לא כמו כולם: אלי אלרואי, יו"ר GTC פולין, מאיץ את קטיף הדובדבנים

קשה להבין ביום אחד של ביקור חטוף, לרגל פתיחת הקניון החדש של החברה בצ'נסטוחובה, חברה בסדר הגודל והיקף הפעילות של GTC פולין. החברה נסחרת ברשימה המובילה בבורסה של ורשה, הויג 20, בה היא ממוקמת במקום ה-11 עם שווי שוק של כ-2 מיליארד דולר. על מנת להיכנס לפרופורציות נציין כי שווי השוק שלה גדול יותר משווי השוק המצטבר של שתי חברות הנדל"ן הגדולות ביותר הנסחרות בישראל, גזית גלוב ושיכון ובינוי גם יחד.

את החברה מסקרים 12 אנליסטים בינלאומיים והיא גם לוקחת חלק במדדי ה-MSCI וה-GPR250 האירופי. לחברה כ-360 אלף מ"ר של פרויקטים מניבים ב-3 תחומים: משרדים, מרכזים מסחריים ודיור (בד"כ פיתוח שכונות ולא בניין בודד, לדוגמא שכונה ובה כ-60 וילות נשלמת בימים אלו באזור היוקרה שליד בית הספר האמריקני בורשה). כמו כן, לחברה מלאי של כמיליון מ"ר קרקעות ופרויקטים שונים המצויים בתהליך, כשמחציתם צפויים להסתיים עד שנת 2012.

"מגרש עולמי"

"הכי מתסכל מבחינתנו זה שמהארץ הכל נראה אותו דבר בהתייחסות לחברות נדל"ן מניב במרכז אירופה", אומר אלי אלרואי, יו"ר GTC פולין, בראיון בלעדי ונדיר ל"גלובס". "ב-GTC הדברים מתנהלים אחרת. כשראינו צורך להאיץ האצנו, וכשראינו צורך להאט האטנו - משהו שהיה אפילו קשה יותר מלהאיץ. היד כל הזמן נמצאת על הדופק ועד כה אנחנו מצליחים לנווט את הספינה הגדולה הזו בבטחה, תוך שאנו ממשיכים לבחון כל הזמן את האפשרויות וההזדמנויות העומדות לפנינו".

בעוד מרבית חברות הנדל"ן עסוקות כיום בעיקר בליקוק הפצעים ובנסיון לגייס מזומנים, מציין אלרואי כי בכוונת החברה להגדיל את מלאיה בשנים הקרובות והיא בוחנת כיום אפשרויות רכישה שונות. נציין כי זהו שינוי אסטרטגי ממשי גם מבחינת GTC פולין, לאחר שבמהלך השנתיים האחרונות עצרה החברה את כל פעילות הרכישות הנוספות והתמקדה בפיתוח המלאי הקיים ובניהול הנכסים המניבים על רקע המשבר העולמי.

אלרואי הוא יו"ר הדירקטוריון הפעיל של GTC משנת 1994. על רקע שנות הניסיון הארוכות שלו ושל החברה, לאלרואי מאוד חשוב להדגיש את השוני המהותי בין החברה שהוא עומד בראשה לבין חברות נדל"ן מניב אחרות, רבות מהן ישראליות, אשר פעלו או עדיין פועלות באזור. חברות שרובן החלו לפעול באמצע העשור הראשון של שנות ה-2000, בימים בהם היה באופנה להשקיע באזור, וכיום נאבקות על המשך קיומן ותשלום התחייבויותיהן.

אלרואי: "המגרש שלנו הוא מגרש עולמי. 57% מהחברה מוחזקים ע"י גופים מוסדיים מהעולם ומפולין, בהן בולטות חברת ביטוח בריטית וקרן פנסיה הולנדית, וב-43% הנוספים מחזיקה חברת קרדן NV בראשותו של יוסף גרינפלד, אשר הקים את החברה הראשונה שפעלה בתחום זה בפולין ומלווה עד היום את הרוח והחזון שלה. הקמנו את GTC פולין לפי סטנדרטים של ניהול, דיווח והסתכלות עסקית, תוך אימוץ נורמות של בניית תקציבים ולוחות זמנים ברמה בינלאומית.

"מההתחלה היו לנו שותפים בינלאומיים, כמו סיטיבנק ודויטשה בנק. הם היו גם שותפים באקוויטי ונתנו בנו אמון בתקופות שעוד לא הכירו את GTC או את קרדן. בעקבות הדרישות שלהם התרגלנו לשיטות דיווח וניהול מערבי והטמענו אותן בכל השדרה הניהולית של החברה. השוני הניהולי הוא שבידל אותנו מהאחרים ועזר לנו להגיע לתוצאות ולהצלחה ארוכת הטווח".

רוב החברות הישראליות השאירו את המטה בתל אביב.

"הרציונל היה להקים מנגנון מלא בחו"ל, מערכת שפועלת באופן עצמאי ולא צריכה להתקשר לת"א כדי לפעול לאורך זמן. כספים, הנדסה ושיווק אלו התחומים המרכזיים מהם מורכבת חברת נדל"ן יזמית. מדובר במערכת נושמת שיש לה את כל היכולות בתוך הבית, אך פר פרויקט יש לה יכולת להוציא פעולות כאאוטסורסינג. היחס הוא שליש/שני שליש, למשל פעילות הבנייה בפועל נעשית ע"י גורמים חיצוניים ופעולות ההנדסה והשיווק נעזרות בגופים חיצוניים. הגידול של החברה היה גידול אורגני - גידול שאתה גדל בעצמך, והחברה דאגה להישאר תמיד צנועה, ללא שומנים עודפים. גם כשקיצצנו 20% מכח האדם בשנה שעברה לא פגענו בשכל של החברה".

זה עזר לצלוח את המשבר?

"הסטנדרטים הניהוליים, בניית החברה בהדרגה ויכולת ניהול הסיכונים, הובילו לכך, שלמרות תקופה של משבר כמו זה שפקד את העולם במהלך השנתיים האחרונות, כל הפרויקטים של GTC מושכרים במלואם. משך הזמן של חוזי ההשכרה נע בין 5-10 שנים ובקופת החברה יש יותר מ-150 מיליון אירו חופשיים".

"כריש מקומי"

על אופן ההתנהלות של החברה לעומת חברות אחרות, אומר אלרואי כי "אנחנו בוחרים כל פרויקט בפינצטה. אין פרויקט ב-GTC שהצוות הניהולי הבכיר לא ניתח אותו ובחר בו אחרי בחינה מוקפדת. להבדיל מחברות אחרות אנחנו לא קונים פורטפוליו של נכסים. בקניית פורטפוליו אתה מתפשר על המיקומים של חלק מהנכסים ואילו ב-GTC בוחרים את הנכסים כ"צ'רי פיקינג" - קוטפים את הדובדבן היפה והטוב ביותר. יש לנו הכרות אינטימית עם הנכסים שלנו. אנחנו מכירים כל בורג, כי גדלנו עם הנכסים שלנו ועם השוק בהם הם נמצאים.

"אנחנו כריש מקומי שמכיר את השוק, את המכרזים, את המחירים ואת הסביבה העסקית - זה יתרון גדול מאד שלנו לעומת חברות שרוכשות פורטפוליו של 1,000 נכסים. גם אם הם יעשו דיו-דיליג'נס במשך חודשיים הם לא יכירו את הנכסים באותה מידה".

על היות צמרת החברה מורכבת מרוב ישראלי, אומר אלרואי "בהגדרה אנחנו לא יותר טובים מהפולנים בכלום. אנחנו משתפים מנהלים מקומיים בחברה ויש לנו הרבה כבוד אליהם והרבה מה ללמוד מהם. אנחנו מחפשים אנשים שחושבים מחוץ לקופסא ומסוגלים לפעול בזירה העולמית. צריכה להיות אינטגרציה בארגון והישראלים מהווים חלק מצוות כולל ומגוון. עם זאת, לישראלים יש יתרונות בתחומי המנהיגות וההובלה. אנחנו יותר משימתיים".

"ביתנו הוא ביתכם"

כך או כך, מכיוונם של הפולנים נשמעו במהלך כל היום עוד ועוד דברי שבח לחברה, למעשיה ולקברניטיה, הן מעובדי החברה והן מאלה העובדים בעבורה או שנהנים מהפרויקטים אותם היא מקימה. בערב ההשקה החגיגי באוהל מחומם על גג הגלריה יוריסקה, התקבצו על אף השלג הכבד כ-400 מגבירי ונשות העיר במיטב מחלצותיהם לשמוע דברי ברכה מאלרואי, שאמר כי "המפגש שלנו עם צ'נסטחובה היה אהבה ממבט ראשון" וכי "ביתנו הוא ביתכם, ואנו נדאג שתרגישו בו כך", תוך שהוא זוכה לתשואות רמות.

גברת אחת מצ'נסטוחובה, המייצגת בית יתומים ובו 200 ילדים, יצאה מגדרה על מנת להודות ל"מיסטר אלרואי", לאחר שהנהלת GTC, על פי המלצת ראש העיר, החליטה לתרום למפעל הצדקה שלה 75 אלף זלוטי, שהם כ-100 אלף שקל. כבת לניצול שואה פולני בעצמי, הייתי שמחה לו אבא שלי היה רואה את התיקון הזה, שמצליח להתקיים לנגד עיניי, יותר מ-60 שנה אחרי המלחמה הארורה ההיא.

20 קניונים והיד עוד נטויה

מפגש ראשון של מרבית הישראלים המגיעים לפולין עם חברת GTC הוא ככל הנראה בגלריה מוקוטוב, הממוקמת באזור היוקרתי ביותר של ורשה ונחשבת עד היום לקניון הדגל של החברה.

כשאנחנו ביקרנו שם, גדשו את הקניון בשעות הצהרים של יום ד' מושלג המוני אנשים שבאו לפקוד את החנויות, הסופרמרקט, המסעדות, בתי הקולנוע של סינמה סיטי וגם את החנות של סופר פארם (כן, גם הישראלים ההם הגיעו לפולין).

מאז הקמתו של קניון זה ממשיכה החברה לשחזר את ההצלחה ב-7 מתוך 8 הערים המובילות בפולין וב-9 מדינות נוספות במרכז ומזרח אירופה, ברובן היא מתמקדת במיקומים הנחשקים ביותר בערי הבירה. עד היום בנתה החברה כ-20 קניונים ונוספים צפויים להיות מוקמים בשנים הקרובות. תחום זה נחשב למורכב ביותר ובעל חסמי הכניסה הגבוהים ביותר, אך גם הרווחי ביותר ובכוונת החברה להוסיף ולהתמקד בתחום זה באופן מואץ גם בעתיד.

כל ההנהלה הבכירה של חברת הנדל"ן המניב השלישית בגודלה באזור מרכז ומזרח אירופה והגדולה ביותר בפולין התייצבה לערב ההשקה החגיגי של הקניון החדש בצ'נסטוחובה, עיר מחוז מרכזית בדרום פולין, המהווה אבן שואבת ל-4.5 מיליון צליינים קתולים בשנה ולתושבי האזור כולו, בו חיים כ-450 אלף תושבים. בשבועיים שחלפו מאז פתחה הנהלת הגלריה יוריסקה את שעריה להרצה, ביקרו בה לא פחות מחצי מיליון איש.

היקף השטח המסחרי בקניון החדש מסתכם בכ-49 אלף מ"ר. הקניון ממוקם בסמוך לכביש הראשי של פולין, DK1, שעל פניו חולפות כ-60 אלף מכוניות ביום ושלטים של הקניון מוצבים כבר 10 ק"מ לפני הכניסה.

בבניית הקניון השקיעה GTC כ-150 מיליון אירו. חוזי ההשכרה בקניון מבוססים על שכר דירה בסיסי של כ-25 אירו למ"ר, עלות תפעול (דמי ניהול) של 8 אירו למ"ר ואחוז מסוים מהפדיון. בגלריה מוקוטוב בורשה, למשל, המחירים גבוהים יותר, ועומדים על ממוצע של כ-30 אירו למ"ר.

"היחס בין שכ"ד למחזור ההכנסות בקניון טוב הוא כ-25% ובתוספת עלויות השירותים הנוספים מגיעה העלות לשוכר לכ-33%", אומר סמנכ"ל הכספים, ארז בוניאל. *

"הכדור כבר יושב בקנה"

מלבד אלרואי, משיטים את הספינה הענקית חגי הראל, המשמש כמשנה ליו"ר ואחראי מטעם דירקטוריון החברה על כל המדינות שאינן פולין וארז בוניאל, סמנכ"ל הכספים של החברה בפולין.

לדברי הראל, "כבר בסוף 2007 התייחסנו לראשונה למשבר והודענו על הכוונה להאט את פעילות הרכישות של החברה, שעד אז הסתכמו במשך כ-3 שנים בכ-700 אלף מ"ר לשנה. בשנים האחרונות לא הפסקנו את ביצוע הפרויקטים הקיימים אלא נעצרה רכישת הקרקעות. כיום 'הכדור כבר יושב בקנה' ואנו בוחנים כעת 6-7 פרויקטים שונים שהוצעו לנו לרכישה ע"י גופים שונים. בנוסף, מקדמת החברה את כל פרוצדורות התכנון וההנדסה הדרושות על מנת שנוכל להאיץ את פיתוח הפרויקטים מתוך המלאי הקיים".

לדברי בוניאל, "המשבר כמובן הגיע גם לפולין ולמזרח אירופה, אך לא באותן עוצמות בהן פקד את ארה"ב ובריטניה. השוק מאד מתודי, וכשמבצעים תהליכים באופן מסודר - מגיעים למטרה. גם המערכת הבנקאית מולה אנו עובדים פועלת כך ואנו נחשבים שנים ללקוח מועדף".

גם עליכם רובץ חוב בהיקף כולל של 1.7 מיליארד אירו.

בוניאל: "החברה מתאפיינת בנזילות גבוהה, כשיחס שירות החוב של החברה הוא חיובי ועומד כיום על כ-120%. אין לנו שום בעיה לעמוד בתשלומי האג"ח הן לטווח הקצר והן לטווח הארוך. שירות החוב אליו אני מתייחס הוא כמובן לקרן ולריבית, משהו שכיום הוא לא דבר מובן מאליו מאחר שיש חברות שמתקשות לעמוד כיום אפילו בתשלום הריבית.

"בשנים האחרונות לא עברנו את רמת ה-50% מינוף. 80% מהחוב של החברה הוא מ-2014 והילך וגם החוב שישולם ב-4 השנים הקרובות יגיע מההכנסות הנכנסות מהנכסים הקיימים".

במחצית הראשונה הציגה GTC פולין תזרים של 3.1 מיליארד אירו והתשואה הממוצעת על הנכסים המניבים נעה בין 12%-13%.

בוניאל מדגיש, כי מה שמעניין בחברות נדל"ן מניב הוא התזרים ולא השורה התחתונה בדו"ח הרווח והפסד, שם רשמה החברה הפסד בסך כ-10 מיליון אירו במחצית הראשונה. "ההפסד שנרשם בשורה התחתונה נובע מירידת ערך נכסים, דבר נזיל לפי מצב השוק. לעומת זאת, המרווח התפעולי של הנכסים המושכרים עומד על כ-80%".

הכותבת היתה אורחת GTC בפולין