אין הצדקה להעלאת מס רכישה על דירה שנייה

בדו"ח הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצת רכישה נכללה המלצה לראות במצטרפים לקבוצת רכישה כרוכשי דירות לצורך חישוב מס הרכישה. המלצה זו, העשויה במקרים רבים להוביל דווקא להפחתת מס הרכישה למי שזוהי להם דירתם הראשונה, זכתה להתייחסות לא מעטה, ולא נרחיב בה.

אנו נבקש להתייחס דווקא להמלצה שאינה מוצאת ביטויה בגוף הדו"ח, אלא בשוליו - במכתבו של יו"ר הוועדה למנהל רשות המיסים, בו מוצע לבטל את מדרגת מס הרכישה של 3.5% ברכישה של דירה שאינה דירה יחידה, כך שמלוא שווי הדירה ימוסה במס רכישה בשיעור של 5%.

המדובר בהצעה כללית, שאינה מתייחסת לקבוצות רכישה בלבד. הרקע לה, כמופיע במכתב, הינו שהתברר לחברי הוועדה שחלק נכבד מרוכשי הדירות בקבוצת רכישה בפרט הינם משקיעים שיש להם דירות נוספות, וכי משקיעים אלה מגבירים את הביקוש לדירות ומביאים לעליית מחירי הנדל"ן.

אנו חולקים על ההמלצה. ראשית, שיעורם של בעלי דירות קיימות המצטרפים לקבוצת רכישה אינה כה גבוה כפי שנהוג לסבור, ועמד בשנת 2009 בהתאם לדו"ח מינהל הכנסות המדינה על 26% במישור כלל ארצי (44% בת"א). שנית, וזה העיקר, כפי שצוין במפורש בדו"ח מינהל הכנסות המדינה העלייה החדה במחירי הדירות אינה נובעת מקבוצות הרכישה, אלא מסיבות אחרות ובפרט סביבת הריבית הנמוכה וההיצע הקטן.

לפיכך, הדרך הנכונה להביא לירידת מחירים הינה הגדלת ההיצע וצעדים מוניטאריים, ולא העלאת מיסים. גם מבחינה פרקטית, ספק רב אם העלאת המס מ-3.5% ל-5% היא שתוביל לקיטון בביקוש מצד ספקולנטים, שכן משמעותה הכספית הינה לכל היותר ייקור של 13,845 שקל לדירה.

לכאורה, יש היגיון בטענה לפיה ההטבה של מדרגת מס של 3.5% הינה בעלת אופי סוציאלי, ועל כן אין מקום להעניקה למי שזו אינה דירתו הראשונה. עם זאת, גם טענה זו אינה מצדיקה לטעמנו העלאת המס: בעל דירה הרוכש דירה נוספת אינו בהכרח ספקולנט - הוא עשוי לרכוש את הדירה לטובת ילדיו, קרובי משפחה, לצורך השכרה וכו'.

מעבר לכך, כפי שנקבע הן ע"י ועדות והן בפסיקה (ראו לדוג' ו.ע 1380/00 אשד איילון), מס הרכישה הינו מס עקיף, דהיינו מוטל על סכום רכישה ולא על הרווח, ועל כן המדובר במס בעל השפעה שלילית המעכב עסקאות במשק. העלאת המס עלולה אפוא להוביל לעלויות עסקה נוספות ולעכב דווקא ביצוע עסקאות.

ואכן, המגמה בשנים האחרונות הייתה דווקא להקטין מיסים עקיפים על מקרקעין, ולא להעלותם. כך לדוגמה היה ביחס למס המכירה (עד ביטולו כליל ב-1.8.07). לאור העובדה ששיעורי מס הרכישה בישראל גבוהים, אם וככל שהמטרה היא להשוות את שיעורי מסי הרכישה בין נכסים, מוצע אפוא לשקול את החלופה של הורדת המס (השוואה כלפי מטה) ולא העלאתו.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין