כמה נפוחה בועת הנדל"ן?

בא מקרה אפריקה ואותת שבחו"ל נורא וכאן קצת יותר טוב ■ מדד הנדל"ן לקראת ירידות

משה שלום הא סמנכ"ל פורקס-אילנד ניהול תיקי מט"ח

הפעם אנסה להאיר כמה נקודות בתחום הנדל"ן העולמי והמקומי. ראשית, די ברור שמצב הענף בחו"ל ובארץ שונה לחלוטין. האפיזודה הנוכחית של אפריקה ישראל מעידה, שמעבר לים קשה יותר מאשר כאן. העליות בבורסות בעולם, המשתקפת גם במדדי הנדל"ן, אינן מתבטאות עדיין במחיר הנכסים ובמצב הפרוייקטים, ולכן קיימים עדיין קשיי מימון ביוזמות היותר ממונפות.

המצב בחו"ל

הבועה, שהתפוצצה בדיור הפרטי, הניפה גל שיצר משבר כלכלי, אשר שלח זרועות לכיוון הנדל"ן המסחרי. יש טוענים, והם רבים, שהבועה בתחום זה בעצם עוד לא התפוצצה, וכשהדבר יקרה, יגאה גל נוסף של חדלויות פרעון וגרוע מכך - "חובות מסופקים", למערכת הבנקאית. הדעה הרווחת היא שהבנקים האזוריים, הקטנים יותר, הם המחזיקים ברוב תיק ההלוואות הבעייתי בתחום זה.

כדי להמחיש את המשמעות ההיסטורית של הבועה שכבר התפוצצה ואת עוצמת ההתפוצצות הבאתי גרף מספרו של רוברט שילר (Irrational Exuberance), המציג את הערך הממוצע (במאות אלפי דולרים) של בתים בכל ארה"ב, מתואם אינפלציה, מאז 1890.

משה שלום שילר

ניתן להתרשם שהמחירים נטו לנוע בדשדוש רחב, לאורך שנים ארוכות עד למעבר לרמה הבאה.

משנת 2000 ועד סיום הבועה הקודמת, המחירים עלו ללא מעצור והתבססות כלשהיא. עוצמת העלייה, והירידה, משקפות את האופוריה שהיתה עד כאן. אמנם הייתה כבר נפילה אדירה מ-220 ל-140 (כ-37%) אבל הצפי הוא לחזרה לתחום הדשדוש הקודם שתחתיתו היה באזור ה-100.

אמנם ראינו לאחרונה נתונים טובים מהצפוי, המציגים קניית בתים, אבל רק כאשר מדובר על בתים שמחירם ירד פלאים. למעשה מתפתח היום שוק של מחפשי מציאות בארה"ב, בריטניה וכל מקום שבו ראינו את הבועה מתפוצצת. בקישור זה, תוכלו להעיף מבט בקוריוז משלים לתמונה עגומה זו. מדובר על אתר המציג בתים לרכישה ב-50 אלף דולר.

וניתן למצוא רבים כאלה.

המצב בארץ

המדיניות המרחיבה של בנק ישראל, שהייתה אולי טובה בשיא המשבר הפיננסי, מתחילה לייצר תופעות לוואי, כמו מחירי משכנתאות אטרקטיביות וחוסר באלטרנטיבות להשקעה, אשר מביאות לביקושי יתר בדיור.

לאחר תקופה קצרה מאוד של התייצבות, או ירידה מינימאלית, במחירי דירות, השוק חזר לעלות בחוזקה באזורי הביקוש בגוש דן, אבל פחות, בדירות היוקרה ממש.

הכמות המצומצמת של התחלות בנייה, עקב אילוצי כוח-אדם, מימון, קרקעות וכיוצא באלה, מייצרת בסיס אשר מונע מהמחירים ליפול בחוזקה. העדר הבנייה להשכרה, תורם רבות, גם הוא, לתהליך המואץ של הרכישות.

האם השילוב בין עלייה במחיר דירות כתוצאה מריבית נמוכה, עם מחסור זמני במלאי מספיק, מזכיר משהו למישהו? לאלו המתלבטים לגבי התשובה, נא להסתכל שוב בגרף הראשון בסקירה. לדעתי, לא מתנפחת בארץ בועה שתתפוצץ במימדים אמריקנים, אבל נגיע כאן לסוג של רוויה, כאשר עלות הכסף תחזור למצבו תקין או גבוה מכך - לצורך ריסון אינפלציה מתקרבת.

לסיכום, אנתח את מדד הנדל"ן, על ידי הגרף השבועי שלו, כדי לבדוק איך המשקיעים רואים את מצב החברות הפועלות בענף:

משה שלום נדלן


  1. תחתית המדד לא הייתה במרץ אלא בסוף שנת 2008. מאז ניתן לספור חמישה גלים עולים (בכחול בהיר) אשר הביאו את המדד לאזור קצת גבוה מה-23.6% תיקון. אזור זה - 330 עד 300 מהווה בינתיים את ההתנגדות להמשך עליות.
  2. המדד יוצר בעלייתו תבנית יתד דובית (1 סגול), אשר על הגבול התחתון שלה נמצא גם הממוצע הנע 18 שבועות שתמך בכל המגמה העולה.
  3. המתנדים מתחילים להתהפך ממצב קניות היתר שבו הם היו זמן רב (2 סגול).
  4. לאחרונה יש עלייה במחזורים בשבועות של ירידות וזה מחזק את הסבירות לתיקון טכני קרוב.

שורה תחתונה:

במדד המעוף התקרבנו לתיקון ה-61.8% מהירידות של המשבר, אך לעומת זאת, מדד הנדל"ן לא הצליח להגיע עדיין ל-38.2% המהווה בדרך כלל את מינימום התיקון. זו חולשה די בולטת המעידה על דעתם של המשקיעים אצלנו.

זיהוי חמישה גלי עליה, מבנה של יתד עולה ותחילת חזרה ממצב קניות יתר, מצביעים על סבירות גבוהה של תקופה קרובה של ירידות. היעד הסביר ביותר לגל יורד זה הוא אזור 230 בו נמצא אזור תמיכה די מאסיבי, סיום גל 4 וה-50% תיקון של העלייה מתחתית 127.

  1. ניתן ליצור קשר במייל Moshe.Shalom@gmail.com
  2. משה שלום הוא מנתח טכני בכיר ועשוי להיות בעל עניין אישי בנכסים הפיננסים המוזכרים בסקירה זו. אין לראות בנכתב בה הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.
צרו איתנו קשר *5988