עו"ד רות גורדין, סגנית בכירה לפרקליט המדינה, הודיעה כי היועץ המשפטי לממשלה מתנגד להסדר הגישור, משום שלדעתו הסוגיה העקרונית מחייבת הכרעה בפסק דין של העליון. זאת, משום שאם תתקבל עמדתו לפיה לרשות המקומית אין סמכות לחתום על הסכמים כאלה, הרי שלא ניתן להתגבר על פגם זה באמצעות הסדר גישור.

"נוכח אופיין של הסוגיות העקרוניות העולות בהליך זה, הנוגעות בשאלות חוקיות שיטות פעולה של רשויות מקומיות, שהשלכתן רחבה מעבר לעניינם הפרטני של בעלי הדין, לא נוכל לתת את אישורנו להסדר הגישור שנתבקש", קבעו השופטים והוסיפו שפסק הדין יינתן לאחר הגשת עמדותיהם הכתובות של העירייה (המיוצגת ע"י עוה"ד עפר שפיר ואינס גולדנברג) ומרכז השלטון המקומי. (ע"א 7368/06).