יתרונות המס של דירה שהתקבלה בירושה

התנאים ליהנות מפטור זה מוסדרים בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין. תנאי אחד הינו שהיורש שקיבל את הדירה הוא בן זוג או צאצא (או בן זוג של צאצא) של המוריש - זהו אכן המצב במרביתם המכרעת של ההורשות. התנאי השני הינו שלפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת. בהקשר זה, לשון החוק מלמדת לכאורה שגם חלק מדירה הקטן מ-25% ייחשב כ"דירה", ולכן גם אם היה למוריש שבריר נוסף בדירה הפטור עלול להישלל (כך נפסק לדוג' בעמ"ש 251/99, עזבון המנוחה הדרה וייסגלס). התנאי השלישי הינו כי אילו היה המוריש עדיין בחיים והיה מוכר את דירת המגורים, היה זכאי לפטור ממס.

העובדה שהסעיף מאפשר פטור עצמאי שלא ע"ח הפטורים של המוכר, עשויה לחסוך מס שבח בסכומים ניכרים. עם זאת, חשוב להדגיש כי הדירה אינה נחשבת כ"דירת המוריש" לכל דבר ועניין, וביחס לנושאים אחרים היא נחשבת כדירת היורש.

כך לדוגמה, בכל הנוגע לאפשרות למכור דירה כל 18 חודשים אם למוכר לא היו ב-4 השנים האחרונות יותר מדירה אחת, לכאורה דירת הירושה תיחשב כדירה נוספת ולכן עלולה לשלול את האפשרות לעשות שימוש בפטור כל עוד החלק בדירת הירושה הוא 25% או יותר (אם כי ניתן לטעון גם טענה תכליתית רחבה יותר).

גם בנוגע למדרגות מס הרכישה הנמוכות, דירת הירושה תיספר במקרה של רכישת דירה נוספת. לדוגמה, פלוני הינו בעלים של דירה וקיבל בנוסף דירת ירושה. פלוני מעוניין למכור את דירתו ולרכוש תחתיה אחרת. במקרה זה דירת הירושה תיחשב כדירה נוספת, ועל כן מדרגות מס הרכישה ברכישת הדירה החדשה יתחילו ב-3.5% במקום ב-0% (הפרש העשוי להגיע עד לכ-45,000 שקל). פתרון אפשרי במקרה אחרון זה עשוי להיות הענקת דירת הירושה ללא תמורה לילדו הבגיר (או ילדיו) של המוכר (אם וככל שהמוכר אכן אינו מתכוון לנצלה לטובתו ומעוניין שפירותיה יועברו לילד). העברה ללא תמורה לקרוב מתחייבת בשליש ממס הרכישה הרגיל, ובהנחה שחלות מדרגות המס הנמוכות סכום זה עשוי להיות נמוך מאוד. במקביל, ההורים יוכלו ליהנות ממלוא מדרגות מס הרכישה הנמוכות בעת רכישת הדירה החדשה.

קיימת עדיפות לכך שההעברה ללא תמורה תיעשה לפי סעיף 49ב(5) דווקא, ולא כמתנה פטורה לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. זאת, כיוון שמתנה לפי סעיף 62 מכפיפה את המקבל לתקופות צינון הקבועות בחוק בטרם אפשרות ליהנות מפטור ממס במכירה עתידית. לעומת זאת, כאשר בעת המתנה לילד מנוצל פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין, הרי שלא יחולו תקופות הצינון - כפי שנקבע לאחרונה גם בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 9/2009.

לדעתנו - העובדה שהפטור לפי 49ב(5) הינו למעשה ניצול רעיוני של פטור של המוריש ו/או העובדה שהינו פטור לדירה ספציפית, אינה שוללת את תחולת הוראת הביצוע. זאת, הן מאחר שמדובר בפטור שהיורש הוא הזכאי לעשות בו שימוש ועל כן הגיונה של ההוראה בעינו עומד, והן לאור לשונה הכללית של ההוראה השוללת תקופות צינון מקום בו נעשה ניצול של פטור לפי פרק חמישי 1 (וסעיף 49ב(5) הינו בכלל פרק זה).

הכותבים ממשרד אלתר עורכי דין. בהכנת המאמר השתתף רו"ח (עו"ד) אייל פישביין, ממשרד רו"ח זיו-האפט.