ביום 2.8.10 ניתן ע"י ביהמ"ש העליון פסק הדין בע"א 8116/08 בעניין נדבך לנדל"ן וא. דורי. פסק הדין עוסק בשתי סוגיות עיקריות: האחת, הוכחת קיומה של נאמנות בקשר לרכישת זכות בקרקע; השנייה, הטלת מס רכישה ביחס להסכמים מפוצלים.
תמצית הנסיבות כדלהלן: נדבך הינה חברת נכסים של בנק דיסקונט, שלטענתה ביקשה לרכוש שטח במתחם הבורסה ברמת גן לצורך בניית משרדים בהם תשכון הנהלת הבנק. ביום 16.12.99 נחתם הסכם לרכישת שטח מצד ג', כשהרוכשת המופיעה בהסכם הינה חברת א. דורי לעבודות הנדסיות (להלן: "דורי").
לטענת נדבך, בוצעה הרכישה ע"י דורי בנאמנות עבורה, על מנת להסוות את העובדה שבנק דיסקונט ניצב מאחורי הרכישה, דבר שהיה עלול להוביל לעליית המחיר הנדרש ע"י המוכרים. הסכם הנאמנות נחתם ביום 29.12.99, ודווח בתוך 30 יום ממועד הרכישה. באותו יום נחתם הסכם במסגרתו רכשה נדבך שירותי בנייה מדורי, לצורך הקמת הבניין.
מנהל מס שבח מרכז סירב להכיר בנאמנות והשית מס רכישה נוסף על העברת הקרקע מדורי לנדבך, בסכום של 3.4 מיליון שקל. החברות השיגו על השומה, ולא רק שהשגתן נדחתה, אלא שמנהל מיסוי מקרקעין הוציא שומה מתוקנת בה הגדיל את מס הרכישה ל-9.3 מיליון שקל בקבעו כי יש להטיל את המס על מלוא שווי הבניין, ולא רק על שווי הקרקע.
ועדת הערר דחתה את הערר, והחברות ערערו לביהמ"ש העליון. ביהמ"ש העליון, בפס"ד של השופט אשר גרוניס, דחה את שני ראשי הערעור. ביחס לנושא הנאמנות ביהמ"ש דחה את הטענה לפיה אף שהסכם הנאמנות נחתם מאוחר יותר מהסכם הרכישה, הוא מבטא הסכמות שהתגבשו עוד קודם לרכישה ורק מטעמים פרוצדוראליים נחתמו מאוחר יותר.
ביהמ"ש קבע שאמנם אין הכרח להציג הסכם נאמנות בכתב במועד העסקה לצורך הוכחת יחסי נאמנות, אולם הנטל הינו על הטוען ליחסים כאמור, ובנסיבות העניין היעדר מסמכים בכתב המעידים על הנאמנות (ולו גם מסמכים שונים של הבנק שבמסגרתם נדון הפרויקט) אומרת דרשני. ביהמ"ש קבע שמהנתונים נראה שדורי פעלה בתחילה כיזם עצמאי, ורק לאחר הבנת השלכות המס הגדירו הצדדים את יחסיהם כנאמנות.
בשולי הדברים מציין ביהמ"ש, כי בנסיבות העניין קיימות נסיבות נוספות המעיבות על קיום יחסי נאמנות, כגון אינטרסים כלכליים שיש לדורי בקרקע (ובכלל זה הסכמת נדבך לשעבד הקרקע לטובת ערבות בנקאית של דורי להבטחת התחייבויות של דורי כלפיה), אולם לאור מסקנתו שהנאמנות לא התגבשה במועד הרכישה, לא מצא ביהמ"ש מקום להכריע בכך.
פסק הדין מחדד את הצורך בהוכחת קיומה של נאמנות כבר במועד הרכישה ולא רק בתוך 30 יום כפי שרבים נוהגים לסבור, וכן על חשיבות עריכת הסכם נאמנות מראש, לצורך מניעת מחלוקות עתידיות.
במסגרת הטור בשבוע הבא נתייחס לקביעות ביהמ"ש ביחס להסכמים המפוצלים, נושא שבו ניתנה לאחרונה פסיקה לא מעטה.
הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
