"לא להתפתות לתשואה מובטחת בהשקעה בנדל"ן בארה"ב"

"המשבר הכלכלי הפך את שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב לחלון הזדמנויות להשקעה סולידית במחירים אטרקטיביים ובתשואה כמעט מובטחת, בתקופת מימוש קצרה יחסית. חדשות לבקרים אנחנו שומעים על הנהירה של המשקיע הישראלי לשוק הדיור האמריקני, אבל חלק לא קטן מהרוכשים רכשו מישראלים אחרים, שהפכו ל'כרישי' נדל"ן בן לילה, חלקם ללא ידע מקצועי, תשתית מקומית ראויה, ניסיון ומיומנות". כך מנתח משה גרינברג, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת TGI השקעות נדל"ן, את המצב שנוצר לחלק מהישראלים שהסתערו על ההזדמנויות שסיפק המשבר בארה"ב.

חברת TGI, שבבעלות יוסי טוביהו, מתמחה באיתור ושיווק נכסים מניבים בארץ ובחו"ל, ומתמקדת אף בהשקעות יזמיות. אלה כוללות בניית בתי מלון באי קוסאמוי בתאילנד ובקוסטה ריקה, וכן מיזמי מגורים בבוקרשט ובטימישוארה שברומניה.

החברה מתמקדת בארה"ב בעיקר ברכישה של בתים ו-Multifamily (נכסי מגורים להשכרה), שעוקלו על-ידי הבנקים או שנמצאים במצב של טרום-עיקול. לאחר הרכישה עוסקת החברה בשיפוץ הבתים, בהכנסת דיירים ובניהול. בתהליך כזה רכשה החברה כ-40 יח"ד במדינת ניו יורק וכ-35 באינדיאנפוליס.

"בינואר-פברואר השנה נסעתי לארה"ב והתחלתי לאתר נכסים", מספר גרינברג, "הקמתי תשתית של אנשי קשר, ברוקרים וחברות ניהול, וכך התחלנו את הפעילות בארה"ב. אנחנו מתמקדים כרגע רק במגורים - הבנקים לא ששים למנף עסקאות נדל"ן מסחרי לאור מצב הסקטור".

להמחשת מחירי הרצפה של הבתים בארה"ב, מציין גרינברג כי "עלות בית צמוד קרקע בשטח בנוי של 160 מ"ר, שממוקם בפרבר טוב של אינדיאנפוליס ושנבנה בשנת 2001 על שטח של 2 דונם, תעמוד כיום על 70 אלף עד 90 אלף דולר. לכך יש להוסיף עלויות שיפוץ של כ-15 אלף דולר, כך שעלות ממוצעת של בית משופץ תעמוד על 85 אלף עד 105 אלף דולר. לפני פרוץ המשבר, דהיינו באמצע 2007, עמד מחירו על כ-150 אלף עד 170 אלף דולר. התשואה המשוערת לשנה לנכס, לפני מס, תעמוד על 10%-13%".

"גלובס": ההזדמנויות קיימות, אז איפה המלכודת?

גרינברג: "ישראלים רבים שחיים כיום בארה"ב הקימו בחיפזון חברות שעוסקות במכירות בתים למשקיעים ישראלים, שאינם מודעים לכללים של השוק האמריקני, להיבטי המס ולסוגיות נוספות. הרוכשים הישראלים, שרכשו נכסים מאותם 'חאפרים' ולא מחברות נדל"ן ותיקות ומנוסות, שמים את כספם על קרן הצבי. לכל ישראלי שני יש איזה דוד או גיס שחי במיאמי או בניו יורק, שהפך מומחה נדל"ן ומוכר לישראלים שהוא מכיר בארץ בלי לדעת את החוקים, ובקלות יכול להיווצר מצב שחלקם רכשו נכס שלא בטוח שהוא עומד בקריטריונים. הליך הרכישה בארה"ב הוא מאוד שקוף ומסודר, אבל צריך לבצע אותו על פי הכללים".

איך עושים זאת נכון?

"מומלץ מאוד לבדוק לא להתפתות ולרכוש במרבית המקומות המוצעים לישראלים כיום, כמו בפלורידה ולאס וגאס, שקצב ההתאוששות שלהן איטי יותר, מה שהופך את מימוש ההשקעה לפחות רווחי. לא להתפתות לרכוש מחברות שמבטיחות תשואה מובטחת למספר שנים, משום שחוזי השכירות בארה"ב בבתים הם לשנה עם אופציה להמשך, כך שלהבטחות אלה בסיס רעוע.

"בנוסף, היות שבחלק מהנכסים מדובר בבתים שגרו בהם שנים רבות, יש לבדוק האם יש צורך בשיפוץ (בארה"ב יש מפרט סטנדרטי) על מנת שאפשר יהיה להשכיר במחיר טוב. כדאי לברר מראש האם לחברת הניהול יש שוכר, שיכנס מיד בגמר השיפוץ". *