מרחק נגיעה מהחלום: בית יוקרתי בחו"ל

ארג'אן בואיקמה מאוהב כבר חמש שנים. הוא כמה ומשתוקק, ובקרוב - אולי אפילו תוך כמה חודשים - יוכל להגשים סוף-סוף את חלומו. מושא חלומותיו הוא נכס מחוץ לעיר קייפטאון, באזור מבוקש בעל נוף ים מרהיב. בואיקמה גם עשה שיעורי-בית: חובותיה של בעלת הבית עולים על ערך נכסיה השונים, והיא מנסה זה יותר משנה למכור את הנכס המסוים הזה. בואיקמה, אנליסט מחקר בן 39 בחברת המדיה הדרום-אפריקאית נספרז, חושד שהמלווה עומד לעקל אותו בקרוב. "אני סבלני", הוא אומר. "אני לא ניגש אליה, אני מחכה שהבנק יכריח אותה למכור. בשלב כלשהו אני מקווה לקבל אותו במחיר המקובל עלי", הוא מוסיף.

בכל רחבי העולם מחפשים אנשים כמו בואיקמה מציאות בשוק הנדל"ן. המשבר הכלכלי העולמי מעמיק, וכיום נמצאים בסכנת אי-עמידה בהלוואות המשכנתא לא רק מי שקנו בתים בפעם הראשונה, אלא גם הלווים בקצה היוקרתי של השוק. נכסי היוקרה אמנם מגלמים אחוז מזערי מעיקולי הבתים, מניו יורק ועד דובאי, אך משמעות הקושי הגובר בקבלת אשראי, העלייה באבטלה וצניחת מחירי הדיור היא שאפילו בעלי האחוזות והארמונות מחזירים את המפתחות לבנק או מוכרים בהנחות ענק הרבה לפני שהתכוונו לעשות זאת.

"גל עיקולי הנדל"ן היוקרתי רק החל", אומרת לורה בריידי, נשיאת קונסיירז' אוקשנז. היא מתכוונת לנכסים המעוקלים המכונים "בבעלות נדל"נית" במאזני המלווים. "קצב אי-העמידה במשכנתאות הענק הגיע לשיא", היא מוסיפה. ואכן לפי דו"ח LPS Applied Analytics, שירות מידע על משכנתאות מארה"ב, בשנת 2008 היה קצב אי-העמידה במשכנתאות הגבוה ביותר מאז שנת 1992. במשך עשרת החודשים הראשונים בשנה זו, כמעט 2.6% מהלווים איחרו בהחזרת הלוואותיהם בעד 60 יום.

"יש הרבה מאוד אנשים שנמצאים במצב קשה, ויש לא מעט מציאות מדהימות", אומר מייקל פיירווקר, נשיא וורלד וונצ'ר מנג'מנט, חברת ניהול נכסים מקליפורניה. והוא יודע על מה הוא מדבר. הוא חזר זה מכבר ממסע קניות שבו בחן סדרת נכסים, בהם מלונות קזינו ואחוזות כפריות, ומצא שמחיר כמה מהם ירד בעד 60%. הוא בודק גם שווקים זרים - מלונות בקריביים ואחוזות יין באיטליה, בצרפת ובאוסטרליה - אך אזורי הציד המרכזיים שלו הן בירות העיקולים בארה"ב: קליפורניה, פלורידה ובייחוד מדינת נבאדה, שם עוקל בשנה שעברה אחד מכל 14 בתים. פיירווקר התלבט האם לקנות פנינת נדל"ן (שישה חדרי שינה ובריכת שחייה) בנבאדה, שתומחרה ב-4.7 מיליון דולר - ירידה חדה מערכה המקורי, 8.3 מיליון דולר.

סחורה חמה

לדברי סוכן הנד"לן פליפה קרוק מלאס ווגאס, עיקולי הצמרת בעירו הם "סחורה חמה", והוא מעריך כי כרבע מבתי היוקרה שהחליפו ידיים בשנה האחרונה היו קשורים לעיקול או להסדרי "מכירה קצרה" - מצב שבו בעלי הבית מוכרים את הנכס במחיר הנמוך מערך המשכנתא שהוציאו עליו, וזאת באישור הבנק (שני הצדדים מרוויחים את ההימנעות מתהליכי העיקול הממשיים).

עם הבתים שמכר במיליון דולר נמנו פנטהאוזים עם נוף להרים ואחוזה פרטית הממוקמת בתוך מגרש גולף - מדובר בבתים שנמכרו בכמחצית מערכם לפני שלוש שנים. ועדיין, "נכסים המתומחרים באגרסיביות נהנים מהצעות מרובות", מוסיף קרוק.

מצב הדברים דומה במדינת פלורידה, המדורגת במקום השני בארה"ב מבחינת קצב עיקולי הבתים. "אנו מייצגים כיום מאות משקיעים ובעלי בתים שמכרו את ביתם ב'מכירה קצרה'. רבים מהם שווים לא מעט, ופשוט החליטו להפסיק לזרוק כסף", אומר לין וויילי, המתווך הראשי במשרד וויילי דאמר קומרשל אינבסטמנט ריל אסטייט, המתמחה בנכסים בעייתיים בכל רחבי העולם.

וויילי מצביע כדוגמה על סיפורו של טייס אזרחי שקנה דירת שלושה חדרים הצופה למרינה בשכונת גרנד ונציה בעיר קלירווטר בשנת 2006, תמורת מיליון דולר. היחידה המרוהטת (כולל רהיטי עור, אח וטלוויזיות במסך רחב בכל חדרי השינה) היוותה השקעה ביחידה להשכרה - לא היה קשה למצוא שוכרים בשוק הער של אותה התקופה. אך כשהשכירות החלה "להתייבש", הבעלים נאלץ למכור. שווי הדירה להערכת המחוז עומד על 357 אלף דולר, והבעלים מחכה כעת לאישור הלוואה של 175 אלף דולר. "מדובר בדוגמה קלאסית, ולמצער לא בלתי-שכיחה, לתהליך 'התאיידות' ממון", אומר וויילי.

קונסיירז', מצידה, העמידה למכירה פומבית אחוזה בת 510 מטרים רבועים הממוקמת בקהילת הגולף איזלוורת' שליד העיר אורלנדו. האחוזה תומחרה בעבר ב-3.5 מיליון דולר, אך נמצאת כעת בידי הלווים. במאי שעבר מכרה החברה אחוזה בת חמישה חדרי שינה בגודל 930 מ"ר היושבת על אדמה בשטח ארבעה דונם על החוף בסייסטה קי עבור 8 מיליון דולר - שליש פחות ממחירה ההתחלתי - משום שהקבלן לא הצליח למכור ונכנס לתהליכי עיקול. קונה הנכס, ששילם עליו במזומן, "התעניין בבית במשך יותר משנה ולבסוף הציע הצעה אחרי שנודע לו שהנכס הועמד למכירה פומבית ועמד להימכר לבעל ההצעה הגבוהה ביותר - ולא משנה איזה מחיר יוצע", אומרת בריידי.

תואר מפוקפק

עיקולי הנכסים היוקרתיים והעברתם לידי הלווים ולחברות הנדל"ן נדירים מחוץ לארה"ב (בניגוד לתהליך "המכירה הקצרה"), משום שהעשירים נוטים לשלם במזומן או שאינם ממונפים בכבדות. אך כשעיקול כזה אכן מתרחש, "זה מדהים", אומר ג'ון ברייאן לוש, עורך האתר Luxuryrealeastate.com. התיאור מתאים בהחלט לבית מלוויל (Melville House) בעיר פייף שבסקוטלנד - הנכס מתואר הכבוד המפוקפק, "הנכס היקר ביותר במדינה שעבר תהליכי עיקול". האחוזה בת 11 חדרי השינה שנבנתה במאה ה-17, משקיפה על גנים רחבי-ידיים (67 דונם ליתר דיוק), הכוללים מגרשי קריקט וטניס, ומתומחרת ב-2.5 מיליון ליש"ט. זו ירידה משמעותית משוויה המקורי - 4 מיליון ליש"ט - ולכן האחוזה "איננה יקרה" לדברי ג'יימס פרימן מסוכנות הנדל"ן נייט פרנק. עם זאת, פרימן מודה שייתכן והמחיר אף יירד יותר. "גם אם נרד עד לרמה של שני מיליון ליש"ט, זאת עדיין תהיה עסקה טובה מאוד", הוא אומר.

לס קלברט מפורטל האינטרנט Proprty Abroad מוסיף שעל הקניינים להיות מודעים לכך שגם בתים מעיקולים יוקרתיים מגיעים "כמות שהם", כלומר שעשויים להיות בהם גגות דולפים ובעיות טחב. הוא אף ממליץ לקונים הפוטנציאליים לבדוק את מצבם החוקי של הנכסים והעסקאות ולבדוק שאפשר לסמוך על הקבלנים במקרה של יחידות בלתי-גמורות. עם זאת, הוא מציין כי בעלי המזומנים צפויים ליהנות ממציאות טובות מאוד. "משבר האשראי לא לוקח שבויים", הוא אומר, "הוא עובר דרך הקונים הקטנים ומגיע לשיא דווקא בקצה העליון".

קלברט מציע בימים אלה וילות בקוסטה דל סול שבספרד. אלה כוללות את "המפרט הרגיל" - בריכות פרטיות, רצפות שיש, ג'קוזי, חמישה חדרי שינה - ושוויין מוערך ב-1.5 מיליון דולר, אך הן נמכרות על-ידי הבנקים במחירים הנמוכים מכך בשני שלישים. "הנה אחת לדוגמה", הוא אומר, "541,735 אירו - זה מחיר טוב מאוד. או למשל אחוזת מרבלה, הממוקמת במגרש גולף פופולרי ונמכרת תמורת 477 אלף אירו". וישנו גם כמובן "הבית המעוקל" באי היווני אוויה, הצופה על נופים עוצרי-נשימה של ההרים והים, ומגיע עם לוחות סולריים וטורבינת רוח ידידותית לסביבה. מחיר בית זה ירד ל-700 אלף אירו.

מי שמחפש מציאות במזרח התיכון יכול לשים פעמיו לדובאי, שנהנתה אמנם מתנופת בנייה גדולה בזמן האחרון, אך נפגעה לא מעט ממשבר האשראי. האתר DubaiLandHomes מפרט מספר הולך וגדל של וילות בעייתיות שבעליהן משתוקקים לכסף מזומן. רבות מהן ממוקמות בשכונת ג'ומיירה היוקרתית, הצופה על הים הערבי. מחירו של אתר מגורים מהודר אחד ובו חוף פרטי ובריכת שחייה ירד מ-38 מיליון דירהאם לפני שישה חודשים ל-11 מיליון דירהאם (כשני מיליון ליש"ט) כיום.

מחפשים מציאות

אפילו באיים הקריביים, שם משלמים הקונים העשירים במזומן או בעזרת מקדמות של 30%, נאבקים כמה מקבלני אתרי הנופש היוקרתיים בעיקולים. הדבר עלול להסתיים בכך שאתרי גולף, מרינה וחוף יוקרתיים, בערך עשרות מיליוני דולרים, יימכרו מתחת לשוויים האמיתי.

לוש למעשה טוען כי השווקים היחידים שבהם הוא צופה שמספר הנכסים הבעייתיים ומכירות הנכסים מתחת לערכם יישארו כרמתם בהווה הם השווקים העשירים ביותר ובעלי ההיצע הנמוך-יחסית. בין אלה הוא מונה את מנהטן ואת פריז, ואת יעדי בתי-הקיט המבוססים ביותר, כגון טוסקנה והריביירה הצרפתית.

אך מישל מדי, מנהל בחברה יוקרתית המנהלת נכסים כגון טירות צרפתיות ודירות בשווי 21 מיליון דולר בניו יורק, איננו בטוח בכך. אפילו הוא כבר נתקל בכמה תשלומים מאוחרים ולקוחות שלא יכלו להחזיר משכנתאות שהוא עצמו הנפיק. "הם אינם משלמים את חובם, חלקם מבטיחים שיחזירו בעוד כמה חודשים וחלקם פשטו את הרגל", הוא אומר. "כולי תקווה שאני לא הבא בתור", הוא מוסיף.

איש לא יודע עוד כמה זמן ימשיכו תופעות העיקולים, הנכסים העוברים ל"בעלות נדל"נית" (REO) ו"המכירות הקצרות" לחלחל לשוק נכסי היוקרה. האופטימיים חושבים - ואולי בעצם מקווים - שהמחירים הגיעו כבר לתחתית ועומדים לעלות בחזרה בחצי השנה השני, ככל שיילך המצאי ויפחת.

ובינתיים מחכה בואיקמה להתגשמות עסקת חלומותיו בקייפטאון. "אני מחכה לנכס מאז 2005, ואפילו הצעתי לבעלים שתי הצעות שונות מאז", הוא אומר. "סבלנות, סבלנות...." *