שמאי מכריע: ניגוד עניינים בתיקון 84?

בדברי ההסבר שפורסמו עם הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון 84), תואר המצב שקדם לחוק כדלקמן: "...בד בבד עם תפקידו כשמאי מכריע, ממשיך השמאי גם בפעילות השגרתית של משרדו, דבר אשר עשוי להוביל לניגוד עניינים, גם אם הצדדים להליך מסכימים ומודעים לכך. לא זו אף זו: לעיתים עשוי להתברר כי השמאי המכריע ערך שומות בעבור מי מהצדדים בעבר ... וכיוצא באלה ניגודי עניינים המובנים בעצם קיומו של מנגנון זה".

תיקון 84, שנכנס לתוקפו לפני כחצי שנה, קבע רשימת שמאים מכריעים שזה יהיה עיסוקם, וכך, סבר המחוקק, יתרפא הליקוי. דא עקא, שהשמאים שמונו עסקו בפרקטיקה פרטית עוד קודם מינוים, ובמסגרת עבודתם ערכו חוות דעת מקצועיות ויצגו גופים וצדדים שונים. לכאורה נקבעו בחוק הוראות ברורות האוסרות ניגוד עניינים, ואולם, כך מסתבר, אין מניעה שימונה שמאי מכריע, אשר ייצג ועדה מקומית במשך שנים רבות - יחליט בעניין שבין אותה רשות לבעלי קרקע.

שומה מכרעת שניתנה באחת משכונותיה הצפון-מזרחיות של תל אביב מאפשרת הצצה לנבכי שיקוליו של שמאי שייצג משך שנים את הרשות המקומית וכעת נדרש להכריע בנושאים שבהם כבר נתן דעתו בעבר כשמאי הוועדה.

ברוב הגינותו מציין השמאי המכריע בשומתו מפורשות: "..ערכתי בעבר שומות רבות בשכונות הצפון-מזרחיות של תל אביב...".

נשאלת איפה השאלה, האם אכן ראוי ששמאי אשר ייצג בעבר צד לדיון - ואין זה משנה אם מדובר בוועדה או בבעל קרקע - יישב כשמאי מכריע, כאשר יש לזכור שלפי תיקון 84 זהות השמאי נכפית על הצדדים.

מבלי לקבוע עמדה, נפלה במקרה זה הזדמנות השוואתית נדירה. בגין אותה תוכנית הוצאה שומת ועדה אחת הכוללת חלקות רבות. בנוסף לשומה הנדונה שהתבררה לפי ההליכים בתיקון 84, ובה קיבל השמאי את טענות הוועדה ופסק כמעט באופן מלא לפי דרישתה בנוגע לתוכניות, נדון אותו עניין בפני שלושה שמאים מכריעים אחרים, שנבחרו לפי ההליך הקודם בהסכמת שני הצדדים, ושלא בדומה לשמאי המכריע בתיק הנדון, ככל הידוע לנו לא ערכו בעבר שומות מטעם אחד הצדדים באזור הנתון (חלק מהבעלים בשומות הנ"ל יוצגו ע"י הח"מ). שלושת השמאים הוציאו פסיקות מנומקות ולהבדיל, הפחיתו את דרישת הוועדה באופן ניכר. הצדדים לא ערערו.

סוגיית ניגוד העניינים טרם נדונה בבתי המשפט. קיימת גישה הגורסת כי הכנת שומה בנושא דומה לאחד הצדדים אין בה כלל משום ניגוד עניינים. השמאי הוא מומחה וחוות דעתו לא מושפעת מהצד שבעבורו ערך את השומה. מנגד קיימת דעה הנתמכת בדברי שופט ביהמ"ש העליון בדימוס אור, שבפסק דין היימן קבע כי "...מנימוקים כאלה ואחרים שומות השמאים מטעם הצדדים נוטות בצורה ברורה לכדאיות הצד בעבורו ניתנה חוות הדעת...". לפי גישה זו, לא ירחק היום ויהיה על מועצת השמאים לקבוע קריטריונים שקופים וציבוריים ולהציב רף גבוה של חוסר תלות בחוות דעת קודמות שניתנו ע"י השמאים המכריעים במשרדם הפרטי, קודם למינויים לשמאים מכריעים לפי תיקון 84.

יוער כי בכל מקרה, עד שיתברר העניין עדיין קיימת שאלה בדבר חובתו של שמאי מכריע לדווח לצדדים על שומות רלבנטיות שערך בעבר.