בעת רכישת דירה מקבלן נרשמת תחילה הערת אזהרה לטובת הרוכש, וזאת עד לרישום זכויותיו בטאבו על ידי הקבלן. ברם, קיימים מקרים בהם גם לאחר שנים רבות מאז רכישת הדירה ומסירת החזקה בה לידי הרוכש, לא רשם הקבלן את הזכויות.
הבעיה מתעוררת ביתר שאת במועד מכירת זכויות הרוכש, אז מתחוור לו כי טרם בוצע רישום הזכויות. הבעיה מחריפה כשהחברה הקבלנית אשר מכרה לו את הדירה אינה קיימת עוד, רשומה כ"מחוקה" ברשם החברות ולא ניתן לאתר מסמכים הנוגעים לעסקת הרכישה.
האור בקצה המנהרה נמצא במנגנון הקבוע בפקודת החברות, המאפשר לבצע "החייאה" לחברה שנמחקה בשנות ה-90, שתאפשר את ביצוע רישום הזכויות המבוקש. אולם, רשם החברות דורש במקרה זה תשלום רטרואקטיבי של אגרות שנתיות אשר עלול להסתכם בעשרות אלפי שקלים.
פסק הדין המנחה בעניין זה הוא פסק דין ורשבסקי (בש"א 12334/01, השופטת אלשיך) אשר קבע לעניין החיוב באגרה, כי "בקשת צד ג' זר לניהול החברה, אשר לא התרשל ונקלע למצב זה שלא מרצונו, עשויה להיות פטורה מהאגרה המפרעית לחלוטין, באשר אין מקום ליתן לרשם החברות להתעשר על חשבון צד אשר המחדל איננו רובץ לפתחו".
האם קיימת דרך נוספת, קצרה יותר, להיחלץ מן התסבוכת? החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים שניתנה לאחרונה (ת"א 26806-11-09, מיום 25.7.10), מספקת, אולי, תקווה לרוכשים שנקלעו לבעיה דומה.
בעניין הנ"ל עתר התובע כנגד לשכת רישום המקרקעין בתביעה לפסק דין הצהרתי, לפיו הוא ואשתו המנוחה רכשו ביום 20.9.1985, מחברה קבלנית בשם אילין המרמן הנדסה וקבלנות בע"מ (להלן: "החברה"), דירה ברח' וולפסון בנהריה.
בסמוך למועד הרכישה נרשמה לטובת הרוכשים הערת אזהרה, אולם עד היום לא נרשמו זכויותיהם בנכס. החברה פורקה ועוה"ד שמונה כנאמן לצורך פירוקה הלך לעולמו, כך שאין מי שמוסמך לחתום בשם החברה על המסמכים הדרושים. לשכת רישום המקרקעין הגישה בקשה למחוק את התביעה על הסף בטענה, כי היה על התובע להגיש בקשה להחייאת החברה ולצרפה להליך, ולא להגיש תביעה נגדה לסעד הצהרתי.
בית המשפט דחה את הבקשה וקבע, כי מן המסמכים שצורפו לתביעה עולה בבירור שהתובע הינו הבעלים של הזכויות בנכס וכי החברה פורקה מרצון, ללא שדאגה למלא את התחייבותה על פי ההסכם לרישום הזכויות. ביהמ"ש לא קיבל את טענת הטאבו לעניין הצורך בהגשת בקשה להחייאת החברה וקבע, כי גישתה תגרום לריבוי הליכים ללא צורך וכי צריך וראוי לדון בתובענה לגופה. נקבע עוד, כי יש למצוא פתרון לכך שהחברה פורקה ונמחקה, ופתרון מעין זה יכול שיימצא במסגרת התביעה הנוכחית לסעד הצהרתי.
אמנם עסקינן בהחלטת ביניים ולא בפסק דין, אולם יתכן שמתהווה לו פתרון מהיר, טוב ובהחלט פרקטי יותר.
הכותב בעל משרד עורכי דין מרמת גן המתמחה במקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
