הקלות בדרך של הקצאת מניות

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי "פעולה" באיגוד מקרקעין, הכוללת העברת זכויות באיגוד מקרקעין, חייבת בתשלום מס שבח. החוק ממעט מהגדרת "פעולה באיגוד" "הקצאה", כלומר הנפקה של זכויות באיגוד שתמורתה לא שולמה למי מבעלי המניות, במישרין או בעקיפין.

בהחלטת מיסוי שניתנה לאחרונה (1861/10) נדונה הסוגיה, האם פעולות מסוימות שבוצעו באיגוד מקרקעין מגיעות כדי "פעולה באיגוד", ולכן חייבות במס שבח, או מהוות הקצאת מניות - פעולה שאינה חייבת במס.

במקרה שנדון בהחלטה דובר בחברת מ', שהייתה איגוד מקרקעין. לצורך קידום בנייה על מקרקעי החברה, הקצתה החברה 50% ממניותיה לחברה אחרת. הצדדים הסכימו, כי הקצאת המניות תיעשה בתמורה לסכום שמשקף שווי של 50% מן החברה.

ברם, רק חלק מהסכום הושקע בחברה כנגד הקצאת מניות, וכנגד יתרת הסכום הונפק לחברה המשקיעה שטר הון (הלוואה ללא הצמדה וללא ריבית).

בנוסף, נקבע מנגנון לפירעון שטר ההון כך שהשטר ייפרע רק במידה שיחולק דיבידנד לבעלי המניות המקוריים, היינו, עם כל חלוקת דיבידנד לבעלי המניות המקוריים, ייפרע שטר ההון באותו סכום.

כן נקבע כי עד לפירעון מלוא שטר ההון, לא יקנו המניות שהוקצו למשקיעה כל זכות לדיבידנד. עם גמר פירעון שטר ההון למשקיעה, תחולק יתרת הרווחים בחברה כדיבידנד רגיל לבעלי המניות, כל אחד לפי שיעור החזקותיו בחברה באותה עת. אם בסוף פרויקט הבנייה לא יספיקו העודפים בחברה לפירעון שטר ההון, תירשם יתרת סכום שטר ההון כפרמיה, והחברה תפורק. בכל מקרה לא יומר שטר ההון למניות באופן שישנה את שיעור ההחזקה של בעלי המניות.

המשקיעה הגישה לרשות המיסים בקשה להחלטת מיסוי, לפיה הקצאת המניות והנפקת שטר ההון, בנסיבות שתוארו דלעיל, אינה מהווה "פעולה באיגוד" החייבת במס שבח.

חששה של החברה נבע מן העובדה שהיא לא קיבלה מניות כנגד מלוא סכום השקעתה, אלא המניות הוקצו לה רק כנגד כמחצית מהסכום; לפיכך, עשויה הייתה להיטען הטענה שהשקעתה בחברה כנגד הקצאת חלק מהמניות משנה את שיעורי ההחזקה בחברה, ולכן מהווה "פעולה באיגוד" החייבת במס.

בהחלטת המיסוי שניתנה למשקיעה נענתה רשות המיסים לבקשת החברה.

רשות המיסים קבעה, כי בהתחשב בעובדה שהשקעת הכספים על ידה משקפת 50% משווי החברה, ובהתחשב בכך שהכספים שהושקעו בחברה לא משולמים במישרין או בעקיפין למי מבעלי המניות ובנסיבות בהן פירעון שטר ההון הינו בתנאים שפורטו לעיל (ובעיקר העובדה שהמשקיעה זכאית להחזר שטר ההון רק במקביל לחלוקת דיבידנדים לבעלי המניות האחרים) - פעולת הקצאת המניות האמורה לא תיחשב כפעולה באיגוד מקרקעין, ולכן לא תחויב במס שבח.