חישוב המס ברכישת חלק מהדירה: אין הקלות

כאשר יחיד רוכש חלק מדירת מגורים, נשאלת השאלה כיצד יחושב מס הרכישה החל בגין הרכישה. קיימות לכך שתי אפשרויות: האפשרות הראשונה היא לקבוע את שיעור מס הרכישה על-פי שווי החלק הנרכש. האפשרות השנייה היא לקבוע את שיעור מס הרכישה על-פי שוויה המלא של דירת המגורים, ולהכפיל את סכום מס הרכישה שמתקבל בשיעור החלק הנרכש. כיוון שמדרגות מס הרכישה הן פרוגרסיביות (כלומר ככל שסכום הרכישה נמוך יותר, שיעור מס הרכישה נמוך יותר), יש הבדל משמעותי בתוצאות המס בין שתי שיטות החישוב.

ניקח לדוגמא מקרה, בו רכש יחיד ביום 1.4.2009 מחצית מדירת מגורים, ודירה זו היא דירתו היחידה. שוויה המלא של דירת המגורים הוא 2 מיליון שקל, כלומר שווי החלק שנרכש הוא מיליון שקל. האפשרות הראשונה לחישוב מס הרכישה, הוא לפי שווי החלק שנרכש. כיוון ששווי החלק שנרכש הוא מיליון שקל, הוא אינו מחויב כלל במס רכישה (שכן דירה ששווייה הוא עד 1,026,660 שקל אינה מחויבת במס רכישה).

האפשרות השנייה היא חישוב מס הרכישה בגין שווי הדירה המלא (2 מיליון שקל), והכפלתו בשיעור החלק שנרכש (50%). מס הרכישה בגין שווי הדירה המלא (2 מיליון שקל) הוא 42,483 שקל. הכפלתו בשיעור החלק שנרכש (50%) מביאה לחישוב מס רכישה בסך 21,281 שקל.

כמובן, שחישוב סכום מס הרכישה על פי האפשרות השנייה יוביל תמיד לתוצאת מס פחות טובה לרוכש מחישוב מס הרכישה על פי הדרך הראשונה. זאת, לאור העובדה שמדרגות מס הרכישה, ברכישת דירת מגורים, עולות ככל ששווי הנכס הנרכש עולה. חישוב על פי הדרך השנייה יביא לכך שמדרגות מס הרכישה הגבוהות יותר יחולו על חלק גדול יותר משווי הנכס הנרכש.

בתקנה 2(2)(ב) לתקנות מס רכישה קבע המחוקק כי ברכישת חלק מדירת מגורים, יש לחשב את מס הרכישה על-פי הדרך השנייה, כלומר יש לחשב את מס הרכישה החל בגין רכישת דירת המגורים במלואה, ולהכפיל את התוצאה המתקבלת בשיעור החלק הנרכש.

בעניין לויט (ע"א 420/77; ד"נ 15/78) קבע בית המשפט העליון, ברוב דעות, כי מחוקק המשנה לא חרג מסמכותו בקבעו את אופן חישוב מס הרכישה כפי שנקבע בתקנה 2(2)(ב) לתקנות. בעניין בר חמה (ע"א 8746/96) שב בית המשפט העליון ואישר, ברוב דעות, את הלכת לויט. יחד עם זאת, ביקר בית המשפט העליון את ההסדר שנקבע בתקנה 2(2)(ב) לתקנות וקבע, כי הוא אינו משביע רצון במישור הדין הראוי, וציין כי מן הראוי שמחוקק המשנה ייתן דעתו לאפשרות תיקון התקנה.

בפסק דין שניתן לאחרונה על-ידי ועדת הערר שליד בית המשפט בת"א (ו.ע 1025/07 כספי), תקף העורר שוב את אופן החישוב שנקבע בתקנה, בטענה כי היא נוגדת את סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע כי מס הרכישה יהיה בהתאם לשווי המכירה של נכס. לפי טענה זו, כאשר שווי המכירה של הנכס הוא מיליון שקל, אין סמכות לחייב את הרוכש במס רכישה לפי חישוב של מחצית מס הרכישה ברכישת נכס ששוויו 2 מיליון שקל.

הוועדה דחתה את הטענה, הן על פי עקרון התקדים המחייב, והן לאור קביעה לפיה המחוקק ביקש ליתן את ההקלה במס הרכישה רק בעת רכישת דירות שלמות, וכך לעודד רכישת דירות זולות יחסית, ולא להקל עם נישומים הרוכשים חלקים מדירות יקרות יותר. *