"ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות"

בזמן הזה בעוד שבוע יחול יום העצמאות של ארה"ב, אבל כבר ביום חמישי הקרוב תחגוג שכנתה מצפון את עצמאותה. קנדה ידועה ביכולתה למשוך אנשי נדל"ן ישראלים, ודי אם נזכיר בנשימה אחת שמות כמו יצחק תשובה (DGRE ואלעד קנדה), חיים כצמן ונתן חץ (FCR וגזית אמריקה), אליעזר פישמן (כלכלית ירושלים, מבני תעשייה ודרבן) או גרשון זלקינד (אלקטרה נדל"ן) כדי להוכיח טענה זו.

שם אחר, מוכר קצת פחות, הוא זה של גיל בלוטרייך, שעומד מאחורי חברת מישורים הציבורית, שהחברה הבת שלה (66.4%) סקיליין (Skyline) מרכזת פעילותה בקנדה. למרות הריחוק הגיאוגרפי והתדמית האפרורית לא פחות של המדינה, מסביר בעל השליטה ויו"ר מישורים למה קנדה ולמה עכשיו. "לא חיפשתי יעדים אקזוטיים, או להמר על מצבים פוליטיים או מדינות. בשוק הנדל"ן יש פלחים שעובדים יותר טוב ופחות טוב, כמו למשל במזרח אירופה", הוא מתריס על יעד מועדף אחר של נדל"ניסטים ישראלים. "חיפשתי מקום יציב ככל האפשר, עם תרבות עסקית מושרשת".

אחרי המשבר זה לא קצת "רחוק מהעין, רחוק מהלב" בשביל שוק ההון המקומי?

בלוטרייך: "נדל"ן מאוד רגיש למיקום, לתהליכים בשטח, ולכן קשה מאוד גם מביקור של שבוע, עמוס ככל שיהיה, להבין את הדינאמיקה הנדל"נית של עיר. אני עברתי לטורונטו וכשהגעתי לטורונטו, קניתי אופניים ובמשך שבועיים רכבתי לכל מיני מקומות כדי להכיר את העיר".

בלוטרייך, הנושא גם באזרחות קנדית, מוסיף: "תופעות כמו 'להחזיר את המפתחות' (לוותר על המקדמה ששולמה על הדירה ולהתפנות כשהמשכנתא מגיעה לחדלות פירעון) לא קיימת בקנדה, בניגוד לארה"ב. זו מדינה שצמחה ב-6% במונחים שנתיים ברבעון הראשון והיא בריאה הן מבחינת המבנה החברתי שלה והן מתוקף היותה מחסן המשאבים של העולם - באדמת קנדה קיימות 52% מעתודות האנרגיה הזמינות לניצול בעולם, ומספרן הרב של החברות העוסקות במחצבים בבורסה בטורונטו יעיד על כך".

ועדיין, מישורים יכולה לראות ימים יפים יותר: שווי החברה בבורסה המקומית מגרד בקושי את ה-200 מיליון שקל, בעוד שחברות נדל"ן רבות ניצלו את ההתאוששות בבורסה והעפילו לשווי של מיליארד שקל ויותר; השווי הזה מהווה שני שלישים מההון העצמי שלה, מה שמעיד על בעיית אמון מצד שוק ההון. ההון המיוחס לבעלי המניות מהווה רק 23% מהמאזן, וכל זה מתלווה לירידה של 32% במניה רק מתחילת השנה, נמוך מהשער בו הונפקה וב-61% מהשיא. לאור כל זאת, הנפקת סקיליין בלונדון, עליה דובר בעבר, נראית חלום רחוק.

קיבלתם יחס צונן משוק ההון המקומי והאג"ח שלכן מדורגות BBB.

"שילמנו ריביות מאוד יקרות. כשאתה שחקן חדש, אתה משלם דמי-כניסה, וזה בסדר: אף פעם לא הסתכלנו על טרנדים רגעיים. היינו מהאחרונים שהנפיקו, לפני שחלון ההנפקות התייבש במשבר. מיום הקמת החברה היא לא הפסידה אף שנה כסף, אלא נמצאת במגמת צמיחה. אומנם היתה ירידה בהון העצמי ב-2008, אבל זה נבע מהפרשי מטבע".

איך מתמודדים השחקנים הישראלים האחרים בקנדה?

"לקבוצת אלעד של תשובה יש עסקים טובים - הם קנו מקבצי דירות. לדעתי הם מעוניינים לבצע את ההנפקה בתל-אביב כי בקנדה הטרנד בבורסה של חברות נדל"ן הוא קרנות ריט, והן מהוות 85%-95% מחברות הנדל"ן הציבוריות. אותי לא מעניין לחלק 5%-6% (כדיבידנד), אנחנו חברת צמיחה קלאסית".

מה לגבי מערכת היחסים שלכם עם השותפים בסקיליין, הכשרת היישוב של נמרודי (28%) ודאנדי של נד גודמן (0.67%)?

"היחסים עם הכשרת היישוב בסדר גמור, הם מאוד גאים באחזקה שלהם. דאנדי מחזיקה בקרנות פנסיה ותיקי השקעות המנהלים 60 מיליארד דולר קנדי. זה גוף גדול וחזק שעוזר לנו להגיע למרכז הבמה של שוק ההון בטורונטו, וזה כרטיס כניסה נכון".

גודמן הוא אחד השותפים של סקיליין ברכישת מלון קינג אדוארד השנה, לצד אלכס שניידר ומשפחת צורייה, מלון אותו מכנה בלוטרייך "המלך דוד של טורונטו", תמורת 52 מיליון דולר קנדי. "רכשנו אותו כמעט בחצי מחיר מהנאמנים של ליהמן ברדרס".

ה-NOI (הכנסה תפעולית נטו מדמי שכירות) ירדה שם אשתקד ב-50%.

"המחירים הממוצעים ללילה נחתכו בחדות, אחרי שבמשבר חברות ממשלתיות הוציאו חוזר לעובדיהן האוסר עליהם ללון במלונות יוקרה וזה פוגע ברווחיות. בכל מקרה, בשטחים הריקים שם ניזום דירות; דשא, אני מאמין, תמיד צריך לקצור. אורך החיים של השקעה שלנו הוא 3-4 שנים, ומה שמניע אותי הוא שאף אחד עוד לא פשט רגל מלהרוויח פחות".

גולת הכותרת של בלוטרייך הם פרויקטים סביב טורונטו ("אני מתרכז רק בגוש דן של קנדה, עד שעה נסיעה מטורונטו. זה חלק ממנטליות שמנסה להפחית סיכון"). סקיליין מכוונת למה שבלוטרייך מכנה "החלום האולטימטיבי של משפחות וגמלאים (דור ה-baby boomers)" - בתי נופש במרחק של עד 3.5 שעות נסיעה. בתי נופש, ולא רק; אחד הפרויקטים המובילים של החברה הוא אתר הנופש בעמק Horseshoe Valley, שמציע מזה 42 שנה מגרשי סקי וגולף לצד מלון בוטיק. בתחילת יולי צפוי להיפתח שם פארק הרפתקאות, ועד 2012 מתוכנן גם מרכז מסחרי.

מלונאות עם דירות

"קנדה היא מדינה שמעודדת הגירה, כדי לא להפוך לגריאטרית. רק לטורונטו הגיעו קרוב ל-200 אלף מהגרים מידי שנה ב-15 השנה האחרונות. זאת ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, וזה לוחץ על העיר. טורונטו מתפתחת כמו פטרייה, ולכן הם סגרו סביבה רצועת גבול ירוקה. שיעורי ההיוון בקנדה נותרו ללא שינוי".

ממרומי הגבעות המרהיבות שלHorseshoe Valley ניתן לראות את פורט מק'ניקול, עיירת נופש והנמל השני בגודלו במחוז אונטריו. ב-2007 קנתה שם החברה של בלוטרייך רצועת קרקע מחברת הרכבות של קנדה בהשקעה של 8 מיליון דולר קנדי. "מכרתי 3% מהמגרשים, וזה כיסה לי את כל ההשקעה עם רווח. עכשיו יש לי 97% מהקרקע בלי חוב - בנק של קרקעות".

בלוטרייך נהנה להזכיר את תמיכת הממשל הקנדי במיזמי תשתיות בסביבת העיירה. עד כה מכרה סקיליין 75% מיחידות הדיור שבשלב א' ברווח של 7 מיליון דולר קנדי. בחודש הקרוב ייפתח שם מרכז שיווק ליאכטות שיאפשר השכרה של מקומות עגינה במרינה המתוכננת, ובלוטרייך מתכנן למכור דירות נוספות במגרשים נוספים ("אנחנו בונים שכונה עם בתים בסגנון של לפני מאה שנה").

"הערך המוסף שלי זה שילוב של עסקאות מלונאות ונופש עם דירות מגורים", הוא מסכם. "בביקוש אני לא יכול לשלוט, אבל אני קונה נכסים שההיצע שלהם מוגבל. הנכסים שלי הם יהלומים ורודים".