אין לסטות משיעור הפחת

בפס"ד שניתן לאחרונה (ו.ע 1280/06) דנה ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בת"א בשאלה, אימתי וכיצד ניתן לסתור את החזקה המקובלת, לפיה במקרה של רכישת נכס מקרקעין הכולל קרקע ומבנה, ייוחס שליש משווי הנכס לשווי הקרקע, ושני שלישים ייוחס למבנה. סוגיה נוספת בה עסק פסק הדין היא בנושא הוצאות השיפוצים - ראו מאמר נפרד במדור זה.

מפסק דינה של ועדת הערר עולה, כי במקרה בו בטופס הפחת הצהיר הנישום, כי שווי הקרקע הינו 1/3 משווי הנכס ואילו שווי המבנה הינו 2/3, וניכה פחת (בגין המבנה) בהתאם, לא תותר הערכת שווי שונה לצורך חישוב הפחת לעניין חוק מיסוי מקרקעין. זאת, גם אם הנישום הצטייד בחוות דעת שמאי הסותרת את הצהרתו בטופס הפחת שהגיש לפי פקודת מס הכנסה.

במקרה שנדון בפסק הדין, נרכש בניין מסחרי בת"א. המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין), ייחס לשווי הקרקע 1/3 מערך הנכס ו-2/3 מערך הנכס ייחס לשווי הבניין. העוררת טענה כי היה מקום לייחס שווי נמוך יותר לבניין. ההשלכה היא לצרכי חישוב הפחת על הבניין: ככל ששווי הבניין נמוך יותר, הפחת בגינו נמוך יותר. ככל שהפחת נמוך יותר, יתרת שווי הרכישה של הנכס גבוהה יותר, ולפיכך גובה השבח נמוך יותר. בתמיכה לטיעונה כי שווי הבניין נמוך יותר מהשווי שנקבע על-ידי המנהל, הציגה העוררת חוות דעת שמאי.

הוועדה צעדה בעקבות פסק דין אחר שניתן בעסקה אחרת שביצעה העוררת. באותו פסק דין נקבע, כי את החלוקה המקובלת (1/3 לשווי הקרקע ו-2/3 לשווי המבנה) ניתן לסתור באחת מן הדרכים הבאות: חוות דעת שמאית מוסמכת לחלוקה שונה במועד הרכישה, או אישור פקיד השומה ליחס אחר בין ערך הקרקע לערך המבנה.

במקרה דנא, ניסו העוררים לצעוד בנתיב הראשון שהתוותה הוועדה בפסק דינה הנ"ל, היינו הצגת חוות דעת. ועדת הערר ציינה, כי חוות הדעת הינה "בלתי מדויקת", אולם קבעה כי אין כלל צורך להיכנס לסוגיה זו, כיוון שבמקרה דנא ניכתה העוררת פחת במשך השנים ביחס של 1/3 לקרקע ו-2/3 למבנה. הוועדה קבעה, כי במידה ויש סתירה בין שתי דרכי ההוכחה שהתוותה - חוות הדעת והפחת שנדרש בפני פקיד השומה - לא יהיה בחוות הדעת כדי לשנות את החלוקה המקובלת.

העוררים טענו כי הפחת שנתבע במסגרת הדו"חות השנתיים שהוגשו לפקיד השומה אינו בהכרח הפחת הרלוונטי לעניין מס שבח.

ברם, ועדת הערר לא קיבלה טיעון זה וקבעה, כי אם העוררים נהנו מפחת גבוה לעניין מס הכנסה, ישמש פחת זה גם לעניין מס שבח, וכדברי הוועדה: "אף אם נקבל את חוות הדעת השמאית ליחס שונה במועדי הרכישה, אך העוררות עצמן השתמשו ביחס המקובל - מה להן להלין על המשיב, כי אף הוא השתמש ביחס המקובל כאמור".