אין השבחה למרתפים כשקיים מבנה

אפקה הינה שכונת בתים שהוקמה על-ידי מפקדי ההגנה בשנות ה-50, התפתחה עם השנים והפכה לפרבר יוקרתי בתל אביב. הדיון הנוכחי נסב בהקשר למבנה ותיק אשר שופץ והורחב בשנות ה-90. הנכס נמכר, והמוכר נדרש לשלם היטל השבחה בגין תוכניות שונות שאושרו במהלך השנים. מדובר בתוכניות המתירות, בין השאר, בניית מרתפים, בריכות שחייה ובנייה בחלל גג הרעפים.

בטור זה נתרכז בהחלטה שניתנה בנושא המרתפים, שכן החלטת השמאי המכריע, מנחם מלוכנא, חדשנית, תקדימית ובעלת השלכות מהותיות על חיוב בהיטלי השבחה.

התוכניות המתירות בניית מרתפים בתל אביב אושרו בשנים 1985 ו-2003. באותן שנים היה בנוי על הנכס מבנה ראוי למגורים. לגישת שמאי הוועדה, אין מקום להתייחס לשווי המבנה, שכן התוכנית שהתירה מרתפים השביחה הקרקע. אולם, בשל היות הנכס בנוי ובגין העובדה שלא קיימת כדאיות כלכלית להריסתו באותו מועד, יש להתחשב בדחיית ההשבחה עד שהמבנה יסיים את חייו הכלכליים. באופן זה חישב השמאי ההשבחה בדחייה של 20 שנה.

שמאית הבעלים טענה כי ההשבחה מהווה את הפער שבין שווי הקרקע למרתף פחות שווי המבנה הקיים, אותו צריך להרוס על מנת שניתן יהיה לממש הבנייה. לטענתה, שווי המבנה גבוה מתרומת הקרקע הנובעת מתוכנית המרתפים.

בעניין זה הסכים השמאי מלוכנא עם שמאית הבעלים, וקבע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בגין תוכניות המרתפים. מלוכנא ניתח הוראות החוק וקבע, כי הפרמטרים המשתתפים בבדיקה הם כל מאפייני הנכס הפיזיים והתכנוניים המשפיעים על תוספת השווי הנבדקת, למועד הקובע. עוד קבע מלוכנא, כי ההשבחה איננה תיאורטית ועליה לקבל ביטוי מוכח בעליית שוויים של המקרקעין, והיא צריכה לנבוע מהתוכנית עצמה.

יצוין כי החלטה זו סותרת החלטה קודמת שסוקרה במדור זה, וניתנה ע"י השמאי יצחק ברמן.