השלכות מיסוי המקרקעין על מצב המשק (חלק ב')

בנוסף להמלצות ברשימה , המלצה חשובה נוספת של האוצר הינה לדחות את יום המכירה לגבי עסקאות המותנות בשינוי עתידי של תב"ע - ליום שינוי התב"ע. על פי ההצעה, יהיה חיוב בהגשת הודעה על דבר ביצוע העסקה טרם התקיימות התנאי העתידי האמור, אולם מועד אירוע המס עצמו יידחה כאמור עד שינוי התב"ע.

אין ספק שמדובר ביוזמה חשובה ומבורכת, העשויה לפתור קושי אינהרנטי הקיים היום בעסקאות רבות, הנדחות במשך שנים עקב אי שינוי התב"ע, בעוד שמבחינת מס הן נחשבות כקיימות - אף אם קיימת דחיית מועד תשלום המס לפי סעיף 51, הרי שהמס צובר ריבית והצמדה כבר ממועד חתימת ההסכם! לדעתנו יש היגיון להרחיב את הסיטואציות של דחיית מועד אירוע המס לעסקאות מותנות נוספות, ולא רק להתנאה בשינוי תב"ע, לאור ההיגיון הזהה החל בנסיבות אלה.

תחום נוסף של תיקונים מוצעים הינו עידוד עסקאות פינוי-בינוי. במסגרת זו מוצע להרחיב את הפטור ממס שבח בגין מכירת דירה של דייר מתפנה גם שלא תמורת דירה חלופית, אלא בדרך של הענקת תמורה כספית לדייר קשיש, על מנת שישתמש בה למעבר לדיור מוגן. עוד מוצע להקטין את המספר המינימלי של דירות בפרויקטים של פינוי בינוי מ-24 ל-12 בלבד, על מנת לאפשר גם פרויקטים מצומצמים.

נעיר, שאפשרות חלופית לכך קיימת כבר כיום בדרך של יישום הטבות תמ"א 38, אשר על פי התיקונים האחרונים עשויות להתבצע גם בדרך של הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש תחתיו.

מישור נוסף של המלצות הינו עיגון המלצות ועדת רשות המיסים לעניין קבוצות רכישה. במסגרת זו מוצע להתייחס לקבוצת רכישה של עשרה חברים או יותר, לראות במצטרפים כרוכשי דירות, לחייב במע"מ את המוכר (אף אם הינו פרטי) ולקבוע כי תשלום המע"מ הינו תנאי לתוקף העסקה.

בעבר הצגנו את ההמלצות בפירוט וכן הבענו דעתנו עליהן, ועל כן לא נרחיב ביחס לנושא זה. עם זאת, נבקש לשוב ולהזכיר כי הטלת החבות במע"מ על המוכר עשויה ליצור תוצאות קשות, מה עוד שעקב ביצוע עסקאות רכישה פעמים רבות באמצעות נאמן, המוכר עשוי שלא לדעת על חבותו במע"מ, בהיעדר ידיעה שמדובר במכירה לקבוצת רכישה הכוללת 10 רוכשים או יותר.

לבסוף, המלצה מעניינת אחרת הינה הטלת חובת הדיווח לגבי מכירה ורכישה של זכויות במקרקעין גם על המדינה. בהחלט מסקרן לבדוק האם המלצה זו תאומץ בסופו של יום, ואם כן, האם יקפידו רשויות המדינה לעמוד באותם סטנדרטים אותן הן דורשות מהנישומים.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין.