המשכנתא שכדאי לקחת החודש

רני יעקובי הוא סמנכ"ל בנק לאומי למשכנתאות

לקיחת משכנתאות על בסיס ריבית פריים נהפכה לפופולארית מאוד בתקופה הנוכחית בגלל שיעור הריבית הנמוך. עם זאת, הציבור נוטה לפעמים לשכוח שהריבית הזולה והמפתה הזו עלולה לעלות בחדות בהמשך ולהכביד מאוד על החזרי המשכנתא.

מהי משכנתא בריבית הפריים

משכנתא על בסיס הפריים היא הלוואה שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן, ואשר הריבית בה נקבעת על בסיס ריבית הפריים, ומשתנה בהתאם לשינויים בפריים. במסלולי הפריים ניתן לפרוע את ההלוואה לפני הזמן ללא עמלות היוון ובהתאם לתנאים שקובע כל בנק, (הודעה מראש וכד').

ריבית הפריים היא הריבית הבסיסית בבנקים המשמשת בין השאר כריבית בהלוואות ופיקדונות שאינם צמודים למדד. ריבית הפריים מתבססת על ריבית בנק ישראל בתוספת אחוז מסוים.

השפעת הריבית

על מנת לנתח כדאיות נטילת משכנתא על בסיס פריים יש להבין מה הם הגורמים המשפיעים על המשכנתא, ובראשם בסיס הריבית, כלומר ריבית בנק ישראל.
ריבית בנק ישראל הינה הכלי המרכזי באמצעותו יכול הבנק המרכזי לפעול להשגת יעדים שונים במשק, בהתאם לסדרי העדיפויות שקובע הבנק. באופן כללי ניתן לומר כי הורדת הריבית הבסיסית במשק מעודדת צמיחה (נלחמת במיתון) ויש לה השפעות נוספות עליהן לא נרחיב כרגע. העלאת הריבית הבסיסית פועלת בכיוונים ההפוכים.

על רקע מצב השווקים בארץ ובחו"ל, ירדה הריבית הבסיסית במשק לשיעור של 0.5% לשנה, והפריים עימה לשפל של 2.0%. בחודש ספטמבר הריבית עלתה ברבע אחוז אך יחד עם זאת היא עדיין מהנמוכות שהיו אי פעם בישראל.

קצת היסטוריה: ב-2003 ריבית הפריים עמדה על 10%, ובתחילת 2008 ריבית הפריים עמדה על 5.75%. ההנחה כי ריבית הפריים תישאר בסביבת שני אחוזים בלבד אינה הנחה חזקה, וקיימת הסכמה כי בטווח הארוך (בוודאי בטווח ארוך הנהוג בהלוואות משכנתא) ריבית הפריים תעלה.

כאשר לוקחים משכנתא, אחד הפרמטרים החשובים ביותר שעל הלווים לבחון הוא יכולת ההחזר שלהם. כלומר - האם הם מסוגלים לעמוד בתשלומים החודשיים לבנק - לא עכשיו אלא גם בעתיד. כאשר המשכנתא מתבססת על מסלול פריים, בריביות הנהוגות במשק היום, נוטלי המשכנתאות למעשה קצת משלים את עצמם, שכן ברור כי גובה ההחזר לא יישאר כמו ביום שבו לקחו אותה. ברגע שריבית הפריים תעלה, יעלה איתה ההחזר החודשי.

בצדק יאמר אדם כי כאשר ריביות במשק עולות אין מפלט גם הריביות צמודות המדד קבועות או משתנות יעלו במקביל לעליית ריבית בנק ישראל והפריים. הדבר נכון, אבל חשוב לשים לב להבדל משמעותי בין מסלולים צמודי מדד לבין שינוי ריבית הפריים.

כשריבית הפריים עולה תורגש עלייה בהחזר החודשי של המשכנתא במסלול הפריים. כך גם עליה במדד המחירים לצרכן תורגש כעלייה בהחזר החודשי במסלול צמוד המדד. עם זאת עלייה בשיעור זהה בפריים ובמדד תורגש יותר בהחזר החודשי במסלול הפריים.

מנגד חשוב לזכור כי במשכנתא על בסיס הפריים יתרת ההלוואה יורדת בקצב מהיר יותר מאשר במשכנתאות צמודות למדד, ובשילוב האפשרות לפרוע את ההלוואה על בסיס פריים (כולה או חלקה) או לשנות את מסלולה ("מיחזור") יתבצעו ללא עלות היוון, מתקבלת עדיפות מסוימת למסלול על בסיס פריים (הן גמישות בניהול ההלוואה והן החזר מהיר יותר של קרן ההלוואה).

השפעת עלייה בפריים על המשכנתא

יש מי שסבור כי גם אם הריבית תעלה במקצת, זה "לא ממש משפיע על ההחזר החודשי, מקסימום עוד כמה שקלים", האמנם? לשם המחשה ניקח לדוגמא בני זוג שלוקחים מיליון שקל משכנתא על בסיס פריים ל-20 שנה, ישלמו לפי התנאים בשוק כיום 5,178 שקלים בחודש.

אם ריבית הפריים תעלה ל-5%, בני הזוג יצטרכו לשלם 6,738 שקלים - פער בסך 1,560 שקלים בכל חודש! בוודאי תסכימו עימי שזהו הפרש שיש לתת עליו את הדעת.

אז מה לעשות - כן פריים או לא פריים?

מאוד מפתה כיום לקחת משכנתא במסלול על בסיס הפריים בלבד. כשלוקחים משכנתא כזו, ההחזר נמוך בהשוואה למסלולים אחרים. עם זאת לכל מסלול יתרונות וחסרונות ונכון יעשה אדם אם יפזר את סך המשכנתא הנדרשת בין כמה מסלולים: ניתן לשלב בין מסלול על בסיס הפריים, מסלול בריבית קבועה או משתנה צמודות מדד ומסלול על בסיס מט"ח.
בצורה כזו לא מניחים את "כל הביצים בסל אחד" אלא מפזרים את הסיכון בין כמה מדדים וריביות ומשתנים.

עוד בדיקה שחובה לעשות היא לבדוק האם אנחנו יכולים לעמוד בהחזרים, כאשר ריבית הפריים תטפס לגובה של עד 8% לדוגמא. אם אנחנו רואים כי ההחזר הוא מעבר ליכולתנו, יש לשקול יחד עם הבנקאי אופציות נוספות כגון חלוקה לשנים רבות.

התאמת לצרכים

ברור שקיים הבדל משמעותי בין זוג צעיר שרוכש דירה למגורים לבין מי שרוכש דירה להשקעה, ולכן תמהילי ההלוואות ה"נכונות" עבור כל לקוח יהיה שונה.

מי שרוכש דירה להשקעה הוא בעל הון שונה ובעל חסכונות שונים מהזוג הצעיר. לקוח מסוג זה בונה על החזר חלק מהמשכנתא באמצעות תקבולים מהנכס (שכ"ד) ייתכן שהוא מתכנן פירעונות חלקיים ממקורות כגון פנסיה או קרנות השתלמות, איתם הוא יוכל לסלק חלק מן המשכנתא.

משקיע כזה שוקל שיקולים שונים מאשר זוג צעיר המתחיל לבנות חיי משפחה ואשר צפויות לו הוצאות שונות ובלתי ידועות בהמשך הדרך כגון הוצאות על גידול ילדים שדרוג המגורים בעתיד, שדרוג רכב וכד'. זוג צעיר אולי לא יוכל להשתמש בכספי קרן ההשתלמות לשם הקטנת המשכנתא אלא לצרכים אחרים, ומכאן שגם את מסלול המשכנתא עליו לתכנן באופן שונה.

לאור האמור, זוג צעיר רגיש יותר לשינוי בהחזר החודשי מאשר לווה שרוכש דירה כמשקיע. לזוג כזה בתחילת דרכו כדאי לשקול להקטין את המרכיבים המשתנים בהחזר החודשי, כלומר לקחת משכנתא בה ההחזר החודשי ידוע ופחות מושפע משינויים, לדוגמא ריבית קבועה או ריבית משתנה לתקופה ארוכה שהיא בעלת יתרון כפול: גם משמרת ריבית נמוכה לתקופה הקצובה וגם ניתנת לפירעון ללא עמלות במועדי שינוי הריבית.

טורים וניתוחים נוספים בקרוב בבלוג הרשמי של בנק לאומי: www.leumiblog.co.il