פטור ממס? בלי טובות, לפעמים לא כדאי

חוק מיסוי מקרקעין כולל לא מעט פטורים והקלות ממס, כגון הפטור למכירת דירת מגורים, או למתנה לקרוב. לא כולם מודעים לכך שלא תמיד כדאי ומומלץ לנצל את הפטור או ההקלה.

הדוגמה הקלאסית היא הפטור למכירת דירת מגורים. אם לא מכרתם בפטור דירה אחרת בארבע השנים האחרונות, רוב הסיכויים שעוה"ד המטפל בעיסקה יחתים אתכם על בקשה לפטור ממס, כמעט באופן אוטומטי. כך יוצא, שבמקרים לא מעטים מתבקש פטור ממס כאשר הדירה נמכרת בכלל בהפסד, וממילא אין כל חבות במס.

לעניין זה חשוב להיות מודעים לכך שגם הוצאות הריבית הריאלית של המשכנתא מהוות ניכוי מוכר בחישוב המס, כך שיש בהן כדי להפחית את הרווח ולעיתים להוביל להפסד. זאת ועוד, לעיתים גם כשקיימת חבות במס אולם היא נמוכה, ייתכן ועדיף לשמור את הפטור למכירה נוספת בקרוב של דירה אחרת שהרווח בה גבוה. לפיכך, בטרם החתימה על בקשה לפטור מומלץ לבדוק מהי חבות המס ללא פטור.

מקרה נפוץ נוסף הוא השימוש בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק בהעברת דירה במתנה לקרוב משפחה. פטור זה מטיל מגבלות גם על המעביר, שכן במתנה שאינה לילד או לבן זוג אלא לאחים/הורים/נכדים, נחשב המעניק כמי שניצל את הפטור שניתן לו למכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים. כמו כן, הפטור מטיל הגבלות על המקבל, שצריך להמתין תקופת צינון בין שנה לארבע שנים עד שיוכל למכור בפטור את הדירה שקיבל במתנה. לכן, על נותן המתנה לשקול ויתור על הפטור וכך לא "נשרף" פטור.

אפשרות אחרת היא לבחור בפטור הרגיל המוענק למכירת דירה אחת לארבע שנים (ולא בפטור של סעיף 62). במקרה זה המעביר אינו ניזוק, שהרי בשני המקרים הוא חסום במכירת דירה נוספת למשך ארבע השנים הבאות, ולעומת זאת מקבל המתנה נהנה, שכן הוא יוכל למכור את הדירה בפטור ללא כל תקופת המתנה, ואם יבחר בעתיד למכור את הדירה בחיוב - ישלם ברוב המקרים מס נמוך יותר עקב קבלת יום ושווי רכישה מאוחרים.

ומתחום מס הרכישה: נכה ועולה חדש זכאים להקלות במס רכישה ברכישת דירת מגורים לצורך מגוריהם. הזכות להקלה מוגבלת לפעמיים בחיים, כשמדובר בנכה, ופעם אחת, כשמדובר בעולה חדש. אלא מאי? כשמדובר ברכישת דירה יחידה ששוויה עד 1,084,000 שקל, במסלול הרגיל מס הרכישה הינו אפס, בעוד נכה או עולה חדש שבחרו לנצל את ה"הקלה" ישלמו מס בגובה 0.5% מהשווי האמור!

בחוק דוגמאות נוספות בהן ויתור על הפטור מקנה לנישום יתרון מיסויי. לכן, בכל מקרה שאתם זכאים לפטור או להקלה בחוק, עצרו ובדקו. לפעמים עדיף "בלי טובות".

עו"ד קוך היא ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין, ולשעבר אחראית השגות במיסוי מקרקעין ת"א. עו"ד הורנשטיין הינו מנהל תחום מיסוי מקרקעין במשרד אלתר עורכי דין.