העברת חבות המס מהמוכר לקונה: בעייתיות הסכמי הנטו

לאחרונה ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, מפי סגנית הנשיאה השופטת וסרקרוג, בע"א 555/08 לוטפיה נ' חליל. באותו עניין דובר ב"הסכם נטו", דהיינו בהסכם במסגרתו לקחה הרוכשת (לטפיה) על עצמה את כל חבויות המס בגין העסקה, כך שהוסכם שהמוכר לא יישא בכל מס שהוא בגין מכירת המקרקעין.

הרוכשת ניהלה הליך להפחתת מס השבח שישולם, בטענה שהמוכר זכאי למדרגות מס נמוכות לאור מיעוט הכנסות, ואכן הושגו הסכמות מול רשויות מיסוי מקרקעין ושולם מס השבח בהתאם לשומה שיצאה.

אלא שלאחר הגשת הדו"ח השנתי של המוכר למס הכנסה לאותה שנת מס, התברר שקיים הפרש מס הנובע מכך שלמוכר היו הכנסות נוספות. המוכר פנה לרוכשת ודרש ממנה לשלם את יתרת המס. הרוכשת סירבה, בטענה שמדובר בחבות מס שאיננה בגדר ההסכם, אלא נובעת מנתונים אישיים של המוכר. בתגובה, הגיש המוכר תביעה כנגד הרוכשת לבית משפט השלום, וזכה בה. על כך ערערה הרוכשת בפני בית המשפט המחוזי, במסגרת ההליך שצוין לעיל (ע"א 555/08).

בית המשפט דחה את הערעור. בפסק הדין הצביעה השופטת על כך שתשלום מס השבח לרשויות מיסוי מקרקעין מהווה מקדמה בלבד ע"ח המס לצרכי מס הכנסה. כך, קובע סעיף 48ב לחוק מיסוי מקרקעין כי השבח הינו חלק מן ההכנסה החייבת, ויראו אותו כשלב הגבוה ביותר בסולם ההכנסה החייבת וכי מס השבח ייחשב כמקדמה ע"ח מס ההכנסה.

לפיכך, קובע בית המשפט שפרשנות ההסכם בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין ופקודת מס הכנסה מורה כי ההתחייבות לשאת במס השבח כוללת את מלוא הסכום שנדרש בסופו של דבר ע"י רשויות מס הכנסה ומיסוי מקרקעין, מתוך נקודת מבט כוללת. לפיכך, אם וככל שבסופו של דבר עלה סכום השומה בשל שיעור מס שולי גבוה למוכר, יידרש הרוכש שהתקשר בהסכם נטו לשאת ביתרת התשלום למס הכנסה, ככל שתיוותר יתרה (כפי שאכן קרה).

מעניינת במיוחד היא קביעת בית המשפט לפיה "במקביל, ייהנה (הרוכש) מהפחתת השומה (שומת מס ההכנסה של המוכר) ככל שזו תופחת, בין בשל שיעורי מס נמוכים למוכר או בשל זיכויים שהמוכר נהנה מהם". אפשרות זו שמציג בית המשפט, לפיה ייהנה הרוכש בעסקת נטו מהחזר של מס השבח ששולם בעסקה כתוצאה מן הדו"ח של המוכר למס הכנסה, אינה ידועה ומוכרת אצל רוכשים המתקשרים בהסכמי נטו, ובהחלט יש מקום להציגה.

כיום, בייחוד לאחר תיקון 42 לחוק מיסוי מקרקעין שהעלה את שיעורי המקדמה במס שבח לשיעורים המקסימליים, קיימת סבירות גבוהה למדי שחישוב מס השבח יביא לתוצאת מס גבוהה מן החישוב הסופי במס הכנסה - דהיינו יהיו צפויים החזרים. בהסכמי נטו הרוכש ולא המוכר הינו הזכאי להם, וחשוב להיות מודעים לכך ולעגן חוזית גם את הזכות לייצג מול רשויות מס הכנסה, או לפחות לקבל מידע ביחס לחבויות המס של המוכר.

במסגרת זו יש להבטיח את זכות הרוכש לקבל את נתוני המס של המוכר (ובכלל זה מדרגות המס, נקודות זיכוי, פטורים אפשריים וכו'), בדומה לטכניקה הננקטת היום בידי מעמידי אשראי המבקשים כבר בשלב העמדת הביטחונות את הזכות לטעון בשם הנישום לפטורים, זיכויים והטבות מס אחרות המגיעות לחייב למקרה שבו ימונה כונס לנכסיו.

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.