כמה זמן לוקח לבועת נדל"ן להתפוצץ

השאלה שבכותרת אינה שאלה פשוטה. על השאלה הזו נכתבו אלפי עמודים, ועל השאלה "מהי בכלל בועת נדל"ן" נכתבו אפילו יותר. אבל חוק פארטו מלמד אותנו ש-80% מהעבודה נעשית ב-20% מהזמן, ומכיוון "שאין חדש תחת השמש", ניתן ללמוד לא מעט מהתפוצצות הבועות של העשור האחרון. אין בכוונתי בטור זה לסכם את אותם אלפי עמודים, אלא לתת תחושה על מה ניתן ללמוד מההיסטוריה לגבי השוק המקומי.

חיפוש זריז בגוגל מלמד שכבר ביוני 2005 הקדיש האקונומיסט כתבה נרחבת לבועות הנדל"ן, כאשר ציין כי "הבועה במחירי הנדל"ן בעולם הינה הבועה הגדולה בהיסטוריה". נהוג להתייחס לשנת 2007 כתקופה בה החלה להתפוצץ בועת הנדל"ן העולמית. כך שעל פי מדד בסיסי זה ניתן להעריך שחולפות יותר משנתיים מהתחלת הדיון הציבורי על הווצרות בועה שכזו. אבל בחינה זו לבטח אינה מספקת, וניתן לבחון את ארה"ב, בריטניה ויפן קצת יותר לעומק.

יפן

הבועה ביפן היא הבועה שמפחידה את המשקיעים. התפוצצות הבועה ביפן גררה אחריה כמעט שני עשורים אבודים של צמיחה כלכלית נמוכה ללא כל התאוששות של שוק הנדלן או המניות. החשש המרכזי הוא שהתפוצצות בועת הנדל"ן בארה"ב, בריטניה, ספרד ואירלנד תמשוך את כלכלת העולם למצב דומה.

על פי מחקרים שונים, ניתן לתחום באופן גס את בועת הנדל"ן ביפן לשנים 1987 ל- 1990. כך שעל פי בחינה זו הזמן שלוקח לבועה להתפוצץ הינו כ-3 שנים.

אגב, במקרה של יפן היו מאפיינים דומים לאלו בישראל: מתן אשראי זול, אינפלציה נשלטת שאיפשרה ריבית מוניטרית מרחיבה ותקופה של צמיחה כלכלית מהירה. נשמע מוכר?

בריטניה

העליות בבריטניה החלו עוד ב-1998, והיו הארוכות ביותר. ניתן לייחס את לב הבועה לשנים 2002 עד 2007, אז עלו מחירי הבתים בכ-90%. בשנת 2003, הזמינה הממשלה דוח לבחינת מצב הדיור במדינה. הדוח נבע מדיון ציבורי עקב הקושי של בעלי הכנסה נמוכה, או כאלו שלא החזיקו דירה לפני שהתחיל גל העליות, לרכוש דירה למגורים. הדוח גילה כי בבריטניה ישנו מחסור בבניית דירות למגורים, דבר היוצר מחסור אמיתי בהיצע. המספר הוערך במחסור של כ-13 אלף יח"ד ביחס לקצב היווצרות משקי בית. הדוח עוד הוסיף שהדבר נובע מהיצע קרקעות נמוך ומכשולים רגולטוריים שונים. מזכיר איזה מדינה אחרת?

המחסור האמיתי בדיור לא מנע מהמחירים להתחיל לרדת יד ביד עם התפוצצות הבועה העולמית, ולסיים ירידה של כ-20-25% עד לשנת 2009. נכון שמחיר זה עדיין גבוה ביחס למחירי טרום הבועה, אך הוא עדיין מראה כי ההסבר הריאלי נתמך בכסף ספקולטיבי ועסקאות במינוף גבוה ממש כמו בארה"ב.

ארה"ב

על פי מדד CASE-SHILLER הבוחן את מחירי הנדל"ן בארה"ב, החלו מחירי הנדלן לעלות כבר ב-1998. עליה זו הייתה מתונה, ונתמכה בצמיחה כלכלית מונעת טכנולוגיה. כמובן, שהתפוצצות בועת הטכנולוגיה והתקפת הטרור על מגדלי התאומים הביאו לירידה במחירי הנדל"ן. החל מ-2003, החלו מחירי הדיור לעלות בחדות, כאשר רבים מהמשקיעים רוכשים דירה שניה להשקעה במינוף מלא. החל מתחילת 2007 החלו מחירי הדיור לרדת, עד התפוצצות מלאה של הבועה ב-2008.

ניתן לומר שזמן התפוצצות הבועה בארה"ב היה כ-4 שנים. גם לבועה זו יש מאפיינים דומים לישראל: ריבית אפסית שעודדה את המשקיעים לרכוש דיור, כאשר חלקם היו אפילו "פליפרים" - רכשו דירות מקבלן ומכירתן ברווח עוד לפני שהבניה הסתיימה. מזכיר במשהו את אותם מאות משקיעים שמשתתפים בקבוצות רכישה על מנת למכור את הדירות ברווח מהיר.

אז מה ניתן ללמוד מהבועות הקודמות:

א. לא כל עלייה היא בועה - יש עליות שפשוט נובעות ממצב שוק של היצע-ביקוש וצמיחה כלכלית. אין צורך לחפש בועה בכוח. עם זאת, גם עליות אמיתיות יכולות להתפתח לבועה. מהגרף של האקונומיסט ברור שעליה של כ-100% הינה בועה אמיתית. עליה של 20% במחירי הדירות בפתח תקווה (למשל) אינה בהכרח בועה, גם אם נובעת ממאפיינים של אשראי זול והעדר אלטרנטיבות השקעה.

ב. הנגיד יעלה את הריבית - המאפיינים הדומים של השוק המקומי לאלו שהביאו לבועות הנדל"ן קודמות יחייבו את הנגיד להעלות את הריבית בקצב מהיר יותר.

ג. לבועה לוקח בין 3-4 שנים להתפוצץ. כנראה שנמשיך לדון בבועה בנדל"ן הישראלי, גם ב-2013.

1. גילוי נאות: הכותב גר בשכירות ומדבר מתוך פוזיציה.
2. הכותב הוא ראש צוות השקעות חול במנורה מבטחים פיננסים.
3. האמור לעיל אינו מהווה המלצה לפעילות פיננסית מכל סוג והנוקט בה עושה זאת על דעתו שלו בלבד