חוק המכר - לא רק לקבלנים

יש לבחון תחילה את הגדרת המונח "מוכר" בחוק, הקובעת כך: "מוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או ע"י אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".

בית משפט השלום בת"א דן באחרונה בשאלה הנדונה (ת.א 54210/07 אמיתי נ' לוי, השופטת אחימן). התובעים הגישו תביעה כנגד הנתבעת בטענה לקיומם של ליקויי בנייה ופגמים בבית שרכשו מהנתבעת בשערי תקוה. מומחה שמונה מטעם בית המשפט קבע, כי קיימים בבית ליקויים שונים כגון פגמים בריצוף, במדרגות, בצבע, בטיח, באלומיניום, בחשמל, באינסטלציה, באיטום, והכל בעלות של 70,000 שקל בתוספת מע"מ.

הצדדים לא היו חלוקים ביניהם ביחס לממצאי חוות דעת המומחה, אלא בשאלה האם הנתבעת הינה "מוכר" לעניין חוק המכר, ובתוך כך האם חלות עליה הוראותיו.

התובעים מצידם טענו, כי יש לראות בנתבעת כ"קבלן" לכל דבר ועניין, וכמי שעונה על הגדרת "מוכר" שבחוק משום היותה יזמית נדל"ן בעיסוקה. התובעים הוסיפו וטענו כי נתנו אמון בנתבעת והתרשמו ממנה באופן חיובי כמי שבנתה את הבית מתוך ידע וניסיון, על פי מצגה.

מנגד טענה הנתבעת, כי אין לראות בה "מוכר" לעניין חוק המכר שכן הבית הושכר 7 שנים טרם מכירתו, ולפיכך אין הוא בית חדש ועובדה זו הייתה בידיעת התובעים. הנתבעת טענה עוד, כי היא פטורה מאחריות משום שלתובעים הייתה ההזדמנות לבחון את איכות הבנייה בטרם רכישת הבית, והם רכשו את הבית במצבו ובגילו "as is".

לאחר בחינת טענות הצדדים פנה בית המשפט לבחינת הגדרת המונח "מוכר" בחוק המכר וקבע, כי הגדרה זו הינה רחבה למדי ונועדה להבטיח יישומם של תקני בנייה על-ידי כל מי שבדרך כלשהי עתיד למכור דירה שבנה. נקבע, כי הנפקות לעניין הגדרתו של "מוכר" לפי חוק המכר הינה לקיומה של אחריות מוחלטת לתקופות שנקבעו בחוק המכר על פי טיבם של האלמנטים הנבנים.

ביהמ"ש קבע, כי הוכח שהנתבעת בנתה את הבית וייעדה אותו למכירה (הגם שבפרק זמן מסוים בן 7 שנים השכירה אותו), ואף כי רכשה בעבר מגרשים אחרים, בנתה עליהם באמצעות קבלן ומכרה אותם בסיום הבנייה. דפוס התנהגותה של הנתבעת, כך נקבע, מלמד על התנהלות שיטתית של אדם הנוהג לבנות בתים כדרך של עיסוק לצרכי מכירה. לנוכח הרציונל של חוק המכר אין כל הצדקה להוציא את הנתבעת מטריאלית ומהותית מתחום ההגדרה של "מוכר" לפי החוק, לנוכח החשיבות שבהגנת האינטרס הציבורי. משום כל אלה, נקבע, זכאים התובעים לפיצוי מהנתבעת על-פי חוות דעת המומחה. *

תיקון טעות: יוזם הצעת החוק אשר נדונה ברשימתי הקודמת שפורסמה במוסף זה ביום 28.6.09, "פינוי שוכר: מחכים למחוקק", הינו ח"כ יואל חסון ולא כפי שפורסם.

הכותב בעל משרד עורכי דין מר"ג המתמחה במקרקעין. המתמחה במקרקעין.