בסיומה של 2008 סיפקו מניות הנדל"ן שיקוף כמעט מדויק של פקיעת בועת מחירי הנכסים - בועה שאחראית במידה לא קטנה למשבר ברחבי העולם. מדד נדל"ן 15 של הבורסה בת"א צלל אשתקד ב-79.7% ומדד נדל"ן כחול לבן מבית "גלובס מחקרים" בשיתוף מוסף הנדל"ן, שמלכתחילה התיימר להציג עמדת השקעה דפנסיבית יותר במניות המגזר המתמקדות בעיקר בישראל, איבד "רק" 64.3% מערכו.
היום, חצי שנה אחרי, נראה כי הצבע חזר ללחיים של הענף, עם תשואה של 91.8% במדד הבורסאי במחצית הראשונה של 2009 ותשואה של 73.2% במדד כחול לבן. ועדיין, יש עוד לאן לשאוף.
15 מניות המדד גזרו לנדל"ן כחול לבן שווי שוק מצרפי של 6.18 מיליארד שקל בסוף יוני, 2.43 מיליארד שקל מתוכם תרומת שיכון ובינוי. לאור הזינוק המרשים במניות הנדל"ן מתחילת השנה, כמעט מחצית מהחברות במדד נמנות עם "מועדון המיליארד". סף הכניסה הנוכחי למדד עומד על שווי חברה של כ-400 מיליון שקל לפחות, לעומת פחות מ-300 מיליון שקל בדצמבר אשתקד.
6 מניות מעל 100%
נתעכב רגע על התשואות החיוביות. מדד הוא בסך הכל ממוצע משוקלל של המניות המרכיבות אותו, מה שאומר שמדד נדל"ן כחול לבן אולי טיפס 73% במחצית, אבל רבות מ-15 מניותיו טיפסו הרבה יותר.
כעמוד האש ההולך לפני המחנה ניצבת אלרוב ישראל של אלפרד אקירוב, שזינקה ב-337.5% (וזאת, ראוי לציין, לאחר התמתנות מה בישורת האחרונה של המחצית), אבל ישנן שש מניות נוספות אשר הציגו תשואה עודפת על תשואת המדד, ולמעט אחת - בכולן מדובר בתשואה תלת-ספרתית! גם המניות שהציגו ביצועי חסר, לא סיימו את המחצית באדום, אלא לכל הפחות בנקודת האפס.
יחד עם זאת, גם למניות וגם למדד אותו הן מרכיבות יש עוד כברת דרך לצעוד עד שנחזור לימי השיא של 2007: שער של 432.6 נקודות למדד כחול לבן אינו השער 700 בו הושק המדד, וגם אם הוא ירד פחות מעמיתו הבורסאי, הוא עדיין נסחר ברמה הנמוכה בכשליש ויותר מרמה זו.
ואם במניית החברה שבשליטת אקירוב עסקינן, אי אפשר להימנע מההשוואה המתבקשת למניות הבנקים פועלים ולאומי שאלרוב משקיעה בהם. בסוף הרבעון הראשון, למשל, 8.4% מנכסי החברה היו מושקעים בשתי המניות. עם פרסום הדו"חות הכספיים לרבעון הראשון, ב-27 במאי, בחברה נותרה עדיין מסגרת מאושרת להשקעה של 48 מיליון שקל נוספים מעבר לשווי התיק, 623 מיליון שקל (ש-98% ממנו מושקע במניות פועלים ובלאומי, כאמור).
אלרוב רחוקה מלהיות משקיע משמעותי בבנקים אלו, והיא אפילו לא בחזקת בעלת עניין - עם אחזקה של 3.33% "בלבד" בלאומי ו-0.55% בפועלים; מצד שני, הרווח מאחזקת המניות תרם לא פחות מ-23% מהרווח הנקי לבעלי המניות ועוד 1.25% להון העצמי.
בפרספקטיבה רחבה יותר, עדיין מדובר במספרים אבסולוטיים קטנים מהתרומה לרווח בשנים קודמות - או במקרה של 2008, מהפסד שההשקעה הניבה.
אז אמרנו שגם לאלרוב יש עוד לאן להעלות, ואפילו בשיעור ניכר יותר ממניות הבנקים בהן היא משקיעה, והיא אפילו נסחרת במכפיל הון גבוה יותר מאותן מניות - דבר אשר מגלם אמון רב יותר של המשקיעים בהון העצמי.
תלויים בהון
למעשה, מכפיל ההון מסביר חלק לא מבוטל מתמונת המצב בקרב מניות הנדל"ן בסוף המחצית: אם בסוף 2008 חששו המשקיעים מירידות ערך הנכסים והפסדים אשר יביאו לקיטון בהון העצמי, הרי שבסוף יוני רק שש מניות במדד נסחרו במכפיל הון קטן מזה של מניית בנק הפועלים.
בריטיש ישראל, למשל, נסחרת בשווי התואם את ההון העצמי שלה, מליסרון (שכמעט חזרה לרמת השיא שלה) נסחרת בלמעלה מכך; זרוע הנדל"ן למגורים של אפריקה ישראל נסחרת במכפיל הון גבוה עוד יותר, אך זרוע הנדל"ן המניב של לבייב נסחרת במכפיל הנמוך ביותר מבין מניות המדד. בולטת במרחק עצום וניכר היא שיכון ובינוי - במכפיל של כמעט 7 (!) על הונה העצמי, בעיקר בגלל שהחברה עדיין לא אימצה את תקני החשבונאות הבינלאומיים.
מדד נדל"ן כחול לבן נכנס למחצית השנייה ללא מניות חדשות, מה שאומר שמניות קיימות לא נגרעו ממנו לטובת חברות אחרות. ואולם, הכוחות אשר ישפיעו עליו וינתבו אותו לתשואה כזו או אחרת יושפעו משינויים במשקולות.
שיכון ובינוי שבשליטת שרי אריסון תוביל עם משקולת של 13.8% מהמדד, ותזיז מהצמרת את מבני תעשייה למקום השלישי. לגבי קבוצת הנדל"ן והתשתיות של אריסון נציין, כי למרות שמרבית פעילותה בישראל, הרי שחלק מהותי משוויה מתקבל מפעילותה הרווחית של החברה הבת - סולל בונה ארצות חוץ, בחו"ל.
מנגד, אפריקה נכסים, זרוע הנדל"ן המניב של לב לבייב, עם מכפיל ההון הנמוך ובלי הנכסים הישראלים שמומשו - ובראשם קניון רמת אביב, צפויה להיפלט מהמדד בעדכון הבא, אם לא תיצוק עד אז (מה שלא צפוי) פעילות משמעותית בישראל.
מיהן המניות שלא זכו להצטרף למדד, אך היו במרחק פסיעה ממנו? קרדן נדל"ן, לו הייתה ציבורית, הייתה זוכה כנראה להתברג במדד. זרוע הנדל"ן למגורים והנדל"ן המניב של קרדן ישראל תרמה 19% מכלל הכנסותיה של האחרונה ברבעון הראשון, שסיימה את המחצית עם שווי שוק של כ-562 מיליון שקל. במקרה כזה, הייתה מדיחה קרדן את אזורים מהמדד, למרות התשואה המדהימה של האחרונה מתחילת השנה, במיוחד כשלוקחים בחשבון את הבעיות באם ובחברות הבנות.
דמרי - רק כמעט
אזורים, אגב, מונעת ממניית י.ח. דמרי כניסה למדד זו הפעם השנייה ברציפות. מאז הונפקה החברה של יגאל דמרי לפני כ-5 שנים שמרה החברה על רווחיות והכפילה את הונה העצמי. יתר על כן, בעבר דווח על דיבורים ראשוניים בדבר מיזוג, או אף רכישה של אזורים על ידי דמרי, במידה והמהלך היה מבשיל לכדי חוזה הרי שסביר שהיום שתיהן (בקונסטלציה שונה) היו במדד. מניה מעניינת נוספת שהגיע לסף המדד היא זו של הקרן ריט 1.
בעיקר מניב
מבט על בעלי השליטה במניות המדד חושף את השמות הנדל"ניים המוכרים - אריסון, דנקנר, פישמן, לבייב, עופר ועוד. שניים בולטים בחסרונם - חיים כצמן ודוד עזריאלי.
באשר לחסרונו של אייקון הנדל"ן המניב, הרי שלגזית גלוב הייתה תוכנית להנפיק את גזית ישראל בבורסה המקומית. אם היו מצליחים לבצע זאת בטרם נסגר חלון ההזדמנויות (קרי, פרוץ המשבר), אז סביר כי בכל זאת לקבוצת גזית הייתה נציגה במדד. ובאשר לחסרונו של "איל הקניונים", הלוא הוא דוד עזריאלי, ברור שלו היה משלים את הנפקת פעילותו בבורסת ת"א, הרי שחברת הקניונים המונפקת (אם לא תסווג כחברת השקעות) צפויה הייתה לזכות במקום של כבוד במדד.
מבט במדד כחול לבן לא מותיר מקום לספק - חוט השדרה של המדד מורכב ממניות חברות הנדל"ן המניב. להוציא את שיכון ובינוי - קבוצה שידה בכל - בולטת העובדה שחברות הנדל"ן למגורים נדחקות לשולי המדד. המשקיעים, כך נראה, מעדיפים קניון בנוי ומניב דמי שכירות על פני חברה שבונה בעבור אותם קונים את הבתים.
לסיום, דווקא משום שמדד הנדל"ן הוא זה שהתאושש בצורה המרשימה ביותר בראלי האחרון, כדאי גם לחזור ולהזכיר שאם יתברר בסופו של דבר שהראלי היה תיקון קטן, ונחזור למגמת הירידה - לנדל"ן יש את פוטנציאל הירידה הגדול ביותר. *
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
