בנייה להשכרה: לא מעודד

הורדת שיעורי המס מדגישה את העיוות הקיים בחקיקה שנועדה לעודד בניית דירות להשכרה. כך, פרק שביעי 1 של החוק לעידוד השקעות הון, שכותרתו "הטבות במס לגבי בניינים להשכרה", חל על בניין שקיבל את אישור מינהלת מרכז ההשקעות. לא נדון ברשימה זו בתנאים הקבועים בחוק, אך נדגיש שכוונת המחוקק הייתה להעניק הטבות מס לא רק ביחס להשכרה עצמה, אלא גם למכירת הבניין או דירות בו כתמריץ נוסף המעודד בנייה להשכרה (הכרוכה מטבעה בבלאי וירידת ערך).

כיום, קובע פרק שביעי 1 שיעור מס שבח במכירת "בניין חדש להשכרה" של 18% לחברה ו-25% ליחיד. זאת ועוד, הוראת השעה ביחס ל"בניין חדש להשכרה" הסתיימה בסוף שנת 2006 (ולא הוארכה), כך שלמעשה השיעורים שהם בתוקף כיום הינם 25% לחברה ו-35% ליחיד, בעוד ששיעורי מס השבח הרגילים הם 25% לחברה (יופחת עד 18%) ו-20% ליחיד.

ברור אפוא לחלוטין שאלמנט "העידוד" בחוק אבד לחלוטין ביחס למס במכירה, ובייחוד ביחס ליחידים לגביהם כבר בשנים האחרונות שיעורי המס בחוק העידוד גבוהים בכל מקרה משיעור המס הרגיל (20%), כך שמדובר בהחמרה.

במקרים בהם השיעורים הקבועים בחוק עידוד השקעות הון גבוהים יותר, ניתן להתבסס על שיעורי המס הרגילים ואין הכרח להחיל את שיעורי מס השבח הקבועים בחוק. דעה זו מבוססת גם על הוראות סעיף 74א לחוק העידוד, הקובעות כי ניתן לוותר על ההטבות מכח החוק, כולן או מקצתן. עם זאת, וגם אם אין כאן הכבדת מס, אין ספק שכוונת המחוקק לעודד הולכת לאיבוד.

ניתן אמנם לנסות ולעשות שימוש בחוק לעידוד בניית דירות להשכרה, שנחקק בשנת 2007 ושנועד להוות במידה רבה תחליף להסדר הקודם. חוק זה מעניק לכאורה תמריץ משמעותי בדמות פטור מלא ממס שבח על המכירה. ואולם, מעבר לעובדה שבחוק זה לא קיים שיעור מס מופחת על הכנסה מהשכרה ועל חלוקת דיבידנד, הרי שגם הפטור ממס שבח מותנה בתנאים רבים וקשים, ההופכים את השימוש בחוק ללא כדאי מבחינה מסחרית.

כך לדוגמה, הפטור ממס יחול רק אם הבניין להשכרה נמכר בשלמותו, ואך ורק לאחר השכרה של 25 שנה(!). היה ויימכר הבניין קודם (ובלבד שלא פחות מ-10 שנות השכרה), יידרש למכרו אך ורק לחברה שתתחייב להמשיך ולהשכירו למשך תקופה נוספת, כך שסה"כ תקופות ההשכרה יגיעו ל-25 שנה רצופות, והרוכשת תידרש להעמיד ערבויות לכך שאם היא לא תעמוד בתנאים ייגבה ממנה מס השבח שהיה אמור להיות מוטל על המוכרת.

הטבות המס יחולו רק על חברה ולא על יחידים, כך שממילא יחול עוד מס נוסף בעת חלוקת הדיבידנד. קיימות מגבלות נוספות, אולם דומנו כי די באלה שהוצגו על מנת להבהיר את כובד הבירוקרטיה שמטיל חוק זה, וחוסר הישימות שלו. *

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.