משכנתא הוא כמעט המוצר הבנקאי היחיד שבו הלקוח מסוגל להתמקח. מאידך, משכנתא היא גם מוצר עוגן שלאחר רכישתו הלקוח כבול לבנק ממנו לקח את המשכנתא לשנים רבות. שתי עובדות אלו עמדו במרכזה של מלחמת המשכנתאות שהשתוללה כאן בשנה וחצי האחרונות, לאחר שדיסקונט השיק את המשכנתא המסובסדת שלו. למלחמה יש מחיר, וגם זו גבתה מחיר ממשתתפיה, קרי הבנקים.
בשנת 2008, בה היקף ההלוואות החדשות עלה ב-22%, רווח הבנקים מפעילות משכנתאות ירד ב-5.7% ועמד על 637 מיליון שקל. התשואה על ההון בפעילות המשכנתאות נמוכה מאוד: בבנק הפועלים למשל עמדה התשואה על 5% (כאשר התשואה במגזר משקי הבית עמדה על 8.6%), בדיסקונט התשואה 4.7% ובאגוד רק 2.5%. רק בבנק ירושלים היתה תשואה נאה של 12.1%. שאר הבנקים לא מדווחים על תשואה להון במשכנתאות.
ממחזרים בבנק אחר
בשנה האחרונה נרשמה עלייה מרשימה בהלוואות חדשות - הלוואות המשכנתא החדשות (כספי בנק וכספי אוצר) בשנת 2008 עמדו על 34.6 מיליארד שקל, בהשוואה ל-28.3 מיליארד שקל בשנת 2007. לא שאירע פה לפתע בום ברכישת דירות, אלא שהריבית הנמוכה עודדה את הלווים למחזר הלוואות. הירידה החדה בריבית הפריים הביאה למצב בו גם לאחר תשלום קנס, עדיין כדאי לקחת הלוואה צמודת מדד ולמחזר אותה בריבית צמודה לפריים. עם זאת, רוב הממחזרים לא תמיד מביאים בחשבון כי כשריבית הפריים תעלה, ההחזר החודשי יקפוץ בחזרה.
נתוני המחזורים העולים מהדו"חות מציגים תמונה הפוכה: ירידה של 15.4% בהיקף המחזורים, לרמה של 3.8 מיליארד שקל. זהו נתון מטעה, ומדוע? חלק גדול מהעלייה בהלוואות חדשות היא מחזור הלוואה קיימת, אבל בבנק אחר. על פי הנחיות בנק ישראל, מחזור פנימי בתוך הבנק נספר ומדווח בנפרד, אך כאשר לקוח עובר מבנק לבנק ומשדרג את תנאי המשכנתא שלו, מבחינת הבנק המלווה נרשמת הלוואה חדשה לגמרי. לכן היקף המחזורים האמיתי ותרומתם לעליית השוק אינם ידועים, אך בוודאי גבוהים משמעותית מ-11%, חלקם הרשמי בשוק.
במלחמה יש מנצחים ומפסידים, ובמקרה זה ניתן לקבוע את המנצח הוודאי: אלי יונס, מנכ"ל מזרחי טפחות . הסבסוד העמוק של משכנתאות בדיסקונט החל מקיץ 2007 יצר איום על מזרחי טפחות, שכמוביל שוק היה עשוי להיפגע מהגדלת התחרות. בפועל הצליח מזרחי טפחות לתת מענה טוב ולאורך זמן לאתגר התחרותי, וצמח בשיעור כפול מצמיחת השוק.
נתח השוק של מזרחי טפחות עלה בשנת 2008 מ-26.3% ל-30.9%, והוא נשאר הבנק הגדול ביותר בשוק. בחודשים מסוימים אף הגיע מזרחי טפחות לשיעור של 35% מההלוואות החדשות. אם נחבר לנתוני הבנק את ההלוואות מכספי אוצר, בהם נתח השוק שלו עומד על כ-60%, יגיע נתח השוק של המזרחי ל-32%. היקף ההלוואות של מזרחי טפחות עלה ב-2008 ב-43% והגיע ל-10.7 מיליארד שקל, בהשוואה ל-7.46 מיליארד שקל בשנת 2007. הרווח של מזרחי טפחות מפעילות משכנתאות עמד על 265 מיליון שקל, המהווים 44% מרווחי הבנק ועלייה של 15% בהשוואה לשנת 2007.
דיסקונט צומח
בשנת 2008 ביסס דיסקונט את מעמדו כבנק הרביעי בשוק המשכנתאות, וצמח יותר מכל בנק אחר. נתח השוק של קבוצת דיסקונט הגיע ל-12.5%, בהשוואה ל-10.35% בשנת 2007. היקף ההלוואות שנתן דיסקונט עמד על 4.3 מיליארד שקל, בהשוואה ל-2.9 מיליארד שקל אשתקד - קפיצה של 47%. האשראי המסובסד לדיור שהעמיד דיסקונט משכנתאות במסגרת "מתווה דיסקונט" היה 3.46 מיליארד שקל, שהם 91% מהיקף האשראי שנתן דיסקונט למשכנתאות. דיסקונט חושף בדו"חותיו את שיעורי הריבית הממוצעת שהוא גבה מהלקוחות במסגרת הסבסוד - 3.73% במגזר צמוד מדד, ו-4.06% במסלול צמוד לריבית הפריים.
בשלב זה קשה לאמוד את הצלחת המהלך של דיסקונט. היעד הראשוני של הגדלת ההלוואות ונתח השוק הושג, אבל בשורה התחתונה ההכנסות ממשכנתאות עלו רק ב-4.1%, הרווח מהפעילות קטן ב-7.5% והתשואה על ההון קטנה מ-6.5% ל-4.7%.
זאת ועוד: היעד המוצהר של דיסקונט הוא צמיחה בכמות הלקוחות הקמעונאיים. יעד זה אינו מדיד, שכן לא ניתן להפריד בנתוני הבנק את תרומת הלקוחות החדשים, שהגיעו כתוצאה מהסבסוד, להכנסות הבנק.
כאמור, יש תחרות קשה בשוק המשכנתאות: מזרחי טפחות מוביל וצומח, נתח השוק של דיסקונט קפץ, והשאלה היא על חשבון מי?
פועלים ולאומי מאבדים נתחים
מהדו"חות עולה כי המפסיד העיקרי הוא בנק הפועלים. הפועלים ירד לנתח שוק של 17.5% בהשוואה ל-20.4% בשנת 2007. לא שבנק פועלים לא צמח: היקף ההלוואות למשכנתא עלה ב-4.5% והגיע ל-6 מיליארד שקל, אך השוק כולו נסק בשיעור של 22%.
מפסיד נוסף הוא בנק לאומי , הנמצא במקום השני עם נתח שוק של 26.8% בהשוואה ל-28.7% בשנה קודמת. הלוואות המשכנתא שנותן לאומי עלו ב-14% והגיעו ל-9.25 מיליארד שקל, הגבוה ביותר אי פעם, אך כאמור השוק גדל בשיעור גבוה מכך. גם הבנק הבינלאומי , שאיחד לתוכו במהלך 2006 את הבנקים למשכנתאות שלו, בינלאומי למשכנתאות ועצמאות, צמח אך קטן בנתח השוק. לפני שנה היה נתח השוק של הבינלאומי 7%, ובשנת 2008 ירד ל-6.5%. היקפי ההלוואות של הבינלאומי עלה ב-14% ל-2.2 מיליארד שקל.
מלווה פחות ומרוויח יותר
תופעה ושמה בנק ירושלים - כבר שנתיים נוקט בנק ירושלים במדיניות של מרווח גבוה. המנכ"ל הנוכחי, אבי בזורה, כמו קודמו דוד ברוך, לא מוכנים להשתתף במלחמת מחירים. "משכנתא אינה לוס לידר שעל בסיסו נביא לקוחות שאולי יום אחד יפיקו הכנסות שיחפו על ההפסד במכירת המשכנתא. בפועל המרווח שלנו דווקא עלה, אמנם על חשבון הפסד נתח שוק, אבל זאת בדעה צלולה וכמדיניות ארוכת טווח", אמר לנו בזורה במאי האחרון, ואכן מימש זאת.
בנק ירושלים כצפוי איבד גובה כאשר היקף ההלוואות שנתן ירד ב-24% ל-867 מיליון שקל, וכפועל יוצא נתח השוק שלו ירד מ-4% ל-2.5%. אבל, וזה אבל גדול וחשוב, התשואה על ההון של ירושלים ממשכנתאות היא 12.1% והרווח מהתחום 37 מיליון שקל, בדיוק כמו אשתקד. זאת ועוד: הרווח של ירושלים ממשכנתאות גבוה מזה של אגוד והבינלאומי ביחד, ומשתווה לדיסקונט, שמכר משכנתאות פי 5 ממנו.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
