מלונאות בארה"ב: נכסים במצוקה יככבו ב-2010

מלונות בשווי של 3.5 מיליארד דולר צפויים להחליף בעלים בארה"ב בשנה החדשה, לעומת 2 מיליארד דולר בלבד ב-2009, לפי תחזיות חברת ייעוץ הנדל"ן ג'ון לנג לסאל (JLL) הוטלס. חלק גדול מהפעילות החזויה יגיע ממכירת מלונות במצוקה, שיתקשו לפרוע את חובותיהם בתוך זמן קצר על רקע העובדה שהביקוש לנסיעות ולשהייה במלונות נשאר חלש.

"כאשר ההלוואות הללו יגיעו לפירעון, אני חושב שנראה כמות גדולה של נכסים בשוק", אמר דניאל לסר, מנהל בכיר בחברת הייעוץ והתיווך CB ריצ'רד אליס.

כמעט 1,300 בתי מלון בארה"ב מסווגים כעת במצב של מצוקה, בערך כולל של מעל 32 מיליארד דולר, לפי חברת המחקר ריל קפיטל אנליטיקס. הנתון הזה עולה במקצת מדי יום, כאשר יותר ויותר בתי מלון כורעים תחת נטל ההאטה הכלכלית, שפגעה קשות בביקוש לנסיעות.

"בנקודה מסוימת זה חשבון פשוט", אומר דן פזולו, מנהל המחקר של ריל קפיטל. "אם ההכנסה שלך מהנכס נחתכה במחצית, אין לך מספיק כסף לשלם לבנק, לשלם לעובדים שלך ולספקים שלך".

מוצר מתכלה

ב-2009 היו עסקאות המלונות מעטות ונדירות יותר, מאחר שהקונים והמוכרים הפוטנציאליים לא הגיעו תמיד להסכמה על שווי הנכסים. "היה פער גדול בין המחירים המבוקשים למחירים שהציעו הקונים בכוח", מציין לסר. הוא מוסיף שפער התמחור הצטמצם בינתיים לעומת המצב ששרר לפני 18 חודשים. לכן, רבים צופים שב-2010 יתגבר קצב העסקאות.

אחד מסימני המשבר בתעשיית המלונאות הוא הקצב המהיר שבו מתעדכנים תעריפי הלינה במלונות. דניאל ווסוטאס, מנכ"ל חברת טראנס אין מנג'מנט, אומר שהחברה שלו נאלצה לשנות את תקציבי המלונות שלה ארבע פעמים בשנת 2009, כדי להתמודד עם התנודתיות של התנאים הכלכליים. "אנחנו משנים תעריפים כל 24 שעות", הוא אומר, "המוצר שלנו מתכלה מהר יותר מפירות טריים".

הרגישות הזו לתנאים הכלכליים, ביחד עם מועדי פירעון הלוואות או אג"ח בשלוש השנים הקרובות, אינה מבשרת טובות לבתי המלון, אך היא מבשרת כנראה הזדמנויות לקרנות שמחפשות נכסים במחירי מציאה. "ב-2010 תהיה עלייה בכמות העסקאות, לא רק בבתי מלון, אלא בנדל"ן מסחרי בכלל", אומר דייויד וויימר, מנהל בקבוצת ההשקעות נובל אינבסטמנט.

נובל הקצתה כ-200 מיליון דולר לרכישת בתי מלון. וויימר אומר שחברתו, שפועלת מאטלנטה, לא סגרה רכישה כזו ב-20 החודשים האחרונים, אך להערכתו היא תקנה נכס "די בקרוב".

"זה כמו מסיבת ריקודים בבית הספר. כולם מחכים לראות מי יעלה ראשון על רחבת הריקודים", הוא אומר. "ב-2010 נתחיל לראות יותר זוגות רוקדים".

ממתינים על הגדר

בחודש שעבר כתב האנליסט רוד פטריק מסטיפל נקולאוס שקרנות עם הון בסך 38 מיליארד דולר ממתינות על הגדר לקנות נכסים במצוקה. מתוך הסך הזה, 7.5 מיליארד דולר יופנו אולי לקניית מלונות, הוא העריך.

חברת הוסט הוטלס אנד ריזורטס מסרה באוקטובר שהיא מחפשת לקנות בתי מלון שיתאימו למאגר הנכסים היוקרתיים הנוכחי שלה. קרן פבלברוק הוטל טראסט גייסה בדצמבר בהנפקה ראשונה לציבור 350 מיליון דולר לרכישת מלונות במצוקה.

אך קרנות אחרות מתקשות לגייס את המזומנים שנחוצים להשקעה במלונות, מה שאומר שקיימות תחושות סותרות בשוק לגבי קצב וכמות הופעת הנכסים למכירה בשנה החדשה. בחודש שעבר נאלצה קרן צ'סאפיק לודג'ינג טראסט לדחות למועד לא ידוע את הנפקתה לציבור.

"הרבה אנשים עדיין מהססים קצת להתחייב לקרן בלי לדעת כמה זמן יידרש עד שהיא תתחיל לרכוש נכסים", אמר פול נובאק, נשיא בדרוק פרטנרס. הוא מנסה לגייס 200-250 מיליון דולר לרכישת מלונות. להערכתו, באביב הקרוב תהיה עלייה מסוימת במכירות בתי מלון.

"אני מעריך שכאשר נראה את התחתית הברורה, והביצועים התפעוליים יתחילו להתאושש, נראה כמות גדולה יותר של עסקאות", הוא מוסיף.