החלטה של שמאי מכריע אינה מהווה בהכרח תקדים

במסגרת דיון היטל השבחה עקב אישור תוכניות שונות, לבית צמוד קרקע ברמת השרון, עלתה לדיון שאלת מחויבותו של שמאי מכריע לשומות מכריעות קודמות שנערכו בסביבה.

שמאי הבעלים טען כי מספר רב של שומות שהוכנו על-ידי שמאים מכריעים לאותה סביבה ולאותן תוכניות יוצרות שווי שוק. מוכר סביר בודק אצל שכניו ובעירייה את גובה היטל ההשבחה שנקבע אצלם, מקבל סדרי גודל של תשלום ובהתאם לכך מכלכל את צעדיו. אם בנכס דומה שולם היטל השבחה של 80,000 שקל על כל התוכניות, לא יתכן שהדרישה כיום היא לסכום של מעל 200,000 שקל. מנגד, שמאי הוועדה שלל גישה זו וטען כי לכל נכס נעשית שומה פרטנית.

השמאי המכריע, מנחם מלוכנא, דחה את הגישה לפיה שמאי מכריע צריך לאמץ סכומים שנקבעו על-ידי שמאים מכריעים אחרים, וציין כי כל שמאי שמתבקש להכין שומה מכרעת מנתח את נתוני הנכס לפי מיטב ידיעותיו. עם זאת הדגיש מלוכנא, כי רצוי לא להיקלע למצב שבו ההבדלים אינם ניתנים להסבר.

ברקע יש לזכור שתכונות המוצר "קרקע" בהכרח מביאות לכך שאין שני מגרשים הזהים בכל. גם אם מדובר באותן תוכניות ובמגרשים סמוכים ודומים, יכול שההבדל בחיוב יהיה משמעותי כתוצאה מגורמים חיצוניים המשפיעים עליו.

שכונת מורשה ברמת השרון, שנכללה במשך כ-12 שנים במסגרת שיקום שכונות, היא דוגמה למצב שבו שני נכסים סמוכים יקבלו חיוב שונה בשל כך שהאחד נכלל במסגרת השיקום והשני לא.

מעיון בהחלטות שמאים מכריעים שניתנו בהליכים לפי תיקון 84 עולה, כי לנושאים שונים קיימות גישות סותרות, כפי שקורה לא פעם בבתי המשפט. סביר כי המחלוקות בנושאים העקרוניים יבואו בסופו של יום להכרעת ועדות הערר ובתי המשפט.