על דעת המקום: מהו הערך הנדל"ני של בתי הכנסת?

הכלל הידוע, לפיו הדבר הכי חשוב בנדל"ן הוא מיקום, היה מביא ללא ספק חלק ממקדשי מעט (הכינוי של חכמינו ז"ל לבתי הכנסת) אלו, לגורל של הריסה והמרה לבנייני מגורים או מגדלי משרדים, דוגמת העוול ההיסטורי של מגדל שלום שנבנה על חורבות גימנסיה הרצליה (שניסתה בשעתו לקדש את המוסד החינוכי, בדומה למעמדו של בית כנסת).

השימוש במבנה בית הכנסת לתכליות אחרות, או הריסתו והמרתו לשימושי חול, מהווים בעיה חמורה בהלכה היהודית. בנוסף, גם הגבלות משפטיות מורכבות מונעות את מכירת נכסי המקרקעין עליהם יושבים בתי הכנסת ומאפשרות, תודה לאל (תרתי משמע), לשמור במרכזי הערים על נוף בלתי משתנה ועל אייקונים מקומיים משך שנים ארוכות.

אם תרצו, אולי גם העובדה שרבים מכרישי הנדל"ן הם מסורתיים מנעה מהם ללטוש עיניים לקרקעות האטרקטיביות. זאת, למרות שהפוטנציאל היה ללא ספק ממומש, אלמלא ראשוני המתיישבים בארץ היו קובעים דווקא שם בתי כנסת. *

הנתונים נאספו בסיוע אהוד המאירי, יו"ר פירמת השמאות א. המאירי ושות' ובסיוע השמאית נחמה בוגין.

תל אביב: בית הכנסת הגדול

בית הכנסת הגדול של העיר ממוקם בלב הסיטי, בקרן הרחובות אלנבי ואחד העם, מרחק קצרצר ממגדלי יוקרה למגורים כמו מגדל ריצ'ארד מאייר או מגדל רוטשילד 1, הבורסה לניירות ערך ומגדל שלום. עם השנים הידלדל מספר מתפלליו, אך לאחרונה הוא הפך למקום מבוקש לעריכת חופות. בית הכנסת הגדול שבנייתו הושלמה, אחר עיכובים רבים, ב-1925, משתרע על מגרש גדול של כ-3.6 דונם. לפי התב"ע האופיינית לאזור, המאפשרת לבנות מגדל מגורים הכולל 145 יח"ד על שטח דומה, ניתן להעריך אותו כבית הכנסת ה"יקר" בישראל, על קרקע ששווייה מוערך בכ-160 מיליון שקל. *

שווי תיאורטי: 52 מ' ש' שטח: 4,750 מ"ר

שווי תיאורטי: 160 מ' ש' שטח: 3,563 מ"ר

ירושלים: בית הכנסת הגדול

בית הכנסת הגדול בירושלים ברחוב המלך ג'ורג' 56 נחנך באוגוסט 1982 (חודשיים לאחר פרוץ מלחמת לבנון הראשונה). שטח המגרש כ-4.75 דונם. בית הכנסת ממוקם בסמוך להיכל שלמה - בניין הרבנות הראשית בישראל וליד בית הכנסת ישורון, אותו נישל ממעמדו. התורם למבנה שעלות הקמתו הייתה 18 מיליון דולר היה סר אייזיק וולפסון והאדריכל אלכסנדר פרידמן. ייעוד הקרקעות באזור הוא אזור מגורים 2, כך שלחילופין ניתן היה להקים על שטח הבית כנסת כ-3,000 מ"ר מסחר ועוד כמה עשרות דירות. בהנחה של בניין מגורים סביר, בגבולות 55 יח"ד, שווי הקרקע עומד על כ-52 מיליון שקל. אם כי, כדאי לזכור שבית הכנסת אחראי בין היתר לאטרקטיביות של האזור: בבית הכנסת כ-1,400 מקומות ישיבה והוא מושך מבקרים רבים (רבים מהם תיירים) בשבתות, בחגים ובחופשות. לא פעם, חבילות נופש הנמכרות בחגים כוללות גם מקום לתפילה בבית הכנסת. את בית הכנסת בנה הקבלן מתתיהו ליפשיץ המקורב לראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט, ומי שמכר לו את ביתו ברחוב כ"ט בנובמבר. *

רעננה

גם לרעננה בית כנסת שכבר יכול לחגוג 70 שנה להשלמתו. הבניין ברחוב הראשי של העיר, רחוב אחוזה 101, ממוקם בצמוד לבית העירייה במיקום מרכזי ביותר. תכנונו של בית הכנסת נעשה ע"י האדריכל יהודה מגידוביץ', שמוכר בעיקר לאור פעילותו הענפה בתל אביב ובה הוא גם חתום על בית הכנסת הגדול, לצד מספר בתי כנסת נוספים בעיר ללא הפסקה. בניגוד לבתי הכנסת "הגדולים" של הערים הותיקות, הוא עדיין שוקק פעילות. שטח המגרש של בית הכנסת הינו 1,450 מ"ר, ובמידה והיה נבנה בו בניין הכולל שטח מסחרי וקומות מגורים, בהתאם לאופיו של הרחוב, מעריך אותו השמאי אהוד המאירי בכ-26 מיליון שקל. *

שווי תיאורטי: 26 מ' ש' שטח: 1,450 מ"ר

ראשל"צ: בית הכנסת הגדול

מבתי הכנסת הוותיקים של העת החדשה, בראש הגבעה העולה מרחוב רוטשילד בפינת אחד העם, בקטע הרחוב הנקרא כיכר המייסדים. בנייתו נמשכה בין 1885 ל-1889, והוא הוסתר תחילה, גם לאחר סיום בנייתו, כמחסן לציוד חקלאי בשל התנגדות השלטון העותומאני. שטחו של המגרש עליו יושב בית הכנסת הבולט לסביבתו הוא 778 מ"ר בלבד. השמאי אהוד המאירי מעריך, כי אלמלא מדובר היה בבית כנסת, סביר כי הרשות המקומית - בה צמחו ועדיין גדלים כמה מגדולי קבלני ישראל - הייתה מעניקה היתר בנייה לבניין בן 6 קומות ו-18 יח"ד, מה שהיה מביא את שוויו של המגרש לכ-8 מיליון שקל. *

שווי תיאורטי: 70 מ' ש' שטח: 1,809 מ"ר

מזכרת בתיה

עוד אחד מבתי הכנסת הותיקים של הציונות המתחדשת, גם הוא במושבה שנסמכה על תמיכתו של הברון אדמונד דה רוטשילד שגם תרם (כמו בראשל"צ) את הכספים להקמתו של בית הכנסת היפהפה בשנת 1927, במקומו של בית כנסת ישן יותר. ללא ספק מדובר באייקון המקומי הבולט ברחובות המושבה המטופחים בטעם של פעם. הבית כנסת ממוקם במפגש שדרות רוטשילד, שדרות אליהו ורחוב הרב מוהליבר במרכז המושבה. שטח המגרש 770 מ"ר. לדברי המאירי, צפיפות בנייה סבירה של 8 יח"ד הייתה מביאה את מחיר המגרש במושבה, שמחירי הנדל"ן בה עלו משמעותית (בין היתר, אגב, בזכות פניני נדל"ן ותיקים כמו בית הכנסת), לעמוד על כ-2.8 מיליון שקל. *

שווי תיאורטי: 5 מ' ש' שטח: 1,791 מ"ר

רמת גן: בית הכנסת הגדול

בית הכנסת הגדול של רמת גן ממוקם בכיכר רמב"ם (אורדע), ברחוב הרצל 47, מול קולנוע אורדע המיתולוגי. אבן הפינה הראשונה הונחה בשנת 1934, אולם היות והמקום לא הספיק הונחה בשנת 1952 אבן פינה למבנה החדש, כשרובו הגדול נבנה במימון העירייה. מיקום בית הכנסת, הכולל 1,000 כסאות, נקבע על ידי האדריכל ריכרד קאופמן, בשנת 1922, בכיכר שאז נקראה כיכר "העמק". יחד עם בית הכנסת הוקם במקום גם בניין העירייה, בית המשפט (שנשרף מאוחר יותר) ובית הקולנוע המרכזי - שילוב קלאסי אירופאי של שלטון-דת-חברה בכיכר מרכזית. לפי התכניות באזור ניתן היה להקים מגדל של 85 יח"ד, מה שמשקף לקרקע שווי של כ-70 מיליון שקל. *

שווי תיאורטי: 8 מ' ש' שטח: 778 מ"ר

חיפה: מרכז הכרמל

בית הכנסת המרכזי במרכז הכרמל, בדרך הים 12 בחיפה, ממוקם על מגרש בהיקף של 1,791 מ"ר ומשמש את שכונת מרכז הכרמל, מרחק מאות מטרים בודדים מגן האם ומרכז פנורמה. בית הכנסת נמצא על דרך הים, אחד הכבישים המרכזים והארוכים בחיפה, ואשר חוצה את הכרמל המערבי. בית הכנסת המרשים הוקם ב-1957 ומכיל 500 מקומות לגברים וכ-340 לנשים, אך הוא רחוק מלמלא את שורותיו, למעט בימים הנוראים. מדובר באזור מגורים בעל צפיפות בנייה נמוכה ומגבלות גובה, וניתן היה לבנות עליו מספר יחידות בודדות של צמודי קרקע או בנין למגורים של כ-19 יחידות דיור. שווי הקרקע מוערך בכ-5 מיליון שקל. *

שווי תיאורטי: 2.8 מ' ש' שטח: 770 מ"ר

מעמד בית הכנסת: משפט והלכה

האם ניתן לערער את מיקומו של בית כנסת, שבמרוצת השנים התרוקן ממתפללים? נכון לסוף 2006 היו בישראל 1,405 נכסי נדל"ן הרשומים כהקדשות (במשרד המשפטים), בהם 228 מגרשים, 356 דירות, 255 בניינים ובנוסף בתי עלמין, בתי כנסת ועוד, הכל בשווי מיליארדי שקלים.

עו"ד משה ליפשיץ, שותף בכיר במשרד יעקב סלומון ליפשיץ ושות' ועו"ד עופר שוייצר ממשרדו מסבירים, כי ההקדש המוגדר בחוק אינו מלשון קדושה דווקא, אלא כל מטרה ציבורית, ללא הגדרה ברורה. בעקבות זאת, נולדו מחלוקות משפטיות בנושא. "עמותה שיש לה בית כנסת צריכה להירשם גם ברשם ההקדשות. בד"כ שטחי בתי הכנסת מתקבלים מהמינהל, מהרשות המקומית או כאשר אדם תורם שטח כדי להקים עליו בית כנסת, ואז העמותה מחזיקה בנכס לטובת ציבור המתפללים - ואז מדובר בהקדש".

שוייצר מציין, כי בתום החוזה מול המינהל או הרשות המקומית יש להחזיר הקרקע, ואם בית הכנסת מתרוקן ממתפללים אפשר תיאורטית לשנות ייעודו, מבית כנסת לייעוד ציבורי אחר, אבל לא למסחר.

לא אחת מגיעים לבתי המשפט ויכוחים סוערים ביחס לבעלות על נכסי נדל"ן - כאשר מחד ניצבים הבעלים הרשומים של הנכס מחד, ומאידך נמצאים מתפללים או אנשים הטוענים להקדש של הנכס. פסק דין של שופט בית המשפט העליון סלים ג'ובראן מ-2007 ודיון נוסף בנושא של הנשיאה דורית ביניש מ-2008, עסקו בבית הכנסת "אבוהב" בצפת שהתרחב ופלש לחלקה סמוכה, של אדם שרכש אותה מיורשו של הרב ענתבי. ביהמ"ש המחוזי קבע, כי אנשי בית הכנסת לא ביססו תשתית עובדתית מספקת להוכחת טענותיהם בדבר הקדשת החלקה, והתקבלה תביעת הרוכש לסילוק ידם של נאמני ההקדש. אולם, ג'ובראן הפך את ההחלטה וקבע למרות שיצירת הקדש טעונה מסמך בכתב, הרי שבמקרה זה שוכנע ביהמ"ש שניתן להצהיר על קיומו של הקדש אף בהעדר "כתב הקדש". זאת, מכיוון שמבני בית הכנסת מצויים בחלקה במשך עשרות שנים (עוד לפני מותו של הרב ענתבי) ומשמשים באופן בלעדי ורצוף לצרכי בית הכנסת, מה שמלמד על הקדשת החלקה.

ומה אומרת ההלכה היהודית? ההלכה מתייחסת בחומרה להמרת מבנה של בית הכנסת או הריסתו והחלפתו במבנה לצורך שימוש אחר, שכן "מעלין בקודש ואין מורידין". עם זאת, ישנם מצבים מסוימים בהם ישנו היתר להרוס בתי כנסת, למשל במקרים בהם רוצים לבנות בית כנסת גדול יותר. ואולם, גם במקרים אלו, ישנה הגבלה חשובה, לפיה אסור להרוס את בית הכנסת הפעיל קודם שמשלימים את בניית בית הכנסת החדש.

עם זאת, לפי דעות מסוימות, כאשר השלטון הורס בית כנסת לשם בניית בית כנסת אחר מותר הדבר, שכן התחייבות של שלטון היא התחייבות רבת תוקף ואין חשש שיחזור בו.