העליון אוסר על קבלני הדירות לנקוב ב"שטח ברוטו" בפרסומים

בפסק דין, שיצא תחת ידיו בסוף השבוע החולף (בהסכמת השופטים אליקים רובינשטיין ועוזי פוגלמן), מנתח עמית את התופעה, שבמסגרתה בהציגם את "השטח ברוטו" של הדירות המוצעות למכירה בעלוני הפרסום של הבניינים החדשים הנבנים על-ידיהם, נוהגים קבלנים באורח מטעה. ב"שטח ברוטו" של הדירות, המצוין בעלוני הפרסום, הם כוללים אף את החלק היחסי של הדירה בשטחו של הרכוש המשותף בבניין, בחדר המדרגות, בפיר המעלית, בחנייה וכו'. כך הם עושים, שעה שרוכש דירה ממוצע אינו מודע לכך כלל. הוא סבור כי "שטח ברוטו", משמעו, שטח הדירה נטו, בתוספת שטחן של המרפסות הלא מקורות והשטח שמתחת לקירות הפנימיים בדירה. ההפרש בין אלה לאלה מהותי, הן פיזית והן כלכלית.

'ברוטו' או 'נטו'

פסק הדין ניתן במסגרת ערעור, שהגישו החברה הקבלנית "י.ר. אחים עזרא חברה לבניין בע"מ" והבעלים שלה, רפאל עזרא (שיוצגו בידי עו"ד עידית גורל וטל קנת), על פסק-דינו של שופט בית המשפט המחוזי בתל-אביב, מגן אלטוביה. האחרון קיבל תביעה, שהגישו 29 רוכשי דירות בפרויקט "נרקיסי ראשון" (ושיוצגו בידי עו"ד יחיאל ברונר), וחייב את הקבלן לפצותם, בין היתר, בגין ההפרש, שבין "השטח ברוטו", של הדירות, כפי שזה פורסם בעלון הפרסום של הפרויקט, לבין שטחיהן האמיתיים של הדירות.

המקום היחיד, בו צויין במפורש השטח הכולל של הדירות הנדונות, היה הפרוספקט, שהוצג קודם לחתימת חוזה המכר. שם נכתב כי שטח הדירות הנו "כ-146 מ"ר ברוטו כ-14.7 מ"ר מרפסות שמש". שטחה (נטו) של כל דירה היה, בפועל, 133 מ"ר (לא כולל מרפסות לא מקורות). 11 מ"ר מתוך הפער של 13 המ"ר בין ה"ברוטו" בפרוספקט, לבין ה"נטו", נבע מכך שהברוטו כלל, כאמור, את החלק היחסי של הדירה בשטח הרכוש המשותף. על-פי חוות-דעת של השמאי אסא זוהר, שוויו של הפרש זה עמד על כ-18.5 אלף דולר לכל דירה.

"הנושא 'ברוטו' או 'נטו' ומעמדו של הפרוספקט בהקשר זה, ממשיך להעסיק את בתי המשפט, למרות שהשדה כבר נחרש ונפסקו הלכות בנושא זה", פתח עמית את עיסוקו בסוגיה זו. בפסק הדין הוא ראה הזדמנות נאותה לסכם את ההלכות הרלוונטיות ולהעמיד דברים על מכונם, באופן חד וברור.

הוא ציין כי משמעות המונח "שטח ברוטו" אינה זהה בקרב אנשי המקצוע בענף הבנייה ובקרב רוכשי דירות טיפוסיים. בעוד שבקרב אנשי המקצוע, המדובר ב"שטח נומינלי" - היינו, בשטח המקורי של הדירה, לרבות השטח שמתחת לקירות הפנימיים והחיצוניים, מחצית השטח שמתחת לקירות המשותפים, ובנוסף, החלק היחסי בשטח חדר המדרגות ובפיר המעלית, הנמצאים בשטח הקומה, וכן בחנייה וכו' - רוכש טיפוסי אינו מעלה על דעתו, שבקביעת שטח הדירה נלקחים בחשבון שטחים, שכלל אינם חלק מן הדירה.

הבדל זה בהבנה בנוגע למשמעותו של המונח "שטח ברוטו", הוביל אל הלכה ותיקה, שלפיה יש להעניק לו את משמעותו בלשון הרגילה והמקובלת בחברה. הלכה זו סויגה בהמשך הדרך, כאשר להסכמי המכר צורפו תוכניות, תשריטים או תרשימים, שמהם היה ניתן ללמוד על שטח הדירות. נקבע כי אם בפני רוכש הדירה הוצגה תכנית של הדירה, ממנה ניתן לחשב, ללא קושי מיוחד, את שטח הדירה - כי אז זו תגבר על האמור בפרוספקט. כך קורה, למשל, כאשר לחוזה המכר מצורף תשריט של הדירה הנמכרת, אשר במסגרתו מפורטים מידותיהם או שטחיהם של כל חדר ושל כל חלל, המצויים בדירה. במקרה כזה, "הדייר יניח כי השטח המופיע במפרט החוזה הוא השטח הנכון והמחייב של הדירה, ולא יסתמך על כל נתון אחר, חיצוני להסכם המכר", כך נקבע.

גם הלכה זו עברה שינוי. נקבע כי גם אם בתכניות הדירות אין מצוין שטח הדירה, באופן מלא וברור, וגם כאשר מידותיהם של חלק מן החללים בה אינם מצוינים בתשריט, עדיין כאשר ניתן לברר מתוכם את שטח הדירה, בנקל וללא צורך בסיועו של מומחה לדבר, לא תהיה כל נפקות לפרוספקט. החובה להוכיח כי מתוך התשריט ניתן לחשב את שטח הדירה, מוטלת על הקבלן. זו ההלכה.

עמית משגר מסר

"סיכומה של הלכה כי יש במונח 'שטח ברוטו' כדי להטעות את רוכש הדירה ההדיוט", קבע עמית, "ומשלא צורף להסכם המכר מסמך ממנו ניתן ללמוד בנקל אודות שטח הדירה 'נטו' (ללא חלקים ברכוש המשותף) יראו את הפרוספקט כמחייב". סיכם ופנה אל עובדות העניין שבפניו.

לדידו, מן הפירוט בתכנית הדירה, שצורפה לחוזה המכר, לא היה ניתן לעמוד, בנקל, על שטח הדירה, זאת " גם לא תוך הסתייעות ב'עזרים טקטיים' בדמות סרגל ומחשבון". על-פי עמית, מהתרשים לא ניתן לדלות את מימדי הדירה, ובוודאי משלא היה ניתן לעשות כן בנקל במעמד חתימת חוזה המכר, מחייב את הקבלן האמור בפרוספקט בנוגע לשטח הדירה, וזאת תוך שלמונח "שטח ברוטו" שבפרוספקט ניתנת המשמעות הרגילה ומהקובלת בחברה.

אף שבכך היה די, לכאורה, ראה עמית להוסיף ולשגר מסר, אל הקבלנים. "אין הדעת נוחה מהנוהג של מוכרי דירות להציג את שטח הדירה 'ברוטו', גם אם להסכם המכר מצורף תרשים ממנו ניתן לדלות בנקל את שטח הדירה בפועל. שטח הדירה הוא נתון מהותי בעסקת מכר דירה, וכבר עמדנו על כך שרוכש הדירה המצוי אינו מעלה בדעתו כי שטח ברוטו כולל גם את החלק היחסי בפיר המעלית ובחדר המדרגות. לכן, על המוכר להביא עובדה זו לידיעת רוכש הדירה במפורש ובאופן ברור". עמית שב ושיגר "הערת אזהרה" אל הקבלנים, שלפיה יכול ובבוא היום ייושם המסר האמור וקבלנים, שלא יפנימו מסר זה, יחויבו לפצות את הרוכשים בשל מצג-שווא.

השופט אליקים רובינשטיין החרה החזיק אחרי עמית: "על שום מה הטרחתי את קולמוסי בתיק זה? 'כי לקח טוב נתתי לכם' - כדי שפסק דין זה ייקרא על-ידי קבלנים, איגודים ועורכי דינם, כך שיחדל 'נוהג הברוטו והנטו' ותיאמר לקונה בעברית פשוטה... ובתמצית, שורה תחתונה של סיכום מספרי של השטח ורכיביו. 'הנה שטח הדירה. הוא כולל את אלה ואת אלה, ואינו כולל את אלה ואת אלה, וזה פירוטו...'" (ע"א 8949/07).

אתה הבנת את זה, ברוך?

השופט - אף שופט בית המשפט העליון במשמע - אינו אמור לשבת במגדל שן, מנותק מעם. השופט - אף שופט בית המשפט העליון במשמע - הוא בן אדם, כמוך וכמוני. בתוך עמו הוא יושב. בפסק הדין בעניין ה"שטח ברוטו", ביטא השופט יצחק עמית קשר אל ההוויה של "האזרח הפשוט" בישראל, ושמר על חוש הומור, אשר יש להצטער על כך שמקומו נפקד מפסקי-דין. משמח לגלות כי התנהלות זו נשאה חן מלפני השופט הוותיק יותר, אליקים רובינשטיין, והוא שש להצטרף אל עמית בנוהגו זה.

אחת המחלוקות בתיק נסבה סביב השאלה אם היה על הקבלן להתקין גנרטור בבניין בן 8 הקומות. תחילה, תוכנן הבניין להכיל 9 קומות, ותוכנן בו חדר גנרטור, כמצוות הדין. לאחר שלבסוף נבנו רק 8 קומות, החליט הקבלן שלא לספק לבניין גנרטור, ואת "חדר הגנרטור", שכבר נבנה, הוא ביקש להוציא מגדר הרכוש המשותף. השופט עמית פסק כי "מוכר שאין בדעתו לספק גנרטור למרות שהתחייב לבנות חדר לגנרטור, צריך להודיע על כך לרוכשים במפורש ולא לצפון את כוונותיו בליבו".

"פרשת השטח ברוטו", שאינו משקף את המצב בשטח, הזכירה, ככל הנראה, לעמית, את המערכון של הגשש החיוור, "ישראבלוף", ממנו מוכר ואהוב המשפט "לא אכפת לי ברוטו, אבל ביד". בהתייחסו לסוגיית הגנרטור, שיווה עמית לנגד עיניו מערכון אחר של הגשש החיוור - "המכונית המגויסת": "כפי שניתן לצפות שמתחת למכסה מנוע במכונית יימצא מנוע (וכדברי הגששים ' היה מנוע'), כך כאשר המוכר מתחייב לבנות חדר לגנרטור ניתן לצפות כי יספק גם גנרטור".

השופט רובינשטיין לא הותיר את עמית מחויך לבדו. בהפנותו קריאה אל הקבלנים, האיגודים ועורכי-דינם (ראה ברשימה), הוא בחר לחרוז: "יידע איפוא הקונה כי לא קנה חתול בשק אפל אלא דירה לעיני כל ישראל, ובא לציון גואל".