ביטולה של נאמנות והשפעתה

באותו עניין, החברה (העוררת) התקשרה בהסכם לרכישת קרקע. ע"פ הסכם נאמנות בין החברה כנאמן לבין שני יחידים (הנהנים) נקבע, כי חלק מהזכויות יירכשו ע"י החברה בנאמנות עבור הנהנים. הסכם הרכישה והודעת הנאמנות נמסרו למנהל מיסוי מקרקעין. הנהנים שילמו תשלום ראשון ע"ח הרכישה שבוצעה עבורם. תשעה חודשים מאוחר יותר הודיעה העוררת על ביטול הנאמנות, השיבה לנהנים את כספם והפכה לפיכך להיות בעלת הזכויות במלוא המקרקעין.

מנהל מיסוי מקרקעין ראה בהודעה על ביטול הנאמנות משום מכר מהנהנים (ביחס לזכויותיהם) לחברה (הנאמן), והטיל מס רכישה נוסף. לעומתו, טענה החברה להיעדר עסקה נוספת שכן יש לראותה כרוכשת מלכתחילה מהמוכרים את מלוא הזכויות. לחילופין טענה שיש לראות בעסקת המכר שהנהנים צד לה כאילו בוטלה ותחתיה נחתמה עסקה חדשה, בה החברה רכשה מהבעלים המקוריים את הזכויות.

ועדת הערר דחתה את טענות החברה וקבעה שביטול הנאמנות הינו עסקה נוספת. הנמקת הוועדה היתה שמערכת ההסכמים והצהרת הנאמנות הוכיחו שהרוכשים האמיתיים בתחילה היו הנהנים, ורק מאוחר יותר הוחלט שהזכויות יעברו לחברה. לכן נדחתה הטענה שיש לראות את החברה כרוכשת מלכתחילה.

ביחס לטענת ביטול עסקה, קבעה הוועדה שאילו היה ביטול היו הזכויות אמורות לחזור למוכרים המקוריים של הקרקע. לעומת זאת, בענייננו המוכרים המקוריים כלל לא היו מודעים לקיומה של הנאמנות, ובמשך כל פרק הזמן ראו לנגד עיניהם את החברה בלבד. לפיכך, קבעה הוועדה שהמצב אינו שונה מסיטואציה בה שותף אחד לרכישה מכר את חלקו לשותף השני.

עוד הדגישה הוועדה, כי לרעת החברה פעלה גם העובדה שלא הוכיחה שאכן היא עצמה נשאה בכל התמורה בגין הקרקע מלבד התשלום הראשון, וכן שלא זימנה לעדות את הנהנים.

אנו מסכימים בהחלט עם החלטת הוועדה בנסיבות העניין, אך חשוב להצביע כי בנסיבות אחרות ייתכן שהתוצאה היתה שונה: כך לדוגמה, מגישת הוועדה עולה שאם וככל שהנאמנות היתה גלויה בפני המוכרים, ייתכן שהיתה מכירה בביטול עסקה.

מעבר לכך, לדעתנו לעיתים גם בהיעדר ידיעה של המוכר על הנאמנות עדיין עשויה להיות התוצאה שונה. לדוגמה, אם וככל שהנאמן חרג מההרשאה שניתנה לו ע"י הנהנה, הרי שבמקרה כזה בהתאם להוראות חוק השליחות ויחסי שולח-שלוח, רשאי המוכר (המתקשר) לראות את השלוח כבעל דברו. במקרה כזה, ניתן לטעון שההסכם התקף היחיד הוא בין המוכר לבין הנאמן, ולכן ממילא אין מקום למס רכישה נוסף בגין עסקה בין נאמן לנהנה.

כמו כן, אם את העסקה הראשונית ניתן היה לבטל מחמת הפרה של הנהנים, או כיוון ששורשיה לא ניטעו בקרקע המציאות, אזי קיימת לדעתנו אפשרות להכיר בביטול עם הנהנים וכריתה מחדש עם הנאמן וזאת גם ללא החזרה פורמלית של הזכויות למוכר המקורי. לדוגמה, מקרה בו קבלן ובעל קרקע חתמו על עסקת קומבינציה שתבוצע לאחר הפשרת הקרקע, ובינתיים מכרו את זכויותיהם כ"א לצד ג' אחר.

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.