חידושים בעמדת רשות המסים בפרויקט פינוי-בינוי

לפני כשבוע פורסמה הוראת ביצוע חדשה בנושא ההקלות ממס בפרויקט פינוי-בינוי (תוספת מס' 1 לה"ב 11/2002). עניינה של ההוראה בשניים אלו: האחד, חישוב שווי העסקה לצורך חיוב היזם במס רכישה. השני, חישוב גובה הפטור ממס שבח לו זכאים הדיירים בהתאם לשטח הדירה הנמכרת.

לפי סעיף 49כה לחוק, היזם ישלם מס רכישה בגין רכישת הזכויות במתחם פינוי-בינוי לפי "כלל התמורות" שנדרש לשלם לדיירים, בכסף ובשווה כסף. לעיתים קרובות, היזם משלם לדיירים את התמורה בדירות חלופיות, במתחם או מחוצה לו.

לכאורה, שווי העסקה אמור היה לכלול גם את שווי מרכיב הקרקע של דירות אלו. ברם, בדומה לעסקת קומבינציה, נקבע בסעיף האמור כי יש לנכות את מרכיב הקרקע של הדירות החלופיות. כפועל יוצא, "כלל התמורות", על בסיסן יחויב היזם במס רכישה, יכללו את שווי שרותי הבנייה (עלויות חומרים ועבודה, עלויות תכנון ופיקוח, מע"מ, אגרות והיטלים שונים), תשלומים שונים שנדרש היזם לשלם לדיירים (כגון, שווי דיור חלופי לתקופת הבנייה, תמורה במזומן) ורווח קבלני מקובל (15%-25%). כאמור, על שווי מרכיב הקרקע של הדירות החלופיות לא ישלם היזם מס רכישה.

לפי סעיף 49כב לחוק, הדייר יהיה פטור ממס שבח בגין דירה חלופית אחת ותמורה כספית אחרת שהוא יקבל מהיזם, ובלבד שהתמורה הכוללת לא תעלה על "תקרת השווי" המוגדרת לפי הגבוה מבין שניים אלו: 150% משווי הדירה הנמכרת, ללא זכויות לבנייה נוספת, או שווי דירת מגורים במתחם פינוי-בינוי ששטחה 120 מ"ר. מכאן, שלצורך קביעת תקרת הפטור יש לדעת כיצד לחשב את שטח הדירה, ומה דינם של שטחים המוצמדים לה.

לפי תיקון משנת 2008 לצו מכר דירות (טופס של מפרט), חובה לציין בטופס המפרט הטכני, אותו מצרף הקבלן לחוזה המכירה, את שטח הדירה הנמכרת. שטח הדירה ייקבע לפי הכללים שבסעיף 5 למפרט, וכן יילקחו בחשבון שטחים נוספים המוצמדים לדירה או המשמשים אותה באופן בלעדי והמפורטים בסעיף 6 למפרט, כמו מרפסת שמש, מחסן דירתי וכיו"ב.

הוראת הביצוע החדשה קובעת, כי לצורך חישוב שטח הדירה, וזאת לשם קביעת תקרת הפטור, יש להתחשב בשטח הדירה המופיע במפרט הטכני ולהוסיף רק שטחי שירות מקורים, כגון מחסנים הצמודים פיסית לדירה, שקיימת לגביהם כניסה ישירה מהדירה, שאין אליהם כניסה מדירות אחרות וששטחם הוצמד לדירה. אולם, בעוד שמחסן דירתי הצמוד לדירה ושקיימת לגביו כניסה ישירה מהדירה יימנה בשטח הדירה, מרפסת שמש, גם אם היא צמודה לדירה, לא תבוא במניין שטחה לצורך קביעת תקרת הפטור (דירה בת 120 מ"ר).