החלטת שמאי מכריע: חישוב היטל השבחה גם בתמ"א 38

מדובר במבנה מגורים ברח' הופיין במרכז חולון, אשר דייריו, 16 במספר, התקשרו בהסכם עם קבלן לפיו בתמורה לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, שיפוצו והוספת מעלית, יקבל את הזכות לבנות 4 דירות על גג הבניין ו-4 חניות.

לעניין ההשבחה הנובעת מהאפשרות לבניית חדרי יציאה לגג, קבעה השמאית המכריעה דורית פריאל, כי לא חלה השבחה כלל שכן שטח הגג העליון נרשם כרכוש משותף, ועל מנת לממש את הבנייה עליו היה על בעלי הדירות, בקומה העליונה, להגיע להסכמות חוזיות עם שאר בעלי הדירות בבניין, ומכאן שבמועד הקובע "אין ישימות לזכויות אלה". לגבי התוכנית משנת 2008 שאפשרה הרחבת חדר היציאה לגג מ-23 מ"ר ל-40 מ"ר, הייתה הסכמה בין הצדדים כי קיימת השבחה, אולם גודלה היה שנוי במחלוקת.

לעניין תמ"א 38 נטען כנגד שומת הוועדה, כי יש להתחשב בעלויות התאמה בשיעור העולה על ההשבחה, ולפיכך אין השבחה. השמאית המכריעה קיבלה את הטיעון בחלקו וקבעה כי יש לייחס להשבחה רק את העלויות הנגזרות באופן ישיר לחבויות חיזוק המבנה. סה"כ העלויות שהובאו בחשבון הגיעו לכ-650,000 שקל, ההשבחה שהתקבלה בניכוי העלויות הגיעה ל-213,000 שקל, וממנה נגזר היטל בשיעור 5% בלבד, דהיינו 11,000 שקל, בהתאם להוראות החוק.

על פי החוק, לא תחול חובת תשלום בגין השבחה הנגזרת מהוראות תוכנית מתאר ארצית. אמנם, במקרה של תוכנית ארצית העוסקת בתחנות תדלוק חייב בית המשפט, בנסיבות מסוימות, לשלם היטל השבחה גם מכוח תוכנית זו, אולם טענה כזו לא נטענה כלל ולפיכך לא נדונה בהליך זה. *

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל).