מנכ"ל מנהל מקרקעי ישראל: "מזהים יציאה של אנשים משוק הדירות - נשארים לגור עוד שנה אצל ההורים"

"ממדדי מניות הנדל"ן אנו למדים אנו למדים על תשואות של 100%-300% בשנות הגאות, תלוי באזור הגיאוגרפי" - כך אמר היום (ד') יובל זעירא, מנהל מחלקת המחקר בבית ההשקעות IBI, בפסגת הנדל"ן של "גלובס".

לדבריו, מחירי הנכסים ירדו בכ-20% מהשיא ברחבי העולם. "ירידה של 20% במחירי הנכסים לעומת ירידה של 60% במחירי המניות יכולה להתאים לענף הממונף בכ-70%", ציין.

"לפיכך", אמר, "ניתן להסיק על ירידה נוספת של 10% במחירי הנכסים בשנה הקרובה: כאשר אנו רואים ירידות גבוהות במחירי הנכסים, פעמים רבות המניות עדיין לא משקפות את זה".

זעירא התייחס גם לשוק הנדל"ן באנגליה. משקף שהציג עולה כי במשך 20 השנה האחרונות, מרבית חברות הנדל"ן נסחרו בשווי הנמוך מהשווי הנכסי הנקי (NAV) שלהן, אם כי רמת שיא נרשמה ב-2007, למשל על רקע הצפת הערך במסגרת הנפקת אפ"י פיתוח.

"מיד לאחר מכן, ירד שווי החברות בשוק אל מתחת ל-40% לשווי הכלכלי שלהן - מה שמלמד שהשוק צופה ירידות נוספות בשווי הכלכלי של נכסי הנדל"ן באותן חברות".

"אנחנו זן נדיר", אמר בהקשר זה כשהתייחס למדד נדל"ן 15 המקומי. לדבריו, ניתן להסביר את העניין בחלקו על רקע ביסוס המדד על יותר ויותר מניות המושתתות על פעילות מקומית - למרות שחברות הנדל"ן הגדולות בעלות נוכחות באותם שווקים בהם מחירי הנכסים ירדו.

"קשה להעריך שזה יימשך לאורך זמן", העריך ביחס לתשואה העודפת שהציג המדד ברבעון הראשון של 2009 ביחס למדדים מקבילים באירופה ובארה"ב.

שוק האג"ח הסחירות מסתכם ב-280 מיליארד שקל, 190 מיליארד שקל מהן סחירות ו-28% מהאג"ח הסחירות הן של חברות נדל"ן, כך עולה מנתונים שהציג. באשר למגמה באשראי הבנקאי, מתוך תיק של 740 מיליארד שקל מרכז ענף הנדל"ן נתח של 124 מיליארד שקל. באשר לאשראי הבעייתי, 21 מיליארד שקל מתוך 54 מיליארד שקל בסך הכל שמורים לענף. "רבע מהמחיקות שביצעו הבנקים נבעו מענף הנדל"ן", אמר.

זעירא מציע לחלק את הענף למגזרים: נדל"ן מניב בארץ, בחו"ל, ונדל"ן יזמי בחו"ל. מהו המגזר ממנו השוק פוחד מכל? זאת ניתן להשוות על-ידי הפער בין הערך הנקוב של איגרות החוב לעומת שווי השוק שלו - ולפי חלוקה זו, הפער הגדול ביותר מצוי בקרב חברות המתמקדות בייזום נדל"ן בחו"ל.

פערים נמוכים נמצאים בתחומי הנדל"ן המניב ולמגורים בחו"ל. יש לסייג כי חברה כדוגמת גזית גלוב, הפעילה בחו"ל באמצעות שורה של חברות בנות סחירות, לא סווגה במודל תחת מגזרי חו"ל, בשל התשואה הנמוכה לפדיון הבולטת באג"ח שלה.

על פי הנתונים שהציג זעירא, ב-2010 היקף פירעונות האג"ח צפוי לגדול - 10 מיליארד שקל בחברות הנדל"ן (אג"ח סחירות ואג"ח הנסחרות בפלטפורמת "רצף מוסדיים" כאחד). "הדבר הראשון שצריך לקרות, ומהר, הוא מתן אישור למוסדיים לשבת ביחד מול הלווים הגדולים כדי לפתור את הבעיה כך יכול וצריך לפעול בשוק ההון".

"גופים מוסדיים בנויים היום לקבלת נכסים כתמורה של פרעון אגרות חוב - בעיקר כשמדובר בנכסים מניבים בישראל", אמר זעירא.

"הקרקע היא מוצר ייצור"

יוסי גורדון, מנכ"ל התאחדות הקבלנים והבונים בישראל, אמר: "נקווה שכשהממשלה תתחיל לפעול ונראה את קרנות המנוף ותוכניות נוספות - נוכל לראות ירידה בתשואות לפדיון של האג"ח הקונצרניות שהנפיקו חברות הנדל"ן".

ירון ביבי, מנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל, אמר: "ההחלטה של אדם אם לקנות דירה או לא לקנות דירה מושפעת משיעור הריבית על המשכנתא, מתחושת העושר האישית, ומציפיות לשינוי במחירים. אנו מזהים יציאה של אנשים מהשוק. הם מחליטים לדחות את ההחלטה לעוד שנה ואולי לגור עוד שנה אצל ההורים, מה שמשפיע בטווח הקצר".

"הקרקע היא מוצר ייצור. כשעולים המחירים בשוק מחירה עולה גם אם לא עושים כלום ולהיפך. אין ציפייה שאנשים יצטרכו פחות דירות. הביקוש הנמוך יותר לדירות נובע ממשבר האשראי".

"אני יודע שיש במינהל חסמים ביורוקרטיים ואנו פועלים להפחית אותם", אמר. "המינהל צריך להיות גמיש בתגובות שלו לשינויים בשוק".