השוויצרים מחפשים איזון

שביעות הרצון נובעת מכך שלציריך, שלא עברה בועת נדל"ן כמו לונדון או כמו ניו יורק, אין הרבה סיבות טובות לחשוש מירידה. הפחד נובע מכך שאפילו שווייץ היציבה והמשגשגת הושפעה מן המשבר הכלכלי שהיא קיוותה פעם להתחמק ממנו.

התוצאה היא, שאופוריה שאפיינה מכירות בתים באזורים המובחרים ביותר, כמו הכפרים היפים לחופי אגם ציריך שידועים בשמם הכולל "החוף המוזהב", פינתה את מקומה לפיכחון. הדיבורים על אוליגרכים רוסים עשירים, או סתם גרמנים מהמעמד הבינוני, שמציעים סכומים שערורייתיים כדי להבטיח לעצמם מגורים אנונימיים, בטוחים וידידותיים בכפרים כמו קיסנאכט, צוליקון וארלנבאך, שככו מפני שהמשבר פוגע אפילו בכיסים של הלקוחות הללו.

חזרה לשפיות

"יש חזרה לשפיות", אומר קלוד גינסטה, הבעלים של סוכנות נדל"ן בקיסנאכט, שמתמחה בבתים מפוארים. "המחירים נשארו די יציבים. מה שהשתנה הוא שנכסים במחירים לא סבירים לא זזים כעת בשוק. הקונים זהירים יותר. הם מבקרים יותר, ועושים הרבה יותר בדיקות של הלימות שוק".

ההאטה ברורה יותר בשוק הווילות שעולות 5 מיליון פרנק (4.5 מיליון דולר) או יותר, עם הרבה קרקע ונוף לאגם. "לפני המשבר היו לנו אולי 20-25 לקוחות שהיו באים להסתכל, ואולי 10 קונים רציניים. היום יש שניים או שלושה", אומר גרהרד וולדה, עוד סוכן נדל"ן מוביל בחוף המוזהב. "אם נכס מתומחר גבוה מדי, הוא לא נמכר. אבל המחירים, כל עוד הם הגיוניים, לא יורדים. אם המחיר של המוכר הוגן, הנכס נמכר".

המיתון והירידה בביטחון במקום העבודה, גם של מנהלים בכירים, הם הגורם העיקרי להאטה בשוק, שבאה אחרי עלייה יציבה ומתונה של 2%-5% בשנה במחירים בחוף המוזהב בשנים האחרונות. אך יש גם סיבות אחרות, כמו הירידה בהגירה לשווייץ, בעיקר ממדינות האיחוד האירופי השכנות, בשל הירידה בהזדמנויות העבודה. בייחוד הגרמנים, שנהרו לשווייץ כדי להתחמק ממסים גבוהים ומיסי ירושה אחרי שברן הקלה על תקנות התושבות לאזרחי האיחוד האירופי, כבר אינם נראים במספרים גדולים.

כמה גורמים מקומיים השתלבו כדי למנוע תיקון חד במחירים. "עם הריבית על הפרנק השוויצרי שנמצאת ברמת שפל, ונכסים אחרים שלא נראים קורצים, יש תמריץ מועט למכור בתים", אומר גינסטה. מוכרים נמנעו מכך גם בגלל אי הנכונות להשלים עם המציאות החדשה. "הקונים כבר אינם מוכנים לשלם את המחירים הלא הגיוניים שראינו לעיתים בעבר, ולא כל המוכרים מוכנים למכור במה שהם רואים כמחירים נמוכים מדי", מסביר גינסטה.

"השוק די הדוק", מוסיף וולדה, "לא היה שינוי גדול בהיצע, ולכן עדיין קשה לקונה למצוא את הנכס הנכון מבחינתו".

נגד העשירים

המצב יכול להשתנות כתוצאה מהתפתחות אזור מסוים. השנה, הבוחרים בציריך החליטו להוציא אל מחוץ לחוק עסקאות פטורות ממס של קונים עשירים משנת 2010. משאל העם עבר ברוב גדול מפתיע, שמשקף את אי שביעות הרצון הציבורית מן העלייה בעסקאות שמתוכננות כך שקונים זרים עשירים מאוד יכולים לשאת ולתת עם הרשויות על תשלום מס שנתי, שמתבסס על השהיה המוגבלת שלהם בשווייץ.

לא ברור באיזו מידה יתחלו קונים זרים לחפש בתים במדינות אחרות, או שתושבים לא שווייצרים יעזבו כתוצאה מכך. סוכני הנדל"ן טוענים שההשלכה של משאל העם היא שולית, מאחר שהיא נוגעת רק לנכסים היקרים ביותר. עם זאת, רק מעטים מטילים ספק בכך שזרים שחיפשו מסים נמוכים היו אחראים לעלייה במחירי הנכסים. במקרים רבים, החיסכון שממנו הם נהנו במעבר לשווייץ היה כה גדול, שמחיר הנכס היה משני בחשיבות.

מסיטים כסף לנדל"ן

במפתיע, ההצטננות בקצה העליון של השוק לא חלחלה למטה. מכירות של נכסים בטווח מחירים בינוני ונמוך - בחוף המוזהב פירוש הדבר נכסים של עד 2.5 מיליון פרנק שווייצרי - עלו השנה. "הביקוש עלה מאז אוקטובר", אומר וולדה. מחזור העסקים שלו אמנם ירד ב-17%, אך כמות הנכסים שבהם הוא טיפל ירדה ב-5% בלבד.

המתווכים מייחסים את חוזקו של מקטע שוק זה לביקוש שווייצרי לנכסים. התושבים, שנדהמו מקריסת מחירי המניות ומהריבית הזעומה על אגרות חוב, ומנגד נהנים מכללי השקעה גמישים יותר בקרנות פנסיה, מסיטים כסף לנדל"ן. שווייץ היתה תמיד שוק של שכירות בגלל הריבית הנמוכה והיציבה, ולכן יש כאן מרחב גדול לצמיחה, מאחר שהבעלות על בתים בשווייץ היא בשיעור נמוך מאוד של 35%. במחיר של 13,000-14,000 פר"ש (פר"ש = 3.7 שקל) למ"ר לדירה גדולה של קומה אחת - ההעדפה של רוב הקונים - ניתן לממן בקלות יחסית נכסים כאלו.

"הריביות הנמוכות תומכות בסקטור הזה", אומר גינסטה. ובניגוד לשווקים רבים אחרים בעולם, יש כאן גם בנקים שלהוטים להלוות. לדבריו, "הלקוחות שלנו אומרים לנו שאף פעם הנכסים לא היו כה זולים, מה שמפתיע אותנו במידת מה, כי המחירים לא באמת ירדו".

גולשים במדרונות

אם חוף הזהב של ציריך מפגין עמידות, אז קלוסטרס, עיירת הסקי היוקרתית במרחק 90 דקות נסיעה, צריכה להיות פחות עמידה, בהתחשב בכך שבתים שניים הם לוקסוס שאפשר לוותר עליו בימים קשים.

הכפר היפה עם המבנים דמויי בקתות השלג המסורתיות ומשטחי הסקי הגדולים, ועם דאבוס השכנה, נהנה מביקוש יציב של תושבי החוף המוזהב, אך ההתעניינות של תושבי חוץ, בייחוד של בריטים שנמשכים לזיקה של משפחת המלוכה שלהם לקלוסטרס, נפגעה כעת כתוצאה מהקשיים הכלכליים בממלכה המאוחדת ומצניחת הליש"ט.

"מספר העסקאות לא ירד למעשה. היה לנו חורף נהדר, והייתי אומר ש-90% מהאנשים שהגיעו אלי קנו נכסים", אומר פרידריך הודל, הסוכן המוביל בעיירה. אבל "הביקוש ירד ב-60%-70%", ועשר השנים המשוגעות - שבהן המחירים של בתים חדשים יוקרתיים עלו ב-15%-20% בשנה הודות לשכר ולבונוסים המסחררים שקיבלו מנהלים - כבר חלפו. הודל מתאר את קלוסטרס של היום כ"שוק של קונים", ומוסיף כי "אף שעדיין אין לחץ על המחירים, המוכרים אולי מוכנים להתפשר קצת, כמו להכניס לעסקה את שטח החנייה, שבעבר הם היו דורשים עליו תשלום נפרד".

"אנחנו לא צופים שהמחירים יעלו", מסכים כריסטיאן פרוס, מנהל הנכסים המושכרים הגדול ביותר בכפר, שעובר כעת גם למכירות, "אך יש עדיין ביקוש חזק לבנייה יוקרתית חדשה. אני חושב שיהיה ניקוי בריא של השוק, ויהיה קשה יותר למכור נכסים שוליים".

לדבריו, הוא קיבל באחרונה 60 פניות לגבי גוטשנבליק, פרויקט של 11 דירות בשני בניינים, כמה ימים אחרי שהוא תלה את התוכנית על חלון הראווה שלו. הדירות, בשטח של 100 עד 200 מ"ר, יתומחרו בין 800 אלף ל-2.4 מיליון פר"ש. הודל אומר שהוא מכר את 14 הדירות הראשונות בפארדן, בניין של 16 דירות, רובן בשטח 165 מ"ר במחיר של 2 מיליון פר"ש, בתוך שמונה שבועות.

היציבות של קלוסטרס נשענת על פער מסורתי בין ביקוש והיצע. הביקוש ער זה שנים רבות, אך הבנייה החדשה היתה תמיד מוגבלת - כמו גם רכישות על-ידי תושבי חוץ. כעת מהדקים עוד יותר את הקריטריונים. משאל בקרב התושבים בשנה שעברה קבע שבניית בתים שניים (לא בתי המגורים העיקריים) תצומצם מממוצע שנתי של 9,000 מ"ר ל-3,500 מ"ר ב-2010 ו-2011 ו-3,000 מ"ר בלבד ב-2012.

לכן, אף שתמיד יהיו בתים מיד שנייה בשוק, ההיצע של דירות יוקרה חדשות יורד בצורה חדה, מה שמסביר למה המחירים המקומיים יישארו כנראה יציבים למדי, למרות המפולת במקומות אחרים. *