פסיקת שמאי מכריע: אין השבחה למרתפים בתל-אביב

ההחלטה עוסקת בין השאר בהשבחה הנובעת מאישור תוכנית לבניית מרתפים בתל אביב. הפעם מדובר בנכס המצוי ברח' הרצל 168 בתל אביב, בגבולה המזרחי של יפו, ששימש במשך עשרות שנים כמרכז הפצה ומסחר בדגים. בהתאם לתוכנית "ע" שאושרה בשנת 1985 ושמטרתה הסדרת הבנייה למרתפים בתחומי ת"א, אושרה בנכס הקמת שני מרתפים בגבולות המגרש.

שמאי הבעלים טען, כי בניית המרתפים התאפשרה כבר בהתאם לתוכנית ישנה שאושרה בשנת 1955, ולפיכך תוכנית "ע" אינה משביחה את הנכס. לעומתו טען שמאי הוועדה, כי בתוכנית שאושרה בשנת 1969 בוטלה האפשרות לבנות מרתפים, ולפיכך תוכנית "ע" המאפשרת את בנייתם משביחה את הנכס.

השמאי המכריע, ניקי פרימו, קיבל את עמדת שמאי הבעלים וקבע כי התוכנית משנת 1955 אפשרה בניית מרתפים, והדבר לא בוטל בתוכנית שאושרה לאחריה. פרימו אף הוסיף כי מהיכרותו את הסביבה עוד מתקופת נערותו, ידוע לו שבמבנים רבים בסביבה נבנו מרתפים עוד לפני שנת 1985. לאור זאת, הוא הגיע למסקנה כי אישור תוכנית "ע" לא תרם לעליית שווי המקרקעין, ולא חלה השבחה בעקבות אישורה.

כאן המקום להעיר, כי בתוכנית משנת 1955 שהתירה בניית מרתפים בנכס, אין פירוט של שטחי המרתפים, גובהם, מספר קומות ועוד נתונים המפורטים בתוכנית "ע". מבדיקה שערכנו עולה, כי בשטחים נרחבים בתחומי העיר קיימות תוכניות בניין עיר ישנות שאפשרו הקמת מרתפים ללא הגדרות מפורטות, כאשר במשך תקופה ארוכה קודם לאישור תוכנית "ע" הוועדה המקומית הוציאה בתחומן היתרי בנייה רבים למרתפים, בדומה למקרה שנדון בהחלטה זו.

לאור זאת, נראה כי להחלטת השמאי המכריע בתיק זה השלכות רוחביות לשטחים נרחבים בתחומי העיר ת"א, בהם הוועדה המקומית גבתה לאורך השנים היטל עודף של עשרות מיליוני שקלים.