חובה להשתמש בפטור בגין דירת ירושה

אדם חתם על שטר משכנתא, ובו התחייב כלפי הבנק לעשות כל הנדרש על מנת לקבל "פטור מתשלום כל מס". לאחר מכן, הוא אינו עומד בתשלומי המשכנתא. מתמנה כונס נכסים על זכויות החייב בדירה. לאחר מינוי כונס הנכסים, אך בטרם מכירת הדירה, נפטר החייב. כונס הנכסים מוכר את הדירה לצד שלישי, ומבקש לחתום על בקשה לפטור ממס שבח בגין מכירת הדירה, בשם החייב וכמי שבא בנעליו. האם רשאי כונס הנכסים להגיש בקשה כזו?

בשאלה זו עסק פסק דינו של בית המשפט העליון שניתן לאחרונה (רע"א 7816/06). בית המשפט העליון קבע, כי הזכות של מוכר דירת מגורים לבקש פטור ממס היא זכות אישית שלו, ואיננה "צמודה" לדירת המגורים (ר' רע"א 4114/98 לויאן). כמו כן, במקרה שבו אין בחוזה ההלוואה הוראה המאפשרת לכונס נכסים לבקש פטור ממס שבח, כונס הנכסים אינו רשאי לעשות זאת בשם החייב (ר' פס"ד לויאן הנ"ל).

עם זאת, במקרה דנא, בשטר המשכנתא קיימת הוראה מפורשת המאפשרת לכונס הנכסים לבקש פטור בשם החייב במכירת הדירה. לו היה החייב נותר בחיים עד למכירת הדירה, היה ברור כי כונס הנכסים רשאי לבקש את הפטור בשמו. אולם, במקרה דנא נפטר החייב. נשאלת השאלה כיצד משפיעה עובדה זו על אפשרותו של כונס הנכסים לקבל פטור ממס במכירת הדירה.

בית המשפט ציין, כי על פי סעיף 5(ג)(1) לחוק מיסוי מקרקעין, מכירת זכות במקרקעין הנמנית על נכסי עיזבון (כמו הדירה שלפנינו), נחשבת כמכירה המבוצעת על-ידי היורשים. על פי סעיף 5(א) לחוק, במכירת זכות במקרקעין לשם מימוש משכנתא, יראו את בעל הזכות כמבצע הפעולה. השילוב של שני הסעיפים מוביל למסקנה, כי הכונס פועל, למעשה, בשם "בעל הזכות במקרקעין" (לפי סעיף 5(א) לחוק) ו"בעל הזכות במקרקעין", בנסיבות העניין, הינם היורשים (לאור הוראת סעיף 5(ג)(1) לחוק). השאלה כעת היא, האם היורשים חייבים לאפשר לכונס לעשות שימוש בפטור ממס במכירת הדירה?

בית המשפט קבע, כי התשובה לכך היא חיובית, לאור העובדה ששטר המשכנתא קובע כי "הממשכן" הינו לא רק החייב, אלא גם יורשיו. מכאן, כי על פי שטר המשכנתא חייב כל מי שבא בשם החייב, ובכלל זה יורשיו, לאפשר לכונס לעשות כל הנדרש לצורך קבלת פטור ממס בגין הדירה.

משהכריע בית המשפט כי היורשים חייבים לחתום על בקשת הפטור ממס שבח, נותרה שאלה נוספת והיא, על בסיס איזה פטור מחויבים היורשים: האם על בסיס פטור של היורש (סעיף 49ב(5) לחוק), או על בסיס הפטור של המוריש (סעיף 49ב(1) או (2) לחוק)?

מנהל מיסוי מקרקעין טען כי ניתן לחייב את היורש רק על בסיס הפטור מכוח סעיף 49ב(5), בהנחה שהוא עומד בתנאיו. בית המשפט קיבל את עמדת המנהל בנקודה זו, כפי שעולה מהחלטתו בבקשת המנהל לתקן את פסק הדין במסגרת רע"א 7816/06-ח. משמעות הדברים היא שהכונס אמנם יכול לחייב את היורשים לבקש פטור ממס בגין הדירה שקיבלו בירושה, אך רק אם מדובר בפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק. פטור זה מיועד לדירה שנתקבלה בירושה, והוא אינו פוגע בזכותו של היורש לקבל פטור נוסף, בגין דירה אחרת שבבעלותו.

לו היה נקבע כי היורשים חייבים לעשות שימוש בפטור של המוריש לפי סעיף 49ב(1) או (2) לחוק, היה הדבר מונע מהם לקבל פטור ממס לפי סעיף 49ב(1) לחוק בגין דירה אחרת שברשותם, מה שעלול היה להסב להם נזק כלכלי, שלא בצדק. *