מתעקשים על קומה 19 ולא 18? הוסיפו 100 אלף שקל על "בצבוץ הים"; למתפשרים על קומה ראשונה - 1.4 מיליון פחות

תמחור לפי קומות - איך זה באמת עובד? ■ פלורנטין: 780 אלף שקל בקומה ראשונה, 950 אלף שקל בשביעית ■ בת-ים: 25 אלף שקל תוספת בקומה עם נוף לים ■ ירושלים: 50-100 אלף שקל תוספת לקומה ■ היגיון הפוך בבני-ברק: שלמו 100 אלף שקל יותר - וקבלו דירה 3 קומות מתחת

לאחרונה נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 57 מ"ר ומרפסת של 7 מ"ר בקומה הראשונה של פרויקט מגורים חדש בשכונת פלורנטין בתל אביב ב-780 אלף שקל. דירה זהה בקומה השלישית בפרויקט נמכרה ב-950 אלף שקל, לרוכש ששילם 170 אלף שקל יותר.

במקרה זה מדובר בפער של 85 אלף שקל (11%) בין כל קומה ככל שעולים, אך במקרים אחרים הפערים קטנים יותר, ובפרויקטים מסוימים מחירי הדירות דווקא יורדים ככל שעולים בקומה. מהם המשתנים המשפיעים על הפערים במחירים?

דרור גלזר ומשה אריאל, היזמים של הפרויקט בפלורנטין שנקרא "אלוף בצלות 10", מסבירים שהריחוק מקומת הרחוב הינו משמעותי: "מחיר דירה בפרויקט שלנו, בדומה לפרויקטים למגורים בכלל, נקבע לפי מיקומה בפרויקט וביחס לסביבה בה הוא ממוקם. בדרך כלל על נוף פתוח יותר, על קומה גבוהה יותר ועל אלמנטים כגון שקט וריחוק מקומת הרחוב - משלמים יותר, גם אם תכנון הפנים של הדירה זהה".

במרבית הפרויקטים למגורים, ההפרש הכספי בין קומה לקומה נע סביב 20 אלף שקל, להוציא מחירי הפנטהאוזים, שהם אופרה אחרת. אסף יוגב, מנהל השיווק בחברת אשדר, מסביר שבדרך כלל המחיר עולה בעשרת אלפים שקל עד 20 אלף שקל עם כל קומה שעולים, "אבל במקרים בהם ההבדל בנוף הוא דרמטי, הפער יכול להגיע ל-50 אלף שקל".

לדבריו, בפרויקט "אגמים" בנתניה פער המחיר בין קומה "רגילה" לזו שמעליה הוא 20 אלף שקל, אך הפער בין הקומה השביעית לשמינית מסתכם ב-50 אלף שקל, מכיוון שבדיוק "במעבר בין קומה שביעית לשמינית מבצבץ הים מבעד לעצים". בקומה התשיעית חוזר הפער להיות 20 אלף שקל בין קומה לקומה.

גלובס: אז איך מוכרים את הקומות הראשונות במגדל, אם האטרקציה היא הנוף לים?

יוגב: "בדרך כלל מגיע מישהו שלא רוצה לעלות במעלית או שומר שבת ומעדיף לעלות ברגל, או מישהו שרוצה לגור בבניין אבל אין לו תקציב לרכוש דירה בקומה הגבוהה. אנחנו משתדלים בתכנון של הבניין שחניונים ופחי אשפה לא יפריעו לדיירי הקומה הראשונה, אבל זה קורה לפעמים בבניינים שהקומה ראשונה היא מול הכניסה לרמפה של החניה, ויש תנועה רבה של מכוניות".

לדברי עמוס דבוש, מנהל השיווק בחברת י.ח דמרי, "ברוב המקרים זהו אותו קהל שקונה את הדירות בקומות הנמוכות והגבוהות. קהל שרוצה לגור באזור מסוים - למשל, בקרבת חוף הים בנתניה - אבל אין לו עודף תקציב של 150-200 אלף שקל כדי לגור בקומה העשירית - קונה בקומה הראשונה או השנייה".

יורם אביסרור, מנהל השיווק של חברת אביסרור משה ובניו, מסביר שהמפרט של פרויקט חדש קורץ למשפחות עם תקציבים שונים: "מבחינת הסטנדרט, ישנה זהות מוחלטת בין הסטנדרט המוצע בדירות בקומות הנמוכות לאלו שבקומות הגבוהות - כל הרוכשים נהנים מאותו מפרט. בתהליך השיווק אנחנו יודעים כי בסופו של דבר כל קונה מגיע עם היכולת הכלכלית שלו, ומכאן הוא מחליט באיזו דירה לבחור - בקומה ראשונה, חמישית או 14".

לדבריו, "היתרון של רוכשי דירות בקומות הנמוכות הוא שמחירן של הדירות האלה הוא כמובן אטרקטיבי יותר והרוכש נהנה מחוויית מגורים בפרויקט חדש ויוקרתי ומכל התוספות שהפרויקט מציע, דוגמת מועדון דיירים, דירות רחבות ידיים, פארק מושקע ועוד".

פ"ת: 30 אלף שקל תוספת לקומה

בחברת בוני התיכון, שמקימה בין השאר את פרויקט Sea Park בבת ים וטופ טאואר בפתח תקוה, מחירי הדירות מאמירים בקומה בה נפתח הנוף לים או לעיר. לדברי חיים קקון, מנהל השיווק של החברה, "בבת ים, מהקומה החמישית רואים נוף פתוח לים ולכן יש תוספת מחיר של 25 אלף שקל לקומה. בפתח תקוה, מהקומה השביעית יש נוף פתוח לתל אביב ולים ושם תוספת המחיר היא 30 אלף שקל לקומה".

יהודה הלוי, משנה למנכ"ל נוה מקבוצת נכסים ובניין IDB, מסביר כי מרבית הלקוחות שמתעניינים במגדל נוה בבת ים מחפשים לחיות על הגובה: "לקוחות המגיעים מחפשים את תחושת הגובה, ודרישתם מלכתחילה היא לקומות העליונות. מנגד, יש לקוחות שמגיעים בעקבות יוקרת הפרויקט והאיכויות שבו, אך אין בידיהם הסכום הנדרש לקניית דירה בקומה גבוהה והם בוחרים דירה בקומות הנמוכות". כמו כן, "קיים קהל שמראש מבקש את הקומות הנמוכות משיקולים שונים, בין היתר עקב רתיעה משימוש במעליות".

הפער בין הקומה הראשונה לקומה ה-42 במגדל הוא כ-1.4 מיליון שקל, אם מכפילים את תוספת המחיר לקומה בסך 34 אלף שקל במספר הקומות. "דירת 5 חדרים בשטח 142 מ"ר ומרפסת של 15 מ"ר בקומה השישית עולה כ-3 מיליון שקל; אותה דירה בקומה ה-20 נמכרת בכ-3.5 מיליון שקל", אומר הלוי.

פרויקט סי פארק בבת ים / צלם: אדוארד קפרוב
 פרויקט סי פארק בבת ים / צלם: אדוארד קפרוב

פרויקט סי פארק בבת ים

עיר ימים בנתניה: קפיצה של 100 אלף בין קומה 18 ל-19

אמצעי המסייע בשיווק הקומות התחתונות במגדל הוא ליצור מראש דירות קטנות יותר, מסביר הלוי, למשל דירות 4 חדרים במקום 5 חדרים, וכך לענות על הצורך בדירות קטנות וזולות באופן משמעותי - בקומות הנמוכות.

עוד דרך שיווקית שפועלת בחברת נוה: "אנחנו דואגים להציג דירה לדוגמה הממוקמת בקומות התחתונות. הדירה ממחישה ללקוח את הביתיות, את המפרט העשיר ואת הנוף שנשקף מהקומות הנמוכות, וכך מתרשם הלקוח כי דירה בקומה זו אינה פחותה באיכויותיה", אומר הלוי.

עופר צוקר, מנהל מכירות ארצי בחברת אפריקה מגורים, מספר שיש ביקוש לדירות לדוגמה המעוצבות והמרוהטות, אותן ממקמת החברה בקומה הראשונה. "בפרויקט SPACE בפתח תקוה נמכרו לאחרונה שתי דירות בקומה הראשונה מאחר והן היו גמורות ושולבו בהן אלמנטים של עיצוב שאינם בתוך הסטנדרט", אומר צוקר.

צוקר מדגיש כי בפרויקטי יוקרה ובפרויקטים במיקומים מבוקשים כגון תל אביב, הפרשי המחיר בין קומה לקומה גבוהים יותר משום שהדירות עצמן יקרות יותר. בפרויקט הרב קוק של אפריקה מגורים בירושלים, הפרשי המחיר בין קומה לקומה נעים בין 50 אלף שקל ל-100 אלף שקל; בפרויקט סקיי עיר ימים בנתניה, בשל ההבדל בנוף, יש קפיצה של 100 אלף שקל בין קומה 18 ל-19, לעומת קפיצות של 30 אלף שקל בקומות הרגילות.

היגיון הפוך בבני ברק: 100 אלף שקל יותר - 3 קומות למטה

כמו מרבית חברות הבנייה, נוהגת חברת צ. לנדאו לתמחר את הדירות לפי מיקומן בבניין, וכאשר עולים קומה מוסיפים עשרת אלפים עד 20 אלף שקל; על הפנטהאוז משלמים 50% יותר מדירה רגילה ואף מחיר כפול, אך בפרויקטים למגזר החרדי התמחור שונה בתכלית, אומר יקי רייסנר, סמנכ"ל השיווק.

"בשונה מאלעד, בית שמש וירושלים, בהן יש ציבור חרדי מעורב עם דתי-לאומי וחילוני, בבני ברק, מודיעין עילית וביתר החרדיות אין מעליות שבת, ולכן גובה הבניינים אינו עולה על שש קומות" אומר רייסנר. "נוצר מצב בו הדירה בקומה השנייה או השלישית היא המבוקשת ביותר, מכיוון שזו הדירה האופטימאלית שאינה גבוהה מדי ואינה נמוכה מדי. לדיירים אין בעיה לעלות שתיים-שלוש קומות בשבת. במקרה זה, ככל שהקומות עולות, המחירים יורדים".

לדוגמה, בפרויקט מרום שיר של החברה במרכז בני ברק דירת 5 חדרים בקומה השנייה עולה 1.8 מיליון שקל, לעומת דירה זהה בקומה החמישית שעולה 1.7 מיליון שקל, פער של 100 אלף שקל בין שלוש קומות.

צרו איתנו קשר *5988