הקלות במס לבניין דירות חדש המיועד להשכרה

ביום 2.11.2009 התפרסמה הצעת חוק הנוגעת להקלות במס לבניין חדש להשכרה לפי פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959. הצעת החוק נועדה לקבוע מחדש את הקלות המס שניתנו לבניינים להשכרה עד שנת 2006, וכן להחיל את ההקלות החדשות גם לגבי בניינים המוגדרים בהצעה כבניינים חדשים להשכרה. ההקלות הללו הן המשך למגמה של דו"ח ועדת רבינוביץ' לרפורמה במערכת מיסוי מקרקעין (מיום 7/11/2001), ותכליתן לעודד יזמים לבנות בנייה להשכרה כדי לסייע לאוכלוסיה המתקשה ברכישת דירה.

השינוי העיקרי הצפוי על-פי הצעת החוק הוא הפחתה של שיעורי המס שיחולו על ההכנסה החייבת או על השבח הריאלי ממכירה או מהשכרה של בניין חדש להשכרה, כך שלגבי חברה יופחת שיעור המס ל-11% ולגבי יחיד יופחת שיעור המס ל-21%. לשם השוואה, נזכיר כי שיעורי המס הקודמים עמדו על שיעור של 18% לגבי חברה ו-25% לגבי יחיד.

הורדת שיעור המס על ההכנסה החייבת מהשכרת הדירות ועל השבח הריאלי ממכירתן הייתה מחויבת המציאות, לאור תיקוני החקיקה שנעשו בשנים האחרונות ובפרט לאור תיקון מס' 147 לפקודת מס הכנסה, שהפחית באופן משמעותי את שיעור המס החל הן על יחיד והן על חברה. לאור הירידה כאמור בשיעורי המס, התבקש להפחית במקביל את השיעורים המוטבים מכוח החוק לעידוד השקעות הון, כדי לשמור על מידת האטרקטיביות שלהם.

על מנת להמחיש את חשיבות ונחיצות התיקון המוצע, נזכיר שהחל משנת 2010 יעמוד שיעור מס החברות החל על הכנסתה החייבת של חברה על 25%. גם שיעור המס החל על השבח הריאלי במכירת מקרקעין על-ידי חברה, שיום רכישתם היה לאחר יום 7.11.2001, עומד על 25%. אם המוכר הוא יחיד - שיעור המס על השבח הריאלי במכירת מקרקעין שיום רכישתם היה לאחר 7.11.2001 הוא 20% בלבד.

בנוסף, המס החל על דמי שכירות מהשכרת דירת מגורים על-ידי יחיד מחושב על פי אחד מהמסלולים הבאים: פטור ממס מוגבל בתקרה, מס מופחת בשיעור של 10% ללא אפשרות לנכות פחת והוצאות מימון, או מסלול רגיל לפיו חל שיעור המס המלא על ההכנסה החייבת לאחר התרת כל הניכויים המגיעים בשלה. לאור כל זאת, התבקש להפוך את שיעורי המס לגבי הכנסות מבניינים להשכרה ליותר אטרקטיביים על-ידי הורדת שיעור המס החל בגינם לעומת שיעורי המס הכלליים, וזאת כדי להגשים את תכלית החוק לעודד ולתמרץ בנייה להשכרה.

נציין, כי ההטבות במס שנקבעו במסגרת התיקון המוצע יחולו גם לגבי בניינים המוגדרים בתיקון כבניינים חדשים להשכרה. בניינים אלו הם בניינים להשכרה שאושרו כנכס מאושר לפי הוראות החוק לעידוד השעות הון החל מיום 1.1.2009, או בניינים שאושרו לפני מועד זה אך הושכרו לראשונה לאחריו, וכן בניינים שאושרו והושכרו לתקופה של לפחות חמש שנים לפני יום 1.1.2009 אך לפחות חצי משטח הבניין הושכר לתקופה נוספת של חמש שנים לאחר יום 1.1.2009 ובתום חמש השנים הראשונות. כמו כן, שיעורי המס המופחתים על פי התיקון יחולו על הכנסה חייבת או שבח ריאלי שיופקו משנת המס 2009 ואילך, גם לגבי בניינים חדשים להשכרה שאושרו ככאלה אף לפני תחילת החוק המוצע.

תודה לעו"ד ורו"ח ליאור רצון על הסיוע בהכנת המאמר.