קביעת שווי הקרקע לצרכי מס: כדאי לבוא ולנמק

אכן, כעבור שנתיים מהמכירה הופקדה תוכנית איחוד וחלוקה המייעדת את הנכס למגורים. המחלוקת בין הצדדים נגעה בעיקרה לשווי השוק של הזכויות הנמכרות, ובהמשך נדונה ההשלכה של הפער בין התמורה שנקבעה בהסכם לבין שווי השוק על תום הלב של הצדדים.

הוועדה קבעה, כי נטל ההוכחה לקביעת שווי השוק רובץ על המנהל, מאחר והמידע על עסקות דומות שבוצעו באזור מצוי ברשותו.

במסגרת הדיון בערר הביא כל צד עסקאות להשוואה לצורך הוכחת שווי השוק: העוררים הציגו עסקאות המלמדות על שווי של כ-80 אלף דולר לדונם, ואילו מנהל מיסוי מקרקעין הציג עסקאות להשוואה לפי סכום של כ-500 אלף דולר לדונם, כאשר בסופו של דבר בשומת המנהל נקבע שווי השוק לפי 280 אלף דולר לדונם, תוך התחשבות בתשלום היטל השבחה, דחייה וסיכון בשל אי אישור התב"ע.

נוכח הפערים הגדולים בין חוות הדעת השמאיות של העוררים והמנהל, נדרשה הוועדה לנתח את העסקאות להשוואה שהוצגו על מנת לדלות מתוכן את אלו המתאימות ביותר למכירת הנכס הנדון. לשם כך, שמעה הוועדה את התייחסותו של כל צד לעסקאות שהוצגו על-ידי הצד שכנגד.

בהסתמכה על העסקאות להשוואה, בחנה הוועדה, בין היתר, את הפערים במועדי העסקאות, היקף הציפיות, ואילוצים שגרמו למכירת הזכויות במקרים פרטניים.

משהגיעה ועדת הערר למסקנה, כי שווי השוק של הנכס הנמכר עולה באופן משמעותי על השווי המופיע בחוזה המכר - בפער של יותר מ-300% מהתמורה החוזית המוצהרת - ביקשה הוועדה לבחון אם הפער מעיד על העדר תום לב של הצדדים לעסקה, וזאת על אף העדר קיומם של יחסים מיוחדים ביניהם.

לעניין זה, היה על העוררים להביא ראיות שיוכיחו כי התמורה שבחוזה אכן נקבעה בתום לב. אולם, הצדדים לא התייצבו בפני הוועדה על מנת להעיד ולהסביר בעניין השווי המוצהר על ידם, ואף במהלך הדיונים בשלב השומה בפני מנהל מיסוי מקרקעין לא ניסו לשכנע את המנהל בדבר אמיתיות השווי. לאור נסיבות אלו, קבעה ועדת הערר, כי העוררים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם לשכנע כי התמורה המופיעה בחוזה היא אכן התמורה ששולמה בפועל.

החלטת הוועדה מלמדת אותנו על הקושי הגדול העומד בפני מי שמוכר נכס שמחירו מושפע מציפיות להשבחה כאשר מחירי השוק באזור אינם יציבים, וזאת גם אם באזור בו נמכר הנכס יש לא מעט עסקאות דומות להשוואה. שנית, ניתן ללמוד על החשיבות שיש באיסוף מירב הפרטים על עסקאות להשוואה כדי שתהיה התמודדות הוגנת מול מנהל מיסוי מקרקעין, שבאופן טבעי מחזיק במידע זה.

שלישית, עולה מהחלטת הוועדה שלמרות הפער הגדול בין התמורה החוזית לבין שווי השוק (מעל 300%), עדיין הייתה הוועדה מוכנה לקבל הסברים שיצדיקו את הפער, ולא קבעה אוטומטית שפער כזה מעיד על העדר תום לב. לו היו העוררים דואגים להעיד בפני הוועדה, להציג את עמדתם, לנמק ולהסביר כיצד נקבע השווי החוזי על ידם, ולו היו דואגים לעשות כן כבר בשלב דיוני השומה בפני מנהל מיסוי מקרקעין, ייתכן והתוצאה הייתה שונה.

* תודה לעו"ד אלעד פנחס על הסיוע בכתיבת המאמר.