החלטות מיסוי חדשות בנושא דירות מגורים

בקובץ ישנן 15 החלטות מיסוי בתחום מיסוי המקרקעין, כאשר כמעט מחציתן עוסקת בנושאים שונים הקשורים לדירת המגורים - נושא שמאז ומעולם העסיק רבות את רשויות המס.

בהחלטת מיסוי אחת נקבע, כי יראו כדירת מגורים שהתקבלה בירושה (ועל כן גם זכאית לפטור ממס שבח כדירת ירושה לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין) גם סיטואציה שבה היורשים קיבלו מניות בחברת גוש חלקה שהחזיקה בדירת מגורים מאז ומעולם (משנת 1958).

חשיבות ההחלטה נובעת מן העובדה שדירת מגורים לעניין החוק מוגדרת בסעיף 1 כדירה שהינה בבעלות יחיד, בעוד בענייננו הבעלות הינה של חברה. ההחלטה אמנם מסויגת לנסיבותיה, ואין בהכרח להסיק ממנה על עמדה כללית בנושא, אולם בהחלט יש בה לשקף גישה ראויה שהתקבלה גם ע"י ביהמ"ש העליון בע"א 5773/99 בעניין צבי סובול, שהינה להשוות בין החזקה ישירה במקרקעין לבין החזקה באמצעות חברות גוש חלקה, שהן "איגודי המקרקעין" אליהם כיוון החוק.

מספר החלטות מיסוי ניתנו ביחס לנושא תקופת הצינון הנדרשת לפי החוק בטרם מכירת דירה שהתקבלה במתנה מקרוב. באחת ההחלטות נקבע, כי אם וככל שמדובר במתנה של דירה מאב לבת, כאשר האב ביקש "לשרוף" בגינה פטור המגיע לו ממס שבח (לדוג' למכירה כל 4 שנים), הרי שלא תחול תקופת צינון בידי הבת כאשר תקבל את הדירה. הגיונה של ההחלטה ברור - תקופת הצינון נדרשת על מנת למנוע סיטואציה בה אדם מבקש למכור יותר מדירה אחת בפטור, ולשם עקיפת הוראות החוק מעבירה ללא תמורה לילדיו על מנת שהם ימכרו עבורו. מקום בו אדם ממילא מוכן לנצל פטור המגיע לו על פי החוק - אין עוד כל היגיון לקבוע תקופת צינון.

בהחלטה אחרת נקבע, כי מקום בו קיימת תקופת צינון (שטרם חלפה) בשל העברה לבת, ואולם הבת אינה מבקשת למכור את הדירה אלא להעבירה ללא תמורה לאחיה - אין כל מניעה לקבל במקרה כזה פטור ממס, לפי סעיף 62 לחוק, שעניינו בהעברה ללא תמורה בין קרובים.

מקרה נוסף הקשור לתקופת הצינון נוגע לסיטואציה בה לא הדירה עצמה ניתנה במתנה, אלא המגרש לבניית הדירה, כאשר שוויו של המגרש הינו מעל 50% משווי הדירה (ועל כן נחשבת הדירה עצמה כאילו התקבלה במתנה). במקרה כזה, עמדת רשות המיסים הינה כי יש לבדוק את תקופת הצינון החל ממועד סיום הבנייה, ולא במועד מתן המתנה. גישה זו עשויה לעיתים להוביל ליתרון לנישום (כפי שהיה בהחלטה הנבחנת), שכן אם ממועד מתן המגרש במתנה ועד למועד השלמת הבנייה חלפו למעלה מ-3 שנים, לא תחול תקופת צינון כלל. בכך מאשרת למעשה הרשות את שנקבע בפסק הדין של ועדת ערר ו"ע 1081/02 עזורי לילך.

לבסוף נקבע בהחלטת מיסוי, כי קיימת אפשרות עקרונית לבצע חילוף פטור ממס שבח ("שחלוף" בלשון העם) של שתי דירות מגורים בפטור ממס כנגד רכישת דירת מגורים אחת. כלומר יראו במכירה של שתי הדירות כמכירה של זכות נמכרת אחת, והכל כמובן בכפוף לעמידה בכל יתר התנאים הקבועים בפרק חמישי 3 לחוק לעניין חילוף. *